부동산임의경매 (토지)

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 이 물건은 일반 아파트처럼 시세 비교로 접근하기보다 토지·건물 일괄매각 자산의 환금성과 회수 가능성을 중심으로 봐야 합니다. 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 후순위 채권 미배당 규모와 용도 특성을 함께 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

728,308,200원

509,816,000원 · 1회 유찰

최저가 비율

70%

감정가 대비

매수인 인수

0원

말소기준 이후 권리 소멸

핵심지표

토지 포함

연립/다세대 + 토지

광주지방법원 2025타경565. 전라남도 여수시 학동 63-23 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 황정숙이며, 2023년 설정된 여천농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 별도로 인수할 권리는 없습니다.

다만 일반적인 공동주택 경매와는 다릅니다. 감정 대상에는 건물뿐 아니라 토지와 부속토지가 포함되어 있고, 감정평가상 이용상태는 단독주택으로 확인됩니다. 따라서 단순히 최저가 할인율만 보는 것보다 실제 활용성과 재매각 가능성을 함께 판단해야 합니다.

물건 개요

사건번호	광주지방법원 2025타경565 (임의경매)
소재지	전라남도 여수시 학동 63-23
용도 / 형태	연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함
소유자	황정숙
감정가 / 최저가	728,308,200원 / 509,816,000원 (1회 유찰)
신청채권 / 청구액	170,000,000원
매각기일	2026.06.08

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리 구조

말소기준권리는 2023.05.12 여천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이며, 이후 설정된 정유현 근저당권 및 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 등기상 후순위 권리를 승계하는 구조는 아닙니다.

② 권리 분석 핵심

✅ 매수인 인수 위험 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 데이터 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

⚠️ 배당 부족 가능성 최저매각가 509,816,000원 기준 선순위 여천농업협동조합 근저당권에 대부분 배당됩니다. 후순위 권리는 미배당 가능성이 큽니다.

③ 예상배당표 (매각가 509,816,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	7,498,160원
1. 을구 6번 근저당 · 여천농업협동조합	540,000,000원	502,317,840원
2. 을구 9번 근저당 · 정유현	200,000,000원	0원
3. 을구 9-1번 가압류 · 최연희	56,600,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

유찰 시나리오

배당 구조상 선순위 근저당권 중심으로 배분되며 후순위 채권은 미배당 가능성이 있습니다.

④ 감정평가·입지 분석

위치. 전라남도 여수시 학동 소재 여수시립쌍봉도서관 서측 인근으로 단독주택 및 상가 등이 소재하는 주택지대입니다.
이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 건물은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 구조입니다.
교통. 차량 진출입 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통 수준입니다.
토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 327.4㎡입니다.
제한사항. 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 원본 등기 확인은 필수입니다.
현황 확인. 제시외 건물 포함 및 토지 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
가격 판단. 공동주택처럼 단순 실거래 비교가 어려워 활용 목적과 재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
배당 확인. 후순위 채권 미배당 규모가 크므로 권리 구조와 배당표를 함께 검토해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 상품성이 관건”

이 물건은 권리 분석만 보면 단순합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고, 매수인 인수 위험도 없습니다. 그러나 토지와 건물이 함께 포함된 연립/다세대형 자산은 아파트처럼 가격만 보고 접근하기 어렵습니다.

결국 승부처는 낙찰 이후 활용성과 환금성입니다. 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 실제 매수 판단은 현황·입지·재매각 가능성을 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-27	유찰	7억 2,830만원
2	2026-06-08	대기	5억 981만원

부동산임의경매

토지 포함 단독주택형 자산, 권리보다 ‘회수 가능성’을 봐야 한다 — 여수 학동 63-23

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리 구조

② 권리 분석 핵심

③ 예상배당표 (매각가 509,816,000원 가정)

④ 감정평가·입지 분석

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 상품성이 관건”

사건 개요

물건 전체 내역 (4)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (21장)

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