광주지방법원 2022타경4752. 전라남도 여수시 묘도동 14-2 소재 공장과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 여수바이오주식회사로, 2021.10.29 임의경매에 따른 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.03.22 박순호 명의로 채권최고액 720,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 분석의 말소기준권리입니다. 2022.10.21 이명우의 강제경매개시결정에 이어 다른 경매개시결정과 압류가 등기됐습니다.
이 사건은 아파트 경매와 접근 방법이 전혀 다릅니다. 공장시설의 실제 활용 가능성, 기계기구의 존재와 작동 상태, 토지 경계 및 타인 토지 사용관계, 공사대금 유치권을 함께 검토해야 합니다. 등기상 권리가 매각으로 소멸한다는 사실이 곧 모든 점유·인도·공사대금 분쟁의 종료를 의미하지는 않습니다. 특히 최저가가 감정가의 절반 아래로 내려온 배경을 단순한 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2022타경4752 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 묘도동 14-2 |
| 등기상 건물 | 전라남도 여수시 묘도동 14-2 외 1필지 가동 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공장, 사무실, 휴게실, 창고, 기계실 등 |
| 토지 현황 | 잡종지 · 1,278㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 |
| 소유자 | 여수바이오주식회사 (2021.10.29 소유권이전) |
| 감정가 | 576,728,600원 |
| 최저매각가 | 258,374,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 청구금액 | 1,536,149,749원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 일부 멸실 건물 및 소재불명 기계기구 제외 |
| 점유·임대 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 유치권은 별개
말소기준권리는 2022.03.22 박순호 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며, 묘도동 14-2 토지와 관련 건물, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022-43호가 담보에 포함됩니다. 근저당권 자체와 그 이후 등기된 강제경매개시결정, 여수시 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
앞서 설정됐던 우리은행·국민은행 관련 근저당권과 주식회사엑스포대부금융의 채권최고액 1,170,000,000원 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 과거 다수의 가압류·압류와 기존 경매개시결정도 등기상 말소됐습니다. 과거의 채권최고액이나 청구금액을 현재 매수인이 모두 인수하는 것으로 계산해서는 안 됩니다.
② 핵심 위험 — 1,454,000,000원 유치권 신고
이 물건의 가장 큰 쟁점은 등기부에 표시된 근저당권이 아닙니다. 유한회사 한남건설의 유치권 신고입니다. 2024.06.28 기계기구 제작 공사대금으로 1,454,000,000원의 유치권신고서가 제출됐습니다. 대상 공사는 폐각선별 플랜트 제작설치 공사로, 굴 껍질 파쇄기와 선별기가 언급돼 있습니다.
또한 유한회사 한남건설이 제기한 폐각 선별플랜트 등 인도청구의 소 (순천지원 2023가합10482호)에서 원고의 청구를 인낙한다는 피고의 인낙조서가 제출됐습니다. 그러나 유치권의 성립 여부 자체는 불분명하다고 명시돼 있습니다. 따라서 인낙조서의 존재를 근거로 유치권이 확정됐다고 단정할 수도, 반대로 유치권 신고를 무시하고 안전하다고 판단할 수도 없습니다.
| 검토 항목 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 유치권 신고인 | 유한회사 한남건설 | 신고 확인 |
| 신고금액 | 1,454,000,000원 | 고액 |
| 신고일 | 2024.06.28 | 접수 이력 |
| 관련 소송 | 순천지원 2023가합10482호 | 인낙조서 제출 |
| 유치권 성립 | 성립 여부 불분명 | 확인 필수 |
| 등기상 인수 | 배당모형상 0원 | 산정상 없음 |
유치권 판단에서는 공사대금채권의 존재와 변제 여부뿐 아니라 목적물과 채권의 관련성, 점유의 성립 시점과 지속성, 점유의 적법성, 경매개시 전후의 권리관계 등을 확인해야 합니다. 특히 인낙조서의 정확한 대상과 효력을 원문으로 검토해야 합니다. 현장 점유 주체와 기계기구의 소유·인도 상태까지 확인하기 전에는 권리상 안전한 물건으로 평가하기 어렵습니다.
③ 가격 분석 — 3회 유찰, 그러나 시세 판단은 보류
감정가 576,728,600원에서 현재 최저매각가 258,374,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 44.8%이며, 현재까지 3회 유찰됐습니다. 일반적인 주거용 부동산이라면 가격을 검토할 계기가 될 수 있는 수준이지만, 이 물건은 가동이 중단된 공장과 기계기구, 별도 토지 문제, 유치권 신고가 결합된 특수 물건입니다.
비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 감정가는 물건의 가격을 평가한 기준일 뿐, 공장 재가동 비용이나 유치권 분쟁비용, 제외된 토지와 설비의 경제적 영향을 모두 해결해 주는 금액은 아닙니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 258,374,000원 | 44.8% | 5,074,492,483원 |
| 4회 유찰 시 | 206,699,200원 | 35.84% | 5,125,443,836원 |
| 5회 유찰 시 | 165,359,360원 | 28.67% | 5,166,204,918원 |
유찰 시나리오는 제시된 매각가격과 예상배당에 따른 비교이며, 실제 다음 매각기일과 최저매각가를 확정한 내용은 아닙니다. 채권 미배당액은 배당모형상 금액이며 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,417,236원 |
| 1. 근저당 · 박순호 | 720,000,000원 | 253,956,764원 |
| 2. 강제경매 · 이명우 | 1,536,149,749원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 이귀덕 | 1,536,149,749원 | 0원 |
| 4. 임의경매 · 박순호 | 1,536,149,749원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 258,374,000원을 가정하면 집행비용 4,417,236원을 공제한 253,956,764원이 박순호 근저당권에 배당되는 모형입니다. 나머지 경매개시결정 관련 항목과 소유자 교부액은 모두 0원으로 산정됩니다.
제시된 배당모형의 총 채권액은 5,328,449,247원, 총 채권배당액은 253,956,764원, 미배당액은 5,074,492,483원입니다. 다만 후순위 경매개시결정마다 동일한 청구금액 1,536,149,749원이 반복 적용돼 있으므로, 실제 채권의 중복 여부와 확정 배당순위는 별도 확인해야 합니다. 특히 근저당 채권최고액은 실제 확정 채권액과 동일한 개념이 아닙니다.
위 배당은 추정 집행비용과 채권최고액을 활용한 단순 모형입니다. 당해세·법정 우선채권·실제 채권액 및 배당요구 적법성 등에 따라 달라질 수 있습니다. 유치권 신고금액은 배당채권으로 임의 합산하지 않았으며, 그 성립 및 매수인 부담 가능성은 별도 검토사항입니다.
⑤ 공장·토지·설비 현황 (감정요항표 및 매각조건 기준)
- 입지. 여수시 묘도동 온동마을 남동측 원거리에 위치하며, 중소규모 공장, 농경지, 야산, 신규조성 공업용지가 혼재하는 연륙된 도서지역입니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 접근은 가능하지만, 대중교통 이용 여건은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 자연녹지지역의 잡종지로 토지면적은 1,278㎡, 지형은 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 건축물. 일반철골구조 및 기타강구조·경량철골구조 등의 단층 건물로, 판넬지붕과 칼라강판지붕 구조가 혼재합니다. 공장, 사무실, 휴게실, 창고, 기계실 등의 이용상태가 조사됐습니다.
- 설비. 일부 사무실 부분에 일반적인 위생설비와 급배수설비가 설치돼 있습니다. 다만 공장 가동이 중단됐고 기계기구의 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 멸실 건물. 제시외 건물 중 멸실된 건물은 매각에서 제외됩니다. 묘도동 14-2 및 14-12 소재 가동 부속건물인 단층 폐기물재활용시설(휴게실)도 멸실로 인해 매각에서 제외됩니다.
- 기계기구 매각범위. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 중 오폐수 정화장치(2-14-1), 수전설비(4), 계근대(5)는 매각에 포함됩니다. 그 외 기계기구는 소재불명으로 매각에서 제외됩니다.
- 적치물. 지상 소재 콘테이너, 원자재 등 적치물은 매각에서 제외됩니다. 인도 및 현장 정리와 관련한 문제를 별도로 확인해야 합니다.
- 공부 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부는 표시된 내용상 해당 없음으로 조사됐습니다. 다만 일부 건물의 14-12 토지 걸침 문제와 매각 제외 범위는 별개로 검토해야 합니다.
⑥ 점유·환금성 — 임대 미상, 산업시설 특유의 부담
별도로 확인된 임차인은 없지만, 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 전혀 없거나 실제 점유자가 소유자뿐이라고 단정할 수 없습니다. 공장 내부 점유 상황, 사업자 사용관계, 임대차 및 유치권 주장자의 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
환금성 역시 보수적으로 접근해야 합니다. 이 물건은 일반적인 주택이 아니라 가동이 중단된 공장과 관련 토지·설비입니다. 이용 목적에 맞는 매수 수요가 제한될 수 있고, 자연녹지지역의 허용 용도, 기존 설비의 재활용 가능성, 공장시설의 보수·철거 필요성 등이 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 한남건설의 1,454,000,000원 공사대금채권 관련 계약서·공사내역·지급자료·점유자료를 확인하고, 법률전문가를 통해 유치권 요건을 검토해야 합니다.
- 인낙조서 원문. 순천지원 2023가합10482호 사건의 인낙조서와 청구취지, 대상 설비 및 인도관계를 확인해야 합니다. 인낙 사실만으로 유치권 성립을 확정해서는 안 됩니다.
- 묘도동 14-12 토지. 일부 건물이 걸쳐 있는 매각 제외 토지의 소유관계와 적법한 사용권원을 확인해야 합니다.
- 현장 점유. 소유자, 임차인 가능자, 유치권 주장자, 기타 시설 관리자 등의 실제 점유 및 사용관계를 조사해야 합니다.
- 기계기구 실사. 오폐수 정화장치·수전설비·계근대의 현존 여부와 정상 작동 가능성, 수리·재가동 비용을 확인해야 합니다.
- 멸실·소재불명 물건. 멸실된 부속건물과 매각 제외 기계기구의 목록을 감정평가서 및 현장과 대조해야 합니다.
- 적치물 처리. 매각 제외된 콘테이너·원자재 등 적치물의 소유자 및 반출 책임을 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 자연녹지지역 및 가축사육제한구역의 허용 용도와 실제 공장 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당채권 검증. 경매개시결정 관련 청구액이 반복 적용된 추정 배당표를 그대로 확정채권으로 보지 말고, 채권신고·배당요구·채권액 및 순위를 대조해야 합니다.
- 입찰조건 확인. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항증명서 및 매각공고에서 매각범위·입찰보증금·기일의 변동 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 44.8%라도 안전한 낙찰은 아니다”
이 사건은 가격만 보면 강한 할인율이 눈에 들어옵니다. 감정가 576,728,600원에서 258,374,000원으로 최저매각가가 내려왔고, 3회 유찰된 상태입니다. 말소기준권리 이후 등기상 권리는 매각으로 정리되는 구조이며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 1,454,000,000원 유치권 신고와 관련 인낙조서, 성립 여부가 확정되지 않은 유치권, 매각 제외 토지에 걸친 건물, 소재불명 기계기구, 가동이 중단된 공장이라는 조건들이 겹칩니다. 확인되지 않은 임대·점유관계와 낮은 환금성도 보수적으로 평가해야 합니다.
결론은 권리 일부 정리 가능, 입찰 판단은 고위험 보류입니다. 감정가 대비 할인폭만으로 저렴하다는 결론을 내릴 수 없고, 유치권 성립·점유·매각범위와 실제 사용 가능성이 해명되기 전에는 확정 실질취득비용을 계산하기 어렵습니다. 추가 유찰을 기다리는 것만으로 해결되는 문제가 아니므로, 먼저 법률관계와 현장 위험을 해소하고 그 결과를 가격에 반영하는 접근이 필요합니다.
