광주지방법원 장흥지원 2025타경5367. 전라남도 장흥군 장동면 봉동리 901-1 소재 물건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시돼 있지만, 감정평가서에 나타난 실제 이용상태는 단층 단독주택입니다. 토지는 462㎡이며, 진곡마을 안에 위치합니다. 제시외 건물인 보일러실도 일괄매각 대상에 포함됩니다. 공부상 조립식판넬지붕으로 기재된 본건 건물의 현황 지붕은 슬래브지붕입니다.
소유자는 상속으로 소유권을 취득한 유동호·이경화이며, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 우리금융캐피탈주식회사가 청구금액 39,449,932원을 바탕으로 강제경매를 신청했고, 2025.12.10 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 등기상 담보권 자체는 복잡하지 않지만, 낙찰자가 실제 얼마를 부담하는지는 임차인의 권리관계를 확인해야 판단할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 장흥지원 2025타경5367 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 장동면 봉동리 901-1 도로명주소: 전라남도 장흥군 장동면 진곡길 159 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지로 표시 · 감정상 단독주택 이용 |
| 건물 현황 | 조적조 단층 건물 · 공부상 조립식판넬지붕, 현황 슬래브지붕 |
| 부속시설 | 제시외 보일러실 · 일괄매각 포함 |
| 토지 | 462㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 유동호(2분의 1), 이경화(2분의 1) · 상속 |
| 감정가 | 56,531,860원 |
| 최저매각가 | 28,944,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈주식회사 / 39,449,932원 |
| 말소기준권리 | 2025.12.10 갑구 14번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 확인 기준 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인은 별개
말소기준권리는 2025.12.10 접수된 갑구 14번 강제경매개시결정입니다. 현재 유효한 근저당권은 확인되지 않으며, 과거 송하금융대부주식회사의 채권최고액 52,500,000원 근저당권은 2021.05.20 이미 말소됐습니다. 과거의 가압류와 경매개시결정 등기도 각각 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실질취득액을 결정하는 변수
현황조사와 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 신수진 1명입니다. 점유 부분은 전부로 기재돼 있습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 실제 임대차관계와 인수 위험을 별도로 검증해야 합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신수진 | 전부 | 2017.06.21 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 배당요구 및 보증금 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.
우선변제 여부는 확정일자와 배당요구, 실제 임차권 성립 경위 등 관련 요건을 확인해야 판단할 수 있습니다. 대항력이 인정되는지, 보증금이 실제 존재하는지, 경매 배당을 통해 얼마가 변제될 수 있는지에 따라 최종 인수금액이 달라집니다. 입찰 전 임대차계약·점유관계·배당요구 내역을 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 3회 유찰은 가격 안전의 증거가 아니다
이 물건의 감정가는 56,531,860원, 현재 최저매각가는 28,944,000원입니다. 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 감정가와 최저가의 차이만으로 시장가격 대비 할인 여부를 판단할 수는 없습니다.
비교 가능한 최근 실거래가격이나 최근 거래 추세가 확인되지 않아, 최저가가 주변 시세보다 낮은지 높은지 평가하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 농촌지대의 단독주택 이용 부동산으로, 일반적인 공동주택과 동일한 거래 유동성을 전제해서도 안 됩니다. 시세 검증 이전에 임차인 인수 위험을 해소하는 것이 우선입니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 56,531,860원 | 기준 | 시장가격과 동일하다고 볼 수 없음 |
| 현재 회차 (3회 유찰) | 28,944,000원 | 51.2% | 실질취득액 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 23,155,200원 | 40.96% | 인수액 확인 필요 |
| 5회 유찰 시 | 18,524,160원 | 32.77% | 인수액 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 28,944,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 920,992원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 우리금융캐피탈주식회사 | 39,449,932원 | 28,023,008원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | — | 11,426,924원 |
집행비용은 매각대금의 약 3.2%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당금액은 확정되지 않았으며, 임차인 권리가 확인되면 예상배당도 달라질 수 있습니다.
현재 최저가로 매각된다고 가정하면, 집행비용 920,992원을 공제한 뒤 신청채권자에게 28,023,008원이 배당되는 계산입니다. 청구금액 39,449,932원을 모두 충족하지 못하므로 11,426,924원의 미배당이 발생합니다.
이 미배당액은 신청채권자에게 남는 채권 부족액이지, 곧바로 낙찰자가 승계할 금액은 아닙니다. 배당 모형에서 별도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐지만, 이는 보증금이 미상인 임차인의 실제 인수 위험까지 해소됐다는 뜻이 아닙니다. 매수인 인수액은 여전히 미확정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 남는 채권
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 28,944,000원 | 28,023,008원 | 11,426,924원 |
| 4회 유찰 시 | 23,155,200원 | 22,338,406원 | 17,111,526원 |
| 5회 유찰 시 | 18,524,160원 | 17,790,725원 | 21,659,207원 |
유찰이 더 진행되면 매각가격은 내려가지만 신청채권자의 청구금액은 위 시나리오에서 전액 충족되지 않습니다. 다만 채권자 미배당액이 그대로 매수인 부담으로 넘어가는 것은 아닙니다.
매수인 관점에서는 임차보증금의 인수 여부가 이 시나리오보다 더 중요한 변수입니다. 선순위 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 발생하는 경우, 낙찰가 절감 효과가 인수금액 증가로 상쇄될 수 있습니다. 따라서 추가 유찰을 기다리는 전략만으로는 인수 위험을 해결할 수 없습니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 장흥군 장동면 봉동리 진곡마을 내에 위치합니다. 주변은 주택과 전·답 등이 혼재한 농촌지대로 평가됐으며 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 실제 용도. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 연립/다세대 + 토지라는 사건상 용도 표기와 실제 이용상태의 차이를 고려해 건축물대장과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 건물 구조. 조적조 단층 건물로, 외벽은 벽돌붙임 및 페인트 마감 등이며 샷시창호가 설치돼 있습니다. 기본 위생·급배수 및 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 제시외 건물. 조적조 슬래브지붕 단층 보일러실이 일괄매각에 포함됩니다. 현장 구조와 이용상태를 확인해야 합니다.
- 지붕 차이. 공부상 조립식판넬지붕, 현황 슬래브지붕으로 기재돼 있습니다. 단순한 재료 차이인지, 건축물대장 정리나 건축 관련 추가 확인이 필요한 사항인지 검토해야 합니다.
- 토지. 462㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 지형은 평지·사다리형입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 표기돼 있어 실제 접도상태와 차량 진출입 조건을 확인해야 합니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역 및 자연취락지구이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 11,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 인접 토지이용. 영농여건불리농지, 준보전산지, 보전관리지역과 접하는 것으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 농촌 단독주택 및 토지는 개별적인 건물 상태, 접근성, 토지 활용도에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 3회 유찰 이력과 최근 실거래 비교 근거 부족을 함께 고려하면 재매각 가능성을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 최우선 확인. 신수진의 임대차계약 유무, 실제 보증금·차임, 계약 당사자와 임차목적물을 확인해야 합니다. 매수인 인수액 판단의 출발점입니다.
- 대항력 요건 확인. 2017.06.21 전입 이후 주민등록 유지, 실제 주택 인도·점유와 임대차관계가 계속됐는지 확인해야 합니다.
- 우선변제·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 내역, 배당 가능 금액을 확인해 미변제 보증금이 매수인에게 남을 가능성을 판단해야 합니다.
- 실질취득액 다시 계산. 확인된 보증금 인수액을 입찰 예정가격에 더해 실질 부담액을 산정해야 합니다. 최저가만으로 입찰 상한을 정해서는 안 됩니다.
- 현장 점유 확인. 임차인의 실제 점유 범위, 사용 중인 건물, 부속 보일러실 이용관계와 향후 인도·명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지·제시외 건물 대조. 토지 462㎡, 일괄매각 대상, 제시외 보일러실, 경계 및 현황을 매각물건명세서와 감정평가도면에 대조해야 합니다.
- 지붕·건축물대장 확인. 공부상 조립식판넬지붕과 현황 슬래브지붕의 차이를 확인하고, 건축 관련 정리나 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다.
- 실거래와 매수 수요 조사. 주변 단독주택 및 토지의 실제 거래가격, 거래 시점, 건물 상태와 토지 조건을 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율은 시세 검증을 대신하지 못합니다.
- 매각조건·배당 원본 확인. 강제경매개시결정, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인의 권리신고 및 배당요구 상태와 최신 등기사항을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 미납 비용 확인. 당해세, 관리·공과금, 건물 유지보수 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰보다 중요한 것은 인수할 보증금”
장흥 봉동리 901-1은 등기된 권리만 보면 비교적 단순합니다. 기존 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 2017.06.21 전입한 실제 임차인 1명이 있으며, 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
더 중요한 문제는 그 임차인의 보증금이 미상이라는 점입니다. 배당 모형의 매수인 인수액 0원을 그대로 믿고 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 대항력과 미배당 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가를 포함한 실질취득액 자체를 확정할 수 없습니다.
감정가의 51.2%라는 숫자는 눈에 띄지만, 최근 실거래가격을 통한 검증도 이뤄지지 않았습니다. 농촌주택의 환금성, 3회 유찰 이력, 지붕의 공부·현황 차이까지 고려하면 단순한 저가 매수 기회로 분류할 수 없습니다.
결론은 권리확인 우선, 가격평가 보류입니다. 임차인의 보증금·대항력·배당관계를 확정하고, 실질취득액을 주변 실제 거래가격과 비교한 이후에야 입찰 여부를 판단할 수 있는 물건입니다. 현재 단계에서는 적극적인 입찰보다 핵심 위험의 해소가 우선입니다.
