광주지방법원 2025타경5360. 장흥군 관산읍 삼산리의 토지 3필지와 건물을 한꺼번에 매각하는 강제경매입니다. 소유자 오영수는 2015년 11월 16일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 현재 등기에는 근저당권이나 압류가 남아 있지 않습니다. 이번 경매는 채권자 오지헌의 청구금액 10,714,520원을 원인으로 2025년 12월 4일 개시됐습니다.
현재의 말소기준은 2025년 12월 4일 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 근저당권·가압류·과거 경매개시결정은 2014년과 2015년의 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 임차인도 조사되지 않아 배당 뒤 남는 보증금이나 선순위 임차권을 낙찰자가 승계할 구조가 아닙니다. 따라서 현 최저가로 낙찰된다고 가정하면 실질취득액은 19,491,000원, 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5360 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 관산읍 삼산리 753-1 · 전라남도 장흥군 관산읍 삼산로 254 |
| 매각 대상 | 삼산리 1335-2·753-1·753-3 토지 3필지 및 건물 일괄매각 |
| 용도 / 현황 | 상가 + 토지 · 기호4-(가), 4-(나) 축사 및 퇴비사로 이용 중 |
| 건물 현황 | 경량철골조 단층 · 공부상 스레트지붕, 일부 현황상 강판지붕 · 공부상 94.4㎡ |
| 소유자 | 오영수 (2015.11.16. 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 24,363,200원 / 19,491,000원 (1회 유찰) |
| 채권자 / 청구금액 | 오지헌 / 10,714,520원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 이미 정리됐다
임차인 없음. 현재 등기부상 근저당권과 압류도 없습니다. 2012년 관산농업협동조합 근저당권 50,000,000원과 여러 가압류는 2014년 임의경매 매각으로 말소됐고, 2015년 정성희 근저당권 9,000,000원과 경매개시결정도 같은 해 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 확인된 권리관계만 보면 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 80%보다 ‘쓸 수 있는가’가 중요하다
현재 최저가는 감정가 24,363,200원의 80%인 19,491,000원입니다. 한 차례 유찰돼 숫자만 보면 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 이 금액을 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주택이나 표준화된 상가가 아니라 토지 3필지와 축사·퇴비사를 함께 매수하는 물건입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 19,491,000원 | 10,714,520원 | 0원 | 8,025,642원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 15,592,800원 | 10,714,520원 | 0원 | 4,197,610원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 12,474,240원 | 10,714,520원 | 0원 | 1,135,184원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 청구금액 10,714,520원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 낙찰가가 내려가더라도 매수인 인수가 늘어나는 임차보증금 인수형이 아니므로, 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실과 시장성이 높다는 사실은 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,491,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 750,838원 |
| 2. 경매개시결정 · 오지헌 | 10,714,520원 | 10,714,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,025,642원 |
현재 최저가에서는 신청채권자의 청구금액이 전액 배당되고 소유자에게도 잔여금이 돌아갑니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 당해세 등 실제 배당요소에 따라 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장흥군 관산읍 삼산리 우산마을 남측 인근이며, 주변은 주택·전·답 등이 있는 농촌지대입니다. 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 기호4-(가), 4-(나)는 축사 및 퇴비사로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 특성. 목장용지·답축사 이용, 평지·사다리형이며 소로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 농림지역이 확인되고, 농업진흥구역 및 가축사육제한구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으나, 목록4 건물의 지붕은 공부상 스레트지붕이고 현황상 강판지붕으로 조사됐습니다.
- 환금성. 표준화된 아파트·상가가 아닌 축사와 토지의 일괄매각이므로, 매수층과 재매각 수요가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 3필지 경계 확인. 삼산리 1335-2·753-1·753-3의 경계와 실제 일단 이용 범위를 현장에서 확인하세요.
- 축사 이용 가능성. 현재 축사·퇴비사 이용을 계속할 수 있는지, 가축사육제한구역의 거리 제한과 대상 축종을 확인하세요.
- 농업진흥구역 확인. 농지 취득·이용 및 다른 용도로의 전환 가능성을 관할 기관에 확인하세요.
- 건물 상태 점검. 경량철골조·스레트 및 강판지붕의 노후도, 누수, 철거·보수비를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 대조. 토지 3필지와 건물 목록, 제시외 시설 및 현황 이용물이 모두 매각에 포함되는지 원본 서류와 대조하세요.
- 점유·인도 확인. 임차인은 없지만 실제 사용자와 축사 내부 동산·설비의 소유관계, 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 토지 거래, 축사 매매사례, 임대수익 가능성을 별도로 조사하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원, 현재 남아 있는 선순위 담보권도 없습니다. 최저가 19,491,000원에서 신청채권자 오지헌의 청구금액 10,714,520원도 전액 배당되는 구조입니다. 권리분석 자체는 깨끗한 편입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 가격 할인율이 아니라 물건의 활용성입니다. 토지 3필지와 축사·퇴비사를 일괄매수해야 하고, 농업진흥구역·가축사육제한구역 등 이용 제한이 겹칩니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가의 80%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 보류, 현장과 인허가 검증이 결론을 가르는 물건입니다.
