한 줄 평 5회 유찰로 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 물건은 단순 할인형 경매가 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 108,000,000원 중 41,034,800원이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 판단 기준은 최저가 6,860만원이 아니라 실질취득 약 1.10억원입니다.
감정가
98,000,000원
아파트 평가액
최저가
68,600,000원
5회 유찰·70%
실질취득
109,634,800원
낙찰가+인수액
매수인 인수
41,034,800원
임차보증금 미배당
광주지방법원 2024타경61469. 광양시 중동 금광1차아파트 112동 1804호 아파트입니다. 감정가는 9,800만원이며 현재 최저매각가는 6,860만원입니다. 겉으로 보면 5회 유찰된 할인 물건처럼 보이지만 핵심은 임차권입니다. 임차인 신은철의 임차권등기가 말소기준권리 이전에 설정되어 대항력이 인정되는 구조이며, 배당 부족분은 매수인이 부담할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경61469 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 공영로 10, 112동 18층1804호 (중동, 금광1차아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 112동 18층1804호 |
| 소유자 | 구동은 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 114,025,409원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 주택임차권(신은철)은 말소기준권리 이전으로 매수인 인수 가능성이 있습니다. 임차인은 전입일 2021.09.17, 확정일자 2021.08.23, 임차보증금 108,000,000원입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신은철 | 108,000,000원 | 有 | 有 | 41,034,800원 인수 |
⛔ 대항력 임차보증금 주의 최저가 68,600,000원으로 낙찰되더라도 임차인 배당 부족분 41,034,800원은 매수인이 부담합니다. 따라서 실질취득은 약 109,634,800원으로 계산해야 합니다.
③ 시세 비교
동일 평형 최근 실거래 12건 기준 평균은 76,500,000원입니다. 하지만 이 물건은 최저가 기준 판단이 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.04 | 7 | 86,000,000원 |
| 2026.04 | 10 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 22 | 90,000,000원 |
| 최근 12건 | 12건 | 76,500,000원 |
⚠️ 최저가 착시 최저매각가 68,600,000원만 보면 시세 대비 낮아 보이지만, 임차인 인수액을 포함한 실질취득 약 109,634,800원은 최근 12개월 평균 실거래 76,500,000원을 크게 웃돕니다.
배당 분배 (최저가 68,600,000원)
실질취득 vs 실거래
실질취득은 임차보증금 인수를 포함한 금액입니다.
④ 입찰 체크리스트
- 인수금 확인. 낙찰가보다 중요한 것은 임차보증금 부족분 41,034,800원입니다.
- 실질취득 기준 판단. 최저가 68,600,000원이 아니라 인수 포함 약 109,634,800원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 임차권 확인. 신은철 임차권은 전입·확정일자 자료가 확인되어 대항력과 우선변제권이 있습니다.
- 유찰 전략. 5회 유찰로 가격은 내려왔지만 인수 구조 때문에 추가 가격 검토가 필요합니다.
맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 인수금”
이 물건은 숫자상 최저가만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 경매에서 매수자가 부담해야 하는 것은 낙찰가만이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남아 있어 실질취득 기준으로 다시 계산해야 합니다. 광양 금광1차 1804호의 핵심은 할인율이 아니라 임차권 인수 여부입니다.