의정부지방법원 2024타경5772. 고양시 일산서구 덕이동 다온팰리스 5동 1층 102호, 전용 47.28㎡의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 박명진이고, 근저당권은 없으며 2023.01.04. 국의 압류가 말소기준권리입니다. 그 뒤의 압류와 2024.07.25. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 임차인입니다. 한정우의 전입일은 2021.11.04.로 말소기준권리인 2023.01.04. 압류보다 빠르고, 자료상 대항력이 있는 것으로 판정되어 있습니다. 배당요구도 2024.09.24. 접수됐습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 후 얼마가 남고 그 금액을 매수인이 인수하는지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5772 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 장자길82번길 60-11, 5동 1층102호 (덕이동,다온팰리스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 47.28㎡ · 4층 중 1층 102호 |
| 소유자 | 박명진 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 10,953,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한정우 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 현황 표기 | 공부상 5동 · 현황 외벽 105동 표기 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2023.01.04. 강서세무서장이 처분청인 국의 압류입니다. 2023.05.16. 국의 추가 압류, 2024.07.18. 고양시 압류, 2024.07.25. 한정우의 강제경매개시결정, 2025.08.05. 의정부시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 등기부상 근저당권은 없습니다.
② 임차인 — 대항력은 있으나 보증금이 확인되지 않는다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한정우 | 2021.11.04 | 미상 | 미상 | 2024.09.24 배당요구 | 대항력 있음 인수 가능성 |
전입일 2021.11.04.는 말소기준 2023.01.04.보다 빠릅니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 임차인으로 취급해야 합니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 범위와 미배당액을 특정할 수 없습니다.
③ 배당 시뮬레이션 (현재 최저가 10,953,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 597,154원 |
| 2. 경매개시결정 · 한정우 | 175,000,000원 | 10,355,846원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 신청채권자 청구액 175,000,000원 중 10,355,846원이 배당되고 164,644,154원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 임차인 보증금이 미상이라 이 표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산을 실제 인수 없음으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양예술고등학교 북측 인근이며 신축 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편익은 보통입니다.
- 건물. 2018.08.02. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 102호입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리지역(주거zone)이며 상대보호구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 838,000원/㎡, 토지면적 454.0㎡의 다세대주택 건부지입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 공부상 5동, 현황 외벽은 105동으로 표기돼 있습니다.
- 환금성 지표. 다온팰리스105동은 8세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 8.0회, 낙찰률은 11.11%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 한정우의 임대차계약서·보증금·확정일자와 배당요구 내역을 매각물건명세서 및 관련 문건으로 대조해야 합니다.
- 실질취득가로 판단. 최저가 10,953,000원만 보지 말고 낙찰가에 미배당 임차보증금 인수액을 합친 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 두 기록에 모두 한정우가 나타나므로 동일인 여부와 채권·임대차 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 4건 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 동 표시 확인. 공부상 5동이지만 현황 외벽에는 105동으로 표시돼 있으므로 현장과 등기·건축물대장을 대조해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 8회 유찰이며 단지 경매 평균도 8.0회입니다. 가격 외 권리·점유·환금성 요인을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 6%”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
감정가 190,000,000원이 8회 유찰돼 10,953,000원까지 내려온 숫자만 보면 매우 낮은 가격처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 2021.11.04. 전입한 대항력 임차인 한정우의 보증금이 확인되지 않은 사건입니다. 보증금이 배당으로 모두 회수되는지 확인되지 않는 한 매수인의 인수액은 확정할 수 없고, 따라서 실질취득가 역시 미상입니다.
등기상 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그것만으로 권리분석이 끝나지 않습니다. 신청채권자와 임차인 이름이 동일하다는 점, 국세·지방세 압류 4건, 8회 유찰, 11.11%의 낙찰률도 함께 봐야 합니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 임차보증금과 실제 인수액을 먼저 확정하는 것입니다.
