192,800,000원
광주지방법원 2025타경5339. 장흥읍 원도리 ‘장흥코아루해피트리’ 106동 1층 104호 아파트입니다. 감정가는 241,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 감정가의 80%인 192,800,000원입니다. 등기상 소유자는 문태성이며, 2019년 1월 15일 설정된 안양농업협동조합 근저당권 152,400,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 김유창의 저당권, 서민금융진흥원·농협은행·광주은행의 가압류와 농협은행의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있어 등기상 확정 인수권리는 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계가 미상이므로, 현장 점유자와 전입세대·확정일자 여부는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5339 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 장흥읍 원도리 329 장흥코아루해피트리 제106동 제1층 제104호 |
| 도로명주소 | 전라남도 장흥군 장흥읍 장흥로 80 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 16층 건물 내 1층 104호 |
| 소유자 | 문태성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 192,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최선순위 권리는 2019.01.15. 접수된 안양농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2023년 김유창 저당권과 2024년 이후의 가압류·강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인이 승계하는 등기권리 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 80%
현재 최저매각가는 192,800,000원으로 감정가 241,000,000원의 80.0%입니다. 2회 유찰 시 시나리오 매각가는 154,240,000원, 3회 유찰 시에는 123,392,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 산정 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 192,800,000원 | 30,754,906원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 154,240,000원 | 68,775,066원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 123,392,000원 | 99,191,194원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매각대금이 줄고 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 확정 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,499,200원 |
| 1. 근저당권 · 안양농업협동조합 | 152,400,000원 | 152,400,000원 |
| 2. 저당권 · 김유창 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,875,009원 | 7,875,009원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 45,297,774원 | 29,025,791원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 농협은행주식회사 | - | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 14,482,923원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
산정된 채권총액 220,055,706원 중 189,300,800원이 배당되고, 30,754,906원이 미배당되는 계산입니다. 김유창 저당권의 등기 채권액 60,000,000원은 배당 계산에서 제외돼 있어 실제 배당액과 부족액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 16층 건물 내 1층 104호로, 공동주택 아파트로 이용 중입니다.
- 주위환경. 장흥중학교 북동측 인근이며, 부근은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 20미터의 왕복 4차로 아스팔트 포장도로, 남측으로 폭 약 4미터의 콘크리트 포장 보행자도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 옥내소화전, 도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 대조. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 단지·동일 면적의 최근 거래와 현재 매물을 확인한 뒤 1층 조건을 반영해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 확정일자, 현장 점유자와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 체납관리비. 신고된 총액은 3,952,010원입니다. 공용부분 2,517,700원과 전유부분 1,434,310원의 최신 잔액과 부담 주체를 관리사무소에 확인하세요.
- 김유창 저당권. 등기 채권액은 60,000,000원이지만 배당 시뮬레이션에서는 계산이 제외됐습니다. 실제 채권신고와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 농협은행 채권관계. 가압류와 그 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 함께 있으므로 동일채권 여부와 실제 배당순위를 원본 서류로 대조하세요.
- 매각서류 확인. 등기부·현황조사서·감정평가서·매각물건명세서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 검증형”
이 물건의 등기권리는 비교적 명확합니다. 2019년 안양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 저당권과 가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 확정 인수도 0원입니다.
그러나 임대관계가 미상이고 체납관리비 3,952,010원이 신고돼 있으며, 실제 배당에서 제외된 저당권 채권도 존재합니다. 무엇보다 실거래 자료가 없어 최저가 192,800,000원의 가격 경쟁력을 검증할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 등기권리는 조건부 합격, 점유·관리비는 확인 필요, 가격 판단은 보류입니다. 감정가 대비 80%라는 숫자보다 실제 시세와 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.
