광주지방법원 2022타경4752. 전라남도 여수시 묘도동 14-2 일대의 토지와 공장·사무실·휴게실·창고·기계실 등으로 구성된 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 여수바이오주식회사이고, 말소기준권리는 2022.03.22 박순호 근저당권 720,000,000원입니다. 이후의 2022타경4752 강제경매개시결정, 2023타경481 강제경매개시결정, 여수시 압류, 박순호의 2023타경60223 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 말소관계만 깔끔하게 정리된다고 해서 이 물건을 권리 안전형으로 볼 수는 없습니다. 매각물건명세서에는 유한회사 한남건설이 2024.06.28 기계기구제작 공사대금 1,454,000,000원의 유치권을 신고한 사실이 기재돼 있고, 폐각 선별플랜트 등 인도청구의소 순천지원 2023가합10482호에서 원고의 청구를 인낙한다는 피고의 인낙조서도 제출됐습니다. 다만 유치권의 성립 여부 자체는 불분명하다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2022타경4752 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 묘도동 14-2 |
| 등기 부동산 | [건물] 전라남도 여수시 묘도동 14-2외 1필지 가동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·휴게실·창고·기계실 |
| 소유자 | 여수바이오주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 576,728,600원 / 322,968,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구액 | 1,536,149,749원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 잡종지 · 1,278㎡ · 자연녹지지역 · 공시지가 112,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸, 유치권은 별도 확인
이 건물은 2015년 주식회사에이치제이 명의로 소유권보존된 뒤 여러 가압류·압류·근저당 및 경매절차를 거쳤고, 2021.10.29 임의경매 매각으로 여수바이오주식회사에 소유권이 이전되면서 당시 권리들이 정리됐습니다. 이후 2021.10.29 설정된 주식회사엑스포대부금융의 근저당권 1,170,000,000원도 2022.05.31 말소됐습니다.
현재 분석의 기준은 2022.03.22 박순호 근저당권 720,000,000원입니다. 그 뒤의 이명우 강제경매개시결정, 이귀덕 강제경매개시결정, 여수시 압류 및 박순호의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 매각범위 — 싸게 보이는 가격보다 먼저 확인할 부분
- 일괄매각. 토지·건물과 공장및광업재단저당법 제6조의 매각대상 기계기구가 함께 매각됩니다.
- 멸실 건물 제외. 제시외 건물과 묘도동 14-2, 14-12 가동 부속건물인 폐기물재활용시설 휴게실은 멸실로 매각에서 제외됩니다.
- 14-12 토지 주의. 일부 건물은 묘도동 14-2와 묘도동 14-12 양 지상에 소재하지만, 묘도동 14-12는 매각대상이 아닙니다.
- 기계기구 일부 제외. 기호 2-14-1 오폐수 정화장치, 기호 4 수전설비, 기호 5 계근대를 제외한 나머지 기계기구는 소재불명으로 매각에서 제외됩니다.
- 적치물 제외. 지상 소재 컨테이너·원자재 등 적치물은 매각대상이 아닙니다.
- 가동 중단. 공장은 가동이 중단돼 있고, 기계기구의 정상작동 여부가 확인되지 않았습니다.
③ 시세 판단 — 실거래 비교보다 현장가치 검증이 먼저
이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 비교할 수 있는 수치가 없습니다. 따라서 감정가 576,728,600원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 322,968,000원, 즉 감정가의 56%까지 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 표준물건이 아니라 공장·토지·기계기구가 결합된 형태이고, 매각제외 건물과 소재불명 기계기구가 있으며 가동이 중단됐습니다. 따라서 현재 최저가의 경제성은 토지·건물의 현존 상태, 실제 사용할 수 있는 기계기구, 묘도동 14-12와의 경계 및 건물 배치, 유치권 점유 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,968,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,321,552원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 박순호 | 720,000,000원 | 317,646,448원 |
| 3. 갑구 19번 경매개시결정 · 이명우 | 1,536,149,749원 | 0원 |
| 4. 갑구 22번 경매개시결정 · 이귀덕 | 1,536,149,749원 | 0원 |
| 5. 갑구 24번 경매개시결정 · 박순호 | 1,536,149,749원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 322,968,000원을 전액 매각대금으로 가정하면 집행비용 5,321,552원 이후 박순호 근저당권에 317,646,448원이 배당되고 나머지 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 5,328,449,247원 대비 예상 배당액은 317,646,448원이며, 미배당은 5,010,802,799원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 묘도동 온동마을 남동측 원거리에 위치하며, 주변은 중소규모 공장·농경지·야산·신규조성 공업용지가 혼재하는 연륙된 도서지역입니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근은 가능하지만 대중교통 여건은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 공장·사무실·휴게실·창고·기계실로 이용되며 현재 공장 가동은 중단된 상태입니다.
- 토지. 잡종지 1,278㎡, 평지·부정형, 세로한면(가)이며 자연녹지지역입니다.
- 규제. 자연녹지지역과 가축사육제한구역 일부제한구역 200m에 해당하고, 공시지가는 112,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 공장·토지·기계기구가 결합되고 가동이 중단돼 있어 실제 이용 가능 상태와 매수 수요를 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 유한회사 한남건설의 1,454,000,000원 유치권 신고에 대해 공사계약·채권 발생·변제기·점유주체·점유의 계속성 및 순천지원 2023가합10482호 인낙조서의 실제 의미를 원본으로 확인해야 합니다.
- 14-12 경계 확인. 일부 건물이 묘도동 14-2와 14-12 양 지상에 있고 14-12는 매각대상이 아니므로 토지 경계와 건물 점유관계를 확인해야 합니다.
- 매각제외 자산 식별. 멸실 건물, 소재불명 기계기구, 컨테이너·원자재 등 적치물이 낙찰대금에 포함되지 않는 점을 현장에서 구분해야 합니다.
- 기계기구 확인. 매각대상에 포함되는 기계기구와 제외되는 기계기구를 목록별로 대조하고, 가동 중단 상태에서 정상작동 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 조사. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상인 만큼 공장·사무실·창고의 실제 점유자와 점유 권원을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 56%라는 숫자만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 현존 건물·토지·기계기구의 실제 가치와 필요한 복구비용을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 유치권과 매각범위를 먼저 본다
현재 최저매각가는 322,968,000원으로 감정가 576,728,600원의 56%까지 내려왔습니다. 등기부상으로는 2022.03.22 박순호 근저당권 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 두 차례 유찰된 할인 물건처럼 보입니다.
하지만 이 사건의 결론은 할인율로 끝낼 수 없습니다. 1,454,000,000원의 유치권 신고와 그 성립 여부 불분명, 묘도동 14-12의 매각 제외, 일부 멸실 건물과 소재불명 기계기구의 제외, 가동 중단, 기계 정상작동 여부 미확인, 임대관계 미상이 겹칩니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 확인할 근거가 없습니다. 따라서 등기상 인수 0원은 긍정적이지만, 전체 사건은 고위험 확인형으로 보는 것이 맞습니다. 이 물건의 승부처는 “몇 번 유찰됐나”가 아니라 유치권이 실제 성립하는지, 낙찰자가 실제로 인도받는 토지·건물·기계기구가 무엇인지를 입찰 전에 얼마나 명확히 검증하느냐입니다.
