광주지방법원 2025타경5334. 전라남도 강진군 군동면 금강리 소재 주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 여기에 창고, 하우스, 수목과 태양광발전설비까지 매각범위에 포함돼 있어 일반적인 공동주택 한 세대를 낙찰받는 경우와는 성격이 다릅니다.

현재 최저매각가는 92,119,000원으로 감정가의 80%입니다. 한 차례 유찰되어 가격이 낮아진 것은 맞지만, 이를 곧바로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 농촌 주택과 토지는 건물 상태, 토지 활용도, 부속 시설, 실제 매수 수요에 따라 가치가 달라지기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 소멸, 과거 등기는 별도 확인

이 사건의 핵심은 2015.02.05 설정된 염주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 66,000,000원이고, 공동담보로 금강리 560, 558, 산38 토지가 기재되어 있습니다. 이후 2017년 김경희 명의 근저당권이 설정되었으며, 현재 진행 중인 2025타경5334 임의경매 역시 김경희가 채권자입니다.

2013년 이기조 명의 소유권이전청구권가등기와 서울보증보험 관련 압류·가처분·가압류, 과거의 경매개시결정 등은 등기부상 말소된 이력입니다. 따라서 이미 말소된 권리와 이번 매각으로 소멸할 권리를 구분해야 합니다. 과거 경매가 여러 번 진행되었다는 사실 자체가 현재 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다.

② 가격 분석 — 감정가 80%지만 시세 할인은 미확인

감정가는 115,149,200원이며, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 92,119,000원입니다. 감정가 대비 80% 수준까지 낮아졌지만, 이 비율은 감정평가액을 기준으로 한 경매 진행률이지 실제 시장가격과 비교한 할인율이 아닙니다.

가격이 추가로 내려가면 매수인의 취득금액은 감소하지만, 시장가치를 확인하지 않은 채 유찰률만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 농촌 주택과 토지를 함께 취득하는 유형으로, 주택 자체의 가치뿐 아니라 부속 건물의 상태와 토지 활용 가능성도 평가해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 92,119,000원 가정)

집행비용은 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 작성한 가정이며, 실제 확정채권액과는 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영하지 않았으므로 실제 배당과 소유자 잔여액은 변동할 수 있습니다.

회차별 배당 시나리오

현재 회차에서는 채권최고액 기준으로 두 근저당권자에게 전액 배당하고 8,460,858원이 남는 것으로 추정됩니다. 그러나 2회 유찰 시에는 채권자 미배당액이 9,631,314원, 3회 유찰 시에는 24,105,051원으로 증가하는 시나리오입니다.

경매신청 채권자인 김경희의 청구금액은 12,000,000원이며, 근저당권 채권최고액은 15,600,000원입니다. 현재 회차의 예상배당은 채권최고액을 사용한 계산으로, 실제 청구채권 회수액이 이를 그대로 따른다는 뜻은 아닙니다. 2회 유찰 시 김경희 예상배당액은 5,968,686원, 3회 유찰 시에는 0원으로 표시되어 있습니다.

④ 입지·건물·토지 확인사항 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 강진군 군동면 금강리 소재 서은마을 내에 위치합니다. 주변은 주택과 전·답 등이 혼재하는 농촌지대로, 감정평가상 제반 입지조건은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다. 실제 진입도로의 현황과 차량 통행 가능 범위는 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
• 주택 이용. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수설비 및 난방설비가 구비되어 있습니다. 경량철골구조 단층 건물로 평가되어 실제 보수 필요성 및 건물 상태 확인이 중요합니다.
• 제시외 건물. 경량철골구조 강판지붕 단층 창고 84.6㎡와 파이프조 차광막지붕 단층 하우스 65.3㎡가 매각에 포함됩니다. 각각의 실제 상태와 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 부속 시설. 목록 2 지상 소재 수목 800,000원 상당이 매각에 포함되며, 제시외 창고 지상의 가정용 태양광발전설비도 포함됩니다. 설비의 상태와 정상 작동 여부는 별도로 점검해야 합니다.
• 토지 이용규제. 보전관리지역, 자연취락지구(서은마을)이며 가축사육제한구역과 공장설립제한지역에 해당합니다. 향후 활용 목적에 따라 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 주소·지번. 건물 등기사항전부증명서에는 금강리 559-1, 560으로 등재되어 있으나, 토지대장상 559-1번지는 560번지와 합병되어 말소된 상태입니다. 현재 지적도와 매각목록을 대조해야 합니다.
• 공부와 현황. 감정요항표에는 별도의 공부상 차이가 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 등기상 지번과 합병 후 지번의 관계, 제시외 건물의 위치 및 매각 포함 범위는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 농촌 소재 단독주택·토지와 부속 시설을 함께 취득하는 형태이므로 일반적인 공동주택과 매수 수요가 다를 수 있습니다. 환금성은 지역 수요와 비교 거래, 건물 상태를 검증한 뒤 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 감정가 대비 80%라는 비율만으로 응찰가격을 결정하지 마세요. 인근 단독주택·토지의 실제 매매 사례 및 토지 가치와 비교해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 건물과 토지의 매각범위. 매각물건명세서, 감정평가서, 지적도, 토지대장 및 등기사항전부증명서를 대조하여 주택과 토지, 부속 시설의 포함 범위를 확인하세요.
• 합병 지번 확인. 금강리 559-1번지와 560번지의 합병 내역을 확인하고, 현재 공부상 토지 표시 및 실제 사용 경계를 점검하세요.
• 공동담보 확인. 염주새마을금고 근저당권에 기재된 금강리 560, 558, 산38과 김경희 근저당권의 공동담보 내용을 확인하여 매각범위와 권리관계가 정확히 구분되는지 검토하세요.
• 제시외 시설 상태. 창고 84.6㎡, 하우스 65.3㎡, 수목 및 가정용 태양광발전설비의 실제 상태와 관리·수선 필요성을 확인하세요.
• 점유와 인도. 조사상 임차인은 없지만 현재 점유자와 사용 관계가 확정된 것은 아닙니다. 현장조사로 실제 점유 상태와 명도 가능성을 확인하세요.
• 토지 이용제한. 보전관리지역·자연취락지구 및 가축사육·공장설립 관련 제한사항을 토지 활용 계획과 함께 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 다음 회차 가격은 73,695,200원, 이후 시나리오는 58,956,160원입니다. 추가 유찰이 곧 적정가 보장을 의미하지 않으므로 가격과 상태를 함께 검토하세요.
• 입찰 자금. 매각공고의 입찰보증금과 준비서류를 확인하고, 취득 관련 부대비용 및 건물 수선·관리비용을 별도로 고려하세요.
• 최종 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항전부증명서와 매각기일 진행 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격과 물건 확인은 필수”

이 사건은 2015년 염주새마을금고 근저당권을 말소기준으로 하여 이후 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 가등기와 가압류, 여러 경매개시결정도 이미 말소된 이력으로 정리되어 있습니다. 조사상 임차인이 없고 예상 인수액이 0원이라는 점은 권리분석 측면에서 긍정적입니다.

그러나 이번 물건의 핵심은 권리보다 실물과 가격입니다. 감정가 115,149,200원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 92,119,000원으로 내려왔지만, 객관적인 비교 실거래가격 없이 이를 저렴한 매수 기회로 판단하기는 어렵습니다.

특히 감정상 단독주택으로 이용 중인 건물, 토지, 제시외 창고·하우스·수목·태양광설비가 함께 매각되며, 토지 합병 이력과 공동담보 관계도 확인해야 합니다. 따라서 일괄매각 범위, 실제 점유, 건물 상태, 지역 거래가격을 확인한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만 가격상 매력은 미확정입니다. 유찰률만 보고 서두르기보다 현장조사와 시세 검증으로 적정 응찰가를 산정해야 하는 신중 접근형 물건입니다.