광주지방법원 2024타경948. 전라남도 완도군 완도읍 가용리 1107, 완도농공단지 안에 위치한 공장·냉동창고와 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장(창고), 공장 및 냉동창고, 화장실로 이용되고 있습니다. 토지는 공장용지이며 면적은 4,481.5㎡입니다.

주식회사씨엔에프완도가 소유권을 보존한 이후 주식회사신선씨푸드로 상호를 변경했습니다. 신한은행의 근저당권들이 설정되어 있고, 최초 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금이 일부 채권을 대위변제하여 근저당권 일부를 이전받았습니다. 이는 별도의 신규 근저당권을 추가한 것이 아니라 기존 담보권의 일부 이전입니다.

이 사건은 권리상 인수 여부와 사업용 부동산의 경제성을 구분해서 봐야 합니다. 현재 최저가가 감정가보다 낮아진 것은 사실이지만, 냉동시설과 공장기계의 상태, 해당 농공단지 내 거래 가능성, 임차 점유 정리 비용까지 확인하지 않으면 실질적인 취득 매력도를 확정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최초 신한은행 근저당이 기준

말소기준은 2019.08.30. 접수된 을구 1번 신한은행 근저당권(채권최고액 480,000,000원)입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권과 이후의 을구 3번 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

을구 1번과 3번에는 신용보증기금의 근저당권 일부 이전이 기재되어 있습니다. 각각 208,697,418원과 273,442,855원의 대위변제액이 확인되지만, 이를 기존 근저당 채권최고액에 별도로 더하면 동일 채권을 중복 계산하게 됩니다. 예상배당표 역시 기존 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산했습니다.

완도군의 압류는 말소기준 이후에 등기되어 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 실제 배당순위는 조세채권의 법정기일 등에 영향을 받을 수 있으므로, 등기상 압류의 소멸과 세금의 실제 배당 문제는 구분해서 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 신고 5건, 모두 말소기준 이후

현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 임차·점유 관련 신고는 총 5건입니다. 법인과 개인이 함께 기재된 신고를 포함하며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 확인된 전입일은 모두 2019.08.30. 말소기준권리보다 늦어, 해당 전입일을 기준으로 선순위 대항력은 인정되지 않습니다.

보증금 신고액 단순 합계 171,000,000원. 동일인 공동 기재와 실제 임대차·점유관계의 중복 여부는 계약서 및 현황조사 원본 확인이 필요합니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권을 확정하지 않았습니다.

③ 가격 검토 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다

감정가는 2,447,447,220원, 현재 최저매각가는 1,713,213,000원입니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 70% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 동일 용도 공장·냉동창고의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

유찰이 추가되면 최저매각가는 낮아지지만, 그만큼 채권자의 미배당액이 증가합니다. 확인된 권리관계 기준으로는 매수인 인수액이 모든 시나리오에서 0원으로 유지됩니다. 다만 채권자 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,713,213,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신용보증기금에 일부 이전된 근저당 채권은 원래 근저당권의 채권최고액 내에서 계산했습니다. 실제 배당은 확정 채권액과 법정 배당순위에 따라 달라집니다.

현재 회차 가정에서는 총 근저당 채권최고액 1,716,000,000원 중 1,693,680,870원이 배당되어 22,319,130원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 이는 채권최고액 기준 시뮬레이션 결과이며, 매수인의 인수금과는 별개입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 전라남도 완도군 완도읍 가용리 소재 완도농공단지 내에 위치합니다. 주변은 공장과 공업나지가 혼재한 농공단지입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 공장용지 4,481.5㎡, 평지·가로장방형이며 중로각지에 해당합니다. 공시지가는 98,900원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·농공단지에 해당하고, 모든 축종에 대한 가축사육제한구역입니다. 중로3류(폭 12~15m)에 접합니다.
• 건물. 공장(창고) 및 공장·냉동창고는 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로, 판넬 마감과 냉동창고 부분 우레탄 마감 등이 확인됩니다. 화장실은 경량철골구조입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비가 설치되어 있습니다. 냉동설비의 현행 가동상태와 기계기구 성능은 현장에서 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 농공단지 내 공장·냉동창고라는 특수목적 자산으로, 일반 부동산보다 실제 사용 목적에 맞는 매수자 확보 여부가 중요합니다. 거래사례와 시설별 가치 검증 후 응찰가를 산정할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 대조. 일괄매각 대상의 토지·건물 목록과 제6조 기계기구 명세를 확인하세요. 특히 제1동 외 매각 대상과 각 목록의 소유권·담보관계를 원본 등기로 대조해야 합니다.
• 매각 제외 시설. 이동식 사무실과 컨테이너 각 1동은 매각에서 제외됩니다. 설치 위치, 소유관계, 반출 가능 여부 및 비용을 확인해야 합니다.
• 기계기구 상태. 냉동창고 시설의 실제 가동 여부, 냉동설비 수리·교체 필요성, 전기·급배수 및 화재 관련 설비 상태를 점검하세요.
• 임차·점유 관계. 임차 신고 5건의 실제 계약 당사자, 점유 범위, 보증금 및 잔존 물품을 확인하세요. 대항력 없는 점유자라도 인도 절차에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 입주·사용 조건. 완도농공단지의 관리 기준과 업종별 입주 가능 여부, 기존 공장시설의 사용·승계 조건을 관계 기관에 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 낙찰가를 결정하지 말고, 주변 공장 거래사례와 실제 기계기구 가치, 냉동시설 유지·복구 비용을 종합 검토하세요.
• 조세·관리 비용. 완도군 압류의 관련 체납액과 법정기일, 공장 운영에 수반되는 미납 공과금 및 정리 비용을 확인하세요.
• 최종 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 기계기구 목록을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리 인수는 없지만, 사업용 자산의 가치는 별개다”

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차 신고 5건도 모두 후순위입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 입찰 판단의 핵심은 권리보다 공장·냉동창고의 실질 가치에 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 1,713,213,000원이지만, 이를 시장가격 대비 할인으로 해석할 근거는 확인되지 않습니다. 기계기구와 토지·건물의 일괄 가치, 냉동시설 가동상태, 실제 점유 및 매각 제외 시설의 처리 문제를 종합 검증해야 합니다.

결론적으로 권리상 인수액은 0원이지만 가격 매력은 아직 검증 전입니다. 실거래 비교와 시설 실사가 완료되기 전까지는 감정가 대비 할인율만을 근거로 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다.