2,903,000원
광주지방법원 2025타경5365. 전라남도 강진군 작천면 평리 267-3 소재 건물로, 감정 이용상태는 주택입니다. 감정가는 4,536,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 2,903,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 매수인이 그대로 떠안는 최선순위 가처분입니다.
등기상 2021.09.03. 유한회사동경의 가처분이 먼저 접수됐고, 그 뒤 2021.11.05. 김진 지분에 대한 압류가 말소기준권리로 잡힙니다. 매각물건명세서에도 이 가처분은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 따라서 이후 압류와 경매개시결정이 소멸한다고 해서 이 물건 전체의 권리가 깨끗해지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5365 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 강진군 작천면 평리 267-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 목조 스레트지붕(현 판넬지붕) 단층 건물 · 외벽 판넬마감 등 · 샷시창호 등 |
| 소유자 | 김영례, 김진, 이미엽 |
| 감정가 / 최저가 | 4,536,000원 / 2,903,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 3,507,372원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 최선순위 가처분이 살아남는다
이 가처분의 피보전권리는 방해배제청구권이고, 매매·증여·전세권·저당권·임차권의 설정 및 기타 일체의 처분행위를 금지하는 내용입니다. 반면 2021.11.05. 북대구세무서장 압류, 2022.04.25. 진주세무서장 압류, 2025.12.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인의 미배당액을 인수하는 문제는 없지만, 이 사건의 위험은 임차권이 아니라 선순위 가처분과 철거·토지인도 판결에 있습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 그러나 ‘싸다’고 단정할 수 없다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 2,903,000원 | 64% | 1,056,626원 |
| 3회 유찰 시 | 2,322,400원 | 51% | 1,626,775원 |
| 4회 유찰 시 | 1,857,920원 | 41% | 2,082,895원 |
현재 최저가는 감정가의 64%입니다. 다만 이 사건은 인근 또는 동일 유형의 실거래 시세와 비교할 수 있는 수치가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 매수인에게 인수되는 가처분과 철거·토지인도 확정판결이 있어, 추가 유찰로 가격이 더 내려가더라도 권리위험 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,903,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 452,254원 |
| 1. 경매신청채권 · 유한회사동경 | 3,507,372원 | 2,450,746원 |
| 미배당 | - | 1,056,626원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 452,254원을 제외한 2,450,746원이 신청채권자에게 배당되어 청구금액 3,507,372원 중 1,056,626원이 미배당됩니다. 금전으로 산정된 매수인 인수액은 0원이지만, 최선순위 가처분의 권리부담은 별도로 인수됩니다.
④ 현황·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 목조 스레트지붕으로 등재되어 있으나 현황은 판넬지붕이며, 외벽은 판넬마감 등·창호는 샷시창호 등입니다.
- 공부와 현황 차이. 지붕이 공부상 ‘스레트지붕’, 현황은 ‘판넬지붕’입니다.
- 토지. 대 443.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 27,800원/㎡입니다.
- 토지이용 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·계획관리지역·자연취락지구에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최선순위 가처분 원인 확인. 유한회사동경의 방해배제청구권을 피보전권리로 하는 가처분이 매수인에게 인수됩니다. 결정문과 관련 소송기록을 반드시 대조해야 합니다.
- 철거·토지인도 확정판결 확인. 광주지방법원 장흥지원 2020가단5731 토지인도 확정판결의 주문·당사자·집행 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 건물 존치 가능성 확인. 매각 후에도 건물을 계속 사용할 수 있는지, 철거·토지인도 판결과 가처분이 실제 이용에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 대조. 지붕이 공부상 스레트지붕, 현황 판넬지붕이므로 현황과 등재상태를 직접 확인해야 합니다.
- 금전 인수 0원과 권리 인수를 구분. 배당표상 매수인 금전 인수는 0원이지만 선순위 가처분은 그대로 남습니다.
- 가격 판단 분리. 2회 유찰·감정가 64%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 권리해소 가능성과 실사용 가능성을 우선 검토해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 살아남는 권리가 먼저다”
이 사건은 감정가 4,536,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 2,903,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낮아진 가격이 권리위험을 지워주지는 않습니다. 2021.09.03. 최선순위 가처분은 매수인에게 인수되고, 매각물건에는 건물 철거 및 토지 인도 확정판결도 있습니다. 임차인이 없고 금전 인수액이 0원인 점보다 이 두 요소의 무게가 훨씬 큽니다. 따라서 이 물건은 가격 검토보다 가처분과 철거·인도 판결의 법적 효과를 먼저 확정해야 하는 고위험 권리형으로 보는 것이 타당합니다.
