광주지방법원 2025타경5334. 전라남도 강진군 군동면 금강리 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 소유자는 김대석입니다. 현재 말소기준권리는 2015.02.05. 접수된 염주새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 66,000,000원입니다. 이후 2017.05.26. 설정된 김경희 근저당권 15,600,000원과 2025.10.20. 접수된 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 가등기·가압류·경매개시결정 등이 다수 보이지만 해당 등기들은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 낙찰자가 승계할 권리로 계산된 금액은 0원입니다. 따라서 핵심은 권리 인수보다는 물건의 구성과 가격 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5334 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 강진군 군동면 금강리 559-1 |
| 등기부 표시 | 전라남도 강진군 군동면 금강리 559-1, 560 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 이용 |
| 소유자 | 김대석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 115,149,200원 / 115,149,200원 (신건) |
| 청구액 | 12,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 2015.02.05. 염주새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 뒤에 설정된 김경희 근저당권과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당계산에서도 매수인 인수는 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 기준이 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 115,149,200원으로 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로 이 금액이 시장가격 대비 낮은지 높은지를 수치로 비교할 근거가 없습니다.
회차별 배당 시뮬레이션을 보면 신건과 1회 유찰 시에는 근저당 채권이 모두 배당되지만, 2회 유찰 시에는 9,631,031원의 미배당이 생깁니다. 다만 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않았고, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,149,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,412,089원 |
| 1. 근저당 · 염주새마을금고 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김경희 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,137,111원 |
현재 회차에서는 채권 81,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 31,137,111원으로 계산됩니다. 집행비용은 2,412,089원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 일괄매각·현황 메모
- 일괄매각. 목록 2 지상 수목 800,000원이 포함됩니다.
- 제시외 창고. 경량철골구조 강판지붕 단층 84.6㎡ 창고가 매각에 포함됩니다.
- 제시외 하우스. 파이프조 차광막지붕 단층 65.3㎡ 하우스가 매각에 포함됩니다.
- 태양광설비. 제시외 창고 지상의 가정용태양광발전설비도 매각에 포함됩니다.
- 지번 정리. 건물 등기사항전부증명서에는 금강리 559-1, 560번지로 등재돼 있으나, 토지대장상 559-1번지는 560번지와 합병되어 말소된 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 강진군 군동면 금강리 ‘서은마을’ 내에 위치하며, 주변은 주택·전·답 등이 소재하는 농촌지대입니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주건물은 단독주택, 제시외 건물은 창고와 하우스로 이용 중입니다.
- 건물. 주건물은 경량철골구조 아스팔트싱글잇기지붕 단층으로, 외벽은 판넬마감 등, 창호는 샷시창호 등으로 시공됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 보전관리지역, 자연취락지구(서은마을), 가축사육제한구역, 공장설립제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 115,149,200원의 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 주택·토지뿐 아니라 수목, 창고 84.6㎡, 하우스 65.3㎡, 가정용태양광발전설비가 포함되는 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 지번 확인. 559-1번지가 560번지와 합병되어 말소됐다는 내용을 토지대장과 등기사항으로 재확인해야 합니다.
- 규제 확인. 보전관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·공장설립제한지역의 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 배당 변화. 2회 유찰 시 미배당 9,631,031원이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원이며, 2015.02.05. 염주새마을금고 근저당을 기준으로 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서는 채권도 전액 배당됩니다. 반면 가격 측면은 이야기가 다릅니다. 실거래 비교자료가 없어 신건 115,149,200원의 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 여기에 주택·토지와 수목·제시외 창고·하우스·태양광설비가 함께 매각되고 지번 합병 이력도 있으므로, 권리는 합격권이지만 가격과 현물 확인이 승부처인 물건입니다.
