의정부지방법원 2024타경5772. 고양시 일산서구 덕이동 다온팰리스 5동 1층 102호, 전용 47.28㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 190,000,000원이지만 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 10,953,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 5.76%까지 내려온 파격적인 가격처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 아니라 선순위 점유자의 보증금 규모가 실제 취득원가를 결정할 수 있는 구조입니다.
신고임차인 한정우는 2021.11.04 전입했고 2024.09.24 배당요구를 했습니다. 말소기준인 2023.01.04 강서세무서 압류보다 전입이 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다. 보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는 부분에 대항력이 인정된다면, 매수인의 실질취득액은 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5772 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 장자길82번길 60-11, 5동 1층 102호 (덕이동, 다온팰리스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.28㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택 1세대로 이용 중 |
| 사용승인 / 세대수 | 2018.08.02 · 8세대 |
| 소유자 | 박명진 (2019.10.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 10,953,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한정우 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입을 먼저 봐야 한다
등기상 근저당권은 없고, 말소기준은 2023.01.04 접수된 강서세무서 압류입니다. 그 뒤의 남부천세무서 압류, 고양시 압류, 강제경매개시결정, 의정부시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 앞선 2021.11.04 전입자입니다.
| 신고임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한정우 | 2021.11.04 | 2024.09.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 신고임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음” 또는 “인수액 0원”으로 단정할 수 없습니다. 전입일과 점유의 연속성, 임대차계약의 실제 성립 여부, 보증금 액수, 확정일자 및 배당가능액을 원문서로 대조해야 합니다.
② 가격·환금성 — 감정가 대비 낙폭만으로 판단 금지
이 물건과 직접 비교할 동일 면적의 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 대상 전용면적과 단지 거래면적도 매칭되지 않아, 감정가 190,000,000원이나 최저가 10,953,000원이 현 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 5.76%라는 비율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 10,953,000원 | 10,355,846원 | 164,644,154원 |
| 9회 유찰 시 | 7,667,099원 | 7,129,091원 | 167,870,909원 |
| 10회 유찰 시 | 5,366,969원 | 4,870,364원 | 170,129,636원 |
유찰이 반복될수록 낙찰가와 신청채권자 배당액은 줄고 미배당은 커집니다. 이 미배당액이 곧 매수인 인수액이라는 뜻은 아니지만, 신청채권과 임차보증금의 관계가 확인되지 않은 상태에서는 권리 위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,953,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 597,154원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 한정우 | 175,000,000원 | 10,355,846원 |
| 신청채권 미배당 | - | 164,644,154원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 계산은 현재 최저가를 매각가로 가정한 수치입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 신고임차인의 최우선변제·우선변제 범위는 반영되지 않았으며, 선순위 신고임차인의 보증금 인수액을 0원으로 확정하는 표가 아닙니다.
④ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양예술고등학교 북측 인근으로, 신축 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 건물. 2018.08.02 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 102호입니다. 위생·급배수·전기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 부정형 평지의 다세대주택 부지로, 서측 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리지역 주거구역·과밀억제권역이며, 제한보호구역·상대보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역이 포함되거나 저촉됩니다.
- 공시지가. 토지면적 454.0㎡, 공시지가 838,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없다고 조사됐습니다.
- 동 표기. 공부상 5동이지만 현황 외벽에는 105동으로 표시돼 있습니다. 현장 방문 시 대상 호수와 출입구를 정확히 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 한정우의 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 개시일과 현재 점유 지속 여부를 확인하세요.
- 신청채권과 보증금 구분. 신청채권 175,000,000원이 임대차보증금인지 별도 채권인지 확인하고, 동일인 신고의 법률관계를 대조하세요.
- 인수액 재계산. 배당표만 보고 인수 0원으로 판단하지 말고, 예상배당 후 남는 대항력 보증금이 있는지 계산하세요.
- 세금 확인. 강서세무서·남부천세무서·고양시·의정부시의 압류 세목과 법정기일, 당해세 여부 및 금액을 확인하세요.
- 현장 특정. 등기상 5동과 외벽상 105동 표기를 대조해 대상 물건, 계량기, 우편함, 점유 세대를 특정하세요.
- 환금성 검토. 8세대 소규모 다세대이고 반복 유찰된 물건이므로 향후 매도 기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 잡으세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서와 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가 6%”보다 보증금 한 줄이 중요하다
이 물건은 감정가 190,000,000원에서 최저가 10,953,000원까지 떨어졌지만, 그 숫자만으로 투자 매력을 평가할 수 없습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 신고임차인이 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로, 낙찰 후 부담할 금액과 실질취득액이 열려 있습니다. 신청채권자와 신고임차인이 동일인이라는 점, 국세·지방세 압류 4건, 8회 유찰과 8세대 규모의 환금성까지 겹칩니다.
현재 결론은 입찰가 산정이 아니라 권리관계 확인이 먼저입니다. 임차보증금과 신청채권의 성격, 실제 점유, 세금 우선순위를 확인하기 전에는 최저가를 싸다고 볼 수 없습니다. 권리 확인 결과 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가가 아무리 낮아도 실질취득액은 크게 올라갈 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 10,953,000원이 아니라 확인되지 않은 보증금입니다.