광주지방법원 2025타경553. 전남 고흥군 포두면 길두리의 통칭 ‘행복빌’ 제1동 1층 101호, 전용 82.96㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 송기구는 2022.03.08. 거래가 195,000,000원에 소유권을 취득했고, 2022.03.21. 주식회사 삼성엘리베이터의 청구금액 50,000,000원 가압류가 설정됐습니다. 이 가압류가 말소기준권리이며, 2025.07.22. 같은 채권자의 강제경매개시결정이 이어진 구조입니다. 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 185,000,000원에서 3회 유찰돼 82,880,000원까지 내려왔습니다. 이는 감정가의 44.8%이고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 125,600,000원의 66.0%입니다. 최신 거래 100,000,000원보다도 낮아 현재 가격 자체에는 할인 폭이 있습니다. 다만 최근 12개월 거래가 이전 거래보다 27.0% 낮아진 하락 흐름이므로, 과거 전체 평균 152,750,000원만 보고 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경553 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 포두면 길두리 1205 제1동 제1층 제101호 도로명: 전라남도 고흥군 포두면 후동3길 10-2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 82.96㎡ · 철근콘크리트구조 3층 건물 중 1층 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 12세대 · 2022.01.11. |
| 소유자 | 송기구 (2022.03.08. 거래가 195,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 82,880,000원 (3회 유찰, 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 사건 청구액 | 주식회사 삼성엘리베이터 / 64,510,891원 |
| 매각기일 | 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
등기상 근저당권은 없고, 2022.03.21. 접수된 삼성엘리베이터 가압류가 최초의 담보·압류성 권리로서 말소기준이 됩니다. 이후 2025.07.22. 강제경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행으로 기재돼 있으며, 두 권리 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 있지만 시장은 하락 중
동일 면적 82.96㎡의 최근 12개월 실거래 5건을 우선 비교했습니다. 과거 전체 평균에는 190,000,000원과 195,000,000원의 고가 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래, 최근 추세를 중심으로 보는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 82.96㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2026.03 | 82.96㎡ | 2 | 102,000,000원 |
| 2025.12 | 82.96㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 82.96㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.10 | 82.96㎡ | 3 | 106,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.96㎡ | 5건 | 125,600,000원 |
| 전체 평균 | 82.96㎡ | 12건 | 152,750,000원 |
최저가이자 권리상 실질취득가인 82,880,000원은 최근 12개월 평균 125,600,000원의 66.0%입니다. 최신 2026.04. 거래가 100,000,000원보다도 낮기 때문에, 현재 회차 가격은 최근 실거래보다 낮은 구간에 들어와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,891,840원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 삼성엘리베이터 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 강제경매개시결정 · 주식회사삼성엘리베이터 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,988,160원 |
현재 최저가 82,880,000원에서는 등기상 가압류 청구금액 50,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 30,988,160원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 82,880,000원 | 50,000,000원 | 30,988,160원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 66,304,000원 | 50,000,000원 | 14,710,528원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 53,043,200원 | 50,000,000원 | 1,688,422원 | 0원 |
추가 유찰 시에도 계산상 가압류 채권 50,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격이 내려갈수록 소유자 잔여액이 감소하는 구조이며, 대항력 임차보증금 때문에 실질취득가가 고정되는 인수형 사건은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포두면사무소 북동측 인근의 기존 주택지대로, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 3층 건물 중 1층 101호이며, 외벽은 석재붙임·드라이비트 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 일반적인 급·배수설비와 위생설비, LPG가스설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 1,257.0㎡의 사다리형 평지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 용도지역은 제1종일반주거지역이고 공시지가는 24,900원/㎡입니다.
- 도로. 건물 북동측으로 차량진입로가 개설돼 있으며, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 제1종일반주거지역에 포함됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 12세대 다세대주택이고 최근 거래가격이 100,000,000원에서 160,000,000원까지 차이를 보여, 재매각 시 가격과 매수층의 폭을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 전체 평균 152,750,000원보다 최근 12개월 평균 125,600,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -27.0%이므로 현재 최저가가 최근 평균의 66.0%라는 이유만으로 추가 하락 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람, 현장 방문, 점유자와 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 채권액 대조. 사건 청구액 64,510,891원과 등기상 가압류 청구금액 50,000,000원이 다르므로 채권계산서와 배당요구종기 서류를 대조하세요.
- 도로·토지 규제. 차량진입로의 실제 이용 상태와 가축사육제한구역의 구체적 제한 내용을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 부담, LPG 및 수도 관련 미납 내역을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격 할인과 환금성 위험을 함께 본다”
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2022.03.21. 가압류가 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸해 권리상 실질취득가는 현재 최저가와 같은 82,880,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 최근 12개월 평균 125,600,000원의 66.0%로 내려와 최신 실거래보다 낮은 구간입니다. 그러나 최근 거래 추세가 -27.0%이고 이미 3회 유찰됐으며, 12세대 규모의 고흥 지역 다세대주택이라는 환금성 제약이 동시에 존재합니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 할인 구간, 환금성과 점유 확인은 필수입니다. 과거 고가 거래가 반영된 전체 평균이 아니라 최신 거래와 실제 매도 가능성을 중심으로 입찰가를 보수적으로 정해야 합니다.
