광주지방법원 2025타경5344. 전남 장흥군 장흥읍 금산리 536-1에 소재한 주택 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 본건 건물은 목조 스레트지붕 단층 주택이며, 별도의 조적조 슬레트지붕 단층 다용도실이 제시외 건물로 포함됩니다. 토지는 지목상 '대'이지만 실제로는 주거용 건부지와 일부 도로로 이용되고 있습니다.
소유자는 김정배입니다. 2016년 협의분할 상속에 따른 소유권이전등기를 마쳤고, 이후 2025년 강정우의 가압류와 강제경매개시결정, 삼성카드의 가압류가 순서대로 등기되었습니다. 근저당권은 없으며, 말소기준은 강정우의 2025.08.07 가압류입니다.
문제는 등기보다 먼저 형성되었을 수 있는 점유 관계입니다. 김용섭의 전입일은 2024.08.05로 말소기준일보다 앞섭니다. 주택 인도와 실제 점유, 임대차계약 및 보증금이 확인되면 매수인에게 대항할 권리가 성립할 가능성이 있습니다. 전입일만으로 대항력과 인수금액을 최종 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5344 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 장흥읍 금산리 536-1 도로명주소: 전라남도 장흥군 장흥읍 금성2길 34 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태는 주택 |
| 건물구조 | 목조 스레트지붕 단층 주택 · 제시외 조적조 슬레트지붕 단층 다용도실 |
| 토지 | 774.0㎡ · 지목 대 · 현황 주거용 건부지 및 일부 도로 |
| 소유자 | 김정배 · 2016.09.27 소유권이전등기(협의분할 상속) |
| 감정가 | 36,244,000원 |
| 최저매각가 | 18,557,000원 · 감정가의 51.2% · 3회 유찰 |
| 신청채권자 | 강정우 · 청구액 15,197,755원 |
| 말소기준권리 | 2025.08.07 강정우 가압류 · 청구금액 14,556,750원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물현황 유의 | 폐가 상태로 기재 · 실제 이용상태 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 선순위 점유가 중요
말소기준은 2025.08.07 강정우 가압류입니다. 그 가압류에서 본압류로 이행된 강제경매개시결정과 이후 삼성카드 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 강정우의 가압류와 강제경매개시결정은 같은 채권에 연결되어 있어 별개의 채권액으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 점유·임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용섭 | 2024.08.05 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 확정일자 미상 |
인수 가능 금액 미확정 |
확인된 점유 관련 인원은 김용섭 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서지만 임대차계약, 주택 인도·점유, 확정일자 및 보증금 확인이 필요합니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 실질취득비용은 낙찰가가 아니라 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 인수할 잔여 보증금이 늘어 실제 총 부담은 줄지 않을 수 있다는 뜻입니다.
③ 가격 검토 — 감정가의 절반이 시세의 절반은 아니다
이 물건은 감정가 36,244,000원에서 3회 유찰되어 최저가 18,557,000원이 되었습니다. 감정가 대비 낙폭은 크지만, 인근 비교 실거래를 통한 적정가격이 확인되지 않았고 선순위 점유자의 보증금도 불명확합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 18,557,000원 | 51.2% | 6,028,905원 | 인수금 미상 |
| 4회 유찰 시 | 14,845,600원 | 40.96% | 9,673,500원 | 인수금 미상 |
| 5회 유찰 시 | 11,876,480원 | 32.77% | 12,589,176원 | 인수금 미상 |
회차별 채권 미배당은 제시된 채권 배당 가정에 따른 수치이며 임차보증금 인수액이 아닙니다. 실질취득비용에는 확인된 낙찰가 외에 승계할 임차보증금과 별도 비용이 반영되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,557,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 734,026원 |
| 1. 가압류 · 강정우 | 14,556,750원 | 14,556,750원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 강정우 | 별도 산정 없음 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 9,295,129원 | 3,266,224원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 23,851,879원 | 18,557,000원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용 734,026원을 제외한 채권자 배당 가정액은 17,822,974원입니다. 총 채권액 23,851,879원 대비 6,028,905원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자에게 돌아가는 잔액은 없습니다.
⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장흥읍 금산리 금산저수지 서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 단독주택과 전·답 등이 분포하는 농경지대가 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다. 실제 진입도로의 폭과 이용 상태는 확인이 필요합니다.
- 건물구조. 목조 스레트지붕 단층 주택이며, 외벽은 목조마감, 창호는 나무창호 등입니다. 제시외 건물은 조적조 슬레트지붕 단층 다용도실입니다.
- 폐가 상태. 매각물건 비고에는 폐가 상태로 기재되어 있습니다. 감정상 주택 이용상태와 실제 점유·사용 가능 상태의 차이를 현장에서 점검해야 합니다. 건물의 보수 또는 철거 필요성을 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 토지면적은 774.0㎡이며 지목은 '대'입니다. 다만 일부가 도로로 이용되고 있어 공부상 면적 전체를 동일하게 활용할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·도시계획구역에 포함되며, 가축사육제한구역에도 해당합니다. 준보전산지와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 18,100원/㎡입니다. 이는 토지 공시가격의 기준자료이지 해당 건물과 토지의 실제 매매 시세를 의미하지 않습니다.
- 환금성. 농경지대의 노후 단층 주택과 토지로, 일반적인 공동주택과 다른 수요 및 활용 조건을 고려해야 합니다. 3회 유찰과 폐가 상태를 함께 감안하면 재매각 가능성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김용섭 점유 사실 확인. 전입일 2024.08.05 이후 실제 주택 인도와 점유가 유지되었는지, 임차인인지 단순 전입자인지 확인해야 합니다.
- 임대차보증금 확인. 보증금 액수, 임대차계약 내용, 확정일자, 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인한 뒤 매수인 인수액을 산정해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 최저가에 잠재적 임차보증금 인수액, 취득 관련 비용 및 물건 정비 부담을 고려해야 합니다. 보증금 확인 전에는 입찰가 상한을 합리적으로 계산하기 어렵습니다.
- 폐가 및 제시외 건물 확인. 본건 주택과 다용도실의 구조적 상태, 실제 점유, 철거·보수 가능성, 제시외 건물의 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 일부 도로 이용 확인. 774.0㎡ 중 도로로 이용되는 부분의 위치와 실제 이용 관계를 지적도·현황도·현장조사로 대조해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구와 가축사육제한구역에 따른 건축·이용 제한을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 지역 시세와 매도 가능성 확인. 감정가 대비 할인율이 아닌 인근 유사 토지 및 노후 주택의 실제 거래가격을 바탕으로 매각 가능 가격을 판단해야 합니다.
- 배당·원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건축물 공부 및 배당 관련 기록을 대조해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.10.26 매각 진행 여부와 매각조건 변경·취하·정지 등을 법원 공고로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 인수액과 사용 가능성
광주지방법원 2025타경5344의 가장 눈에 띄는 숫자는 51.2%입니다. 감정가 36,244,000원인 물건이 세 차례 유찰되어 18,557,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 할인율만으로 투자 매력을 판단하는 것은 위험합니다.
첫째, 김용섭의 전입은 말소기준 가압류보다 빠릅니다. 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않아 매수인이 부담할 금액을 확정할 수 없습니다. 선순위 대항력이 인정되는 임차인의 미회수 보증금을 인수해야 한다면 최저가가 하락해도 실질취득비용은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
둘째, 폐가 상태와 토지 일부 도로 이용이라는 물리적·이용상 위험이 있습니다. 제시외 건물 포함 여부는 확인되지만 건물 상태와 토지 활용 가능성은 별도 검토가 필요합니다. 유사 실거래에 기반한 시세 검증도 마쳐야 합니다.
결론은 입찰 보류와 선확인입니다. 등기상 가압류는 소멸하더라도 선순위 점유자의 권리는 별개입니다. 보증금, 점유관계, 물건 상태, 토지 활용 범위와 지역 시세가 확인되기 전까지는 감정가 대비 반값이라는 이유만으로 접근하기 어렵습니다. 가격보다 권리·현황 확인이 먼저인 고위험 물건입니다.
