광주지방법원 2025타경5367. 장흥군 장동면 봉동리 901-1, 진곡마을 안에 있는 토지와 주택이 함께 매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 ‘연립/다세대 + 토지’로 분류되어 있으나, 감정평가 이용상태는 단독주택이고 제시 외 건물은 보일러실로 이용 중입니다. 매각은 일괄매각이며 제시 외 건물도 포함됩니다.
등기만 보면 현재 근저당권은 없고, 과거 송하금융대부주식회사의 채권최고액 52,500,000원 근저당권도 2021.05.20 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 등기는 2025.12.10 우리금융캐피탈주식회사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 등기부보다 임차관계입니다. 신수진의 전입일은 이보다 훨씬 앞선 2017.06.21이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 낙찰자가 부담할 금액을 지금 숫자로 고정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5367 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 장동면 봉동리 901-1 · 전라남도 장흥군 장동면 진곡길 159 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 · 제시 외 보일러실 포함 |
| 토지 | 462.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 유동호 2분의 1 · 이경화 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 56,531,860원 / 36,180,000원 (2회 유찰 · 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈주식회사 / 39,449,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시 외 건물 매각 포함 · 공부상 조립식판넬지붕, 현황 슬래브지붕 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인의 전입 시점이 중요하다
현재 소유자는 유동호·이경화로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2023.10.12 상속을 원인으로 2025.12.01 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 그 뒤 2025.12.10 우리금융캐피탈주식회사가 강제경매를 개시했습니다. 현재 등기상 근저당권과 압류는 없지만, 임차인 신수진의 전입일 2017.06.21이 경매개시결정일보다 앞서 있다는 점은 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실질취득비용은 아직 고정할 수 없다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신수진 | 전부 | 2017.06.21 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 임차인 보증금을 임의로 합산하거나 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 특히 현재 최저매각가 36,180,000원은 단지 경매가격일 뿐, 이 물건의 실질취득비용을 뜻하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,051,240원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 우리금융캐피탈주식회사 | 39,449,932원 | 35,128,760원 |
| 신청채권 미배당 | - | 4,321,172원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,051,240원을 제외한 35,128,760원이 신청채권자에게 배당되는 시나리오이며, 신청채권 39,449,932원 중 4,321,172원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 신수진의 보증금과 우선변제 여부도 확정되지 않아 실제 배당순서와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 36,180,000원 | 35,128,760원 | 4,321,172원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 28,944,000원 | 28,023,008원 | 11,426,924원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 23,155,200원 | 22,338,406원 | 17,111,526원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 기호1-(가)는 단독주택으로 이용 중이며, 제시 외 건물은 보일러실로 이용 중입니다.
- 구조. 주건물은 조적조 조립식판넬지붕 단층 건물로 기재되어 있으나 현황은 슬래브지붕입니다. 제시 외 건물은 조적조 슬래브지붕 단층입니다.
- 입지. 장동면 봉동리 진곡마을 안에 위치하며 부근은 주택·전·답 등이 있는 농촌지대입니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 462.0㎡, 지목 대, 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 11,000원/㎡입니다.
- 환금성. 농촌지대의 단독주택·토지 일괄매각이고 현재 이미 2회 유찰된 상태여서, 가격 자체보다 임차관계와 향후 매수층을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 신수진의 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 최저가 36,180,000원을 실제 취득원가로 보지 마세요.
- 대항력·우선변제 재확인. 전입일은 2017.06.21이나 확정일자와 배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 기준으로 최종 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 주택뿐 아니라 제시 외 보일러실도 매각에 포함됩니다.
- 지붕 현황 확인. 공부상 조립식판넬지붕이지만 현황은 슬래브지붕으로 조사됐으므로 현장 상태와 등기·건축물 관련 서류를 대조하세요.
- 회차가 내려가도 권리위험은 그대로. 3회 유찰 시 28,944,000원, 4회 유찰 시 23,155,200원으로 내려가더라도 임차보증금 미상 문제는 자동으로 해소되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰가보다 먼저 확인할 것은 보증금”
이 물건은 감정가 56,531,860원에서 두 번 유찰돼 최저가가 36,180,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 단계는 아닙니다. 실제 임차인 신수진의 전입일은 2017.06.21로 현재 말소기준인 2025.12.10보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자, 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다.
따라서 결론은 단순합니다. 등기상 존속 담보권보다 임차인 인수 가능성이 더 중요한 사건입니다. 보증금이 확인되기 전까지는 매수인 인수액도, 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 농촌지대 단독주택·토지 일괄매각에 이미 2회 유찰까지 겹친 만큼, “36,180,000원이니까 싸다”는 접근은 금물입니다. 이 사건의 첫 번째 확인사항은 응찰가가 아니라 신수진의 보증금과 배당관계입니다.
