광주지방법원 2025타경5344. 장흥읍 금산리 536-1 소재 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정상 기호1-(가)는 주택으로 이용되고, 제시외 건물은 다용도실입니다. 본건 토지는 774.0㎡이며 공부상 지목은 ‘대’지만 현황은 주거용 건부지 및 일부 도로로 이용되고 있습니다. 건물은 목조 스레트지붕 단층, 제시외 건물은 조적조 슬레트지붕 단층입니다.
권리관계의 기준점은 근저당이 아니라 2025.08.07 강정우의 가압류 14,556,750원입니다. 이후 강제경매개시결정과 삼성카드 가압류 9,295,129원은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리가 아니라 그보다 앞선 2024.08.05 전입자 김용섭입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’이라고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5344 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 장흥읍 금산리 536-1 · 전라남도 장흥군 장흥읍 금성2길 34 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 이용 · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 건물 | 목조 스레트지붕 단층 · 제시외 건물 조적조 슬레트지붕 단층 |
| 토지 | 774.0㎡ · 지목 대 · 현황 주거용 건부지 및 일부 도로 |
| 소유자 | 김정배 · 2010.08.12 협의분할에 의한 상속 · 2016.09.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 36,244,000원 / 23,196,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강정우 / 15,197,755원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 전입자는 별도 확인
말소기준권리는 2025.08.07 강정우의 가압류입니다. 이후 2025.10.31 강제경매개시결정과 2025.12.26 삼성카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 김용섭의 전입일은 2024.08.05로 말소기준보다 빠릅니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금·확정일자가 미상이므로, 매수인에게 승계되는 보증금이 있는지 매각물건명세서와 임대차관계 원본을 통해 확정해야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용섭 | 미상 | 2024.08.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 필요 |
② 가격 판단 — 2회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 36,244,000원, 현재 최저매각가는 23,196,000원으로 감정가의 64%입니다. 두 차례 유찰로 명목 가격은 크게 내려왔습니다. 그러나 확인 가능한 실거래 비교값이 없고, 선순위 전입자의 보증금도 미상이라 현재 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
특히 보증금이 실제로 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득비용은 낙찰가 + 인수금액으로 봐야 합니다. 따라서 응찰 전에는 인수 여부를 먼저 확정하고, 그 이후에 장흥읍 금산리 일대의 실제 거래가격과 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,196,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 817,528원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 강정우 | 14,556,750원 | 14,556,750원 |
| 2. 갑구 4번 강제경매개시결정 · 강정우 | 미상 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,295,129원 | 7,821,722원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 청구 합계 23,851,879원 중 22,378,472원이 배당되고, 1,473,407원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김용섭의 보증금이 확인되면 실제 배당과 매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 장흥읍 금산리 소재 금산저수지 서측 근거리에 위치하며, 부근은 단독주택과 전·답 등이 있는 농경지대입니다.
- 교통. 기호(2)까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 주택은 목조 스레트지붕 단층, 제시외 다용도실은 조적조 슬레트지붕 단층입니다. 설비내역은 해당사항 없습니다.
- 토지. 774.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 공시지가 18,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·도시계획구역이며, 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 현황 차이. 공부상 지목은 ‘대’이나 현황은 ‘주거용 건부지 및 일부 도로’입니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 매각물건명세서상 폐가상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김용섭 보증금 확인. 2024.08.05 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·임대차기간·배당요구 여부를 원본에서 반드시 확정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 승계 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수금액을 더한 총액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 폐가상태 현장 확인. 실제 점유 여부와 건물의 사용 가능 상태, 수선 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 일부 도로 이용 확인. 토지 일부가 도로로 이용 중이므로 실제 경계·통행 형태와 사용현황을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 다용도실이 매각에 포함되므로 위치·규모·현황을 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표 보수적으로 보기. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “64%라는 숫자보다 보증금 미상이 더 중요하다”
현재 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 앞선 전입자 김용섭입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 대항력을 확정할 수 없고, 매수인이 떠안을 금액 역시 확정할 수 없습니다. 여기에 폐가상태, 일부 도로 이용 토지, 제시외 건물까지 함께 확인해야 합니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차관계는 아직 미완성. 이 물건은 ‘23,196,000원이라 싸다’가 아니라, 선순위 전입자의 보증금을 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 하는 사건입니다. 권리확인이 끝나기 전에는 가격 판단을 앞세우지 않는 것이 안전합니다.
