광주지방법원 2025타경583. 전라남도 고흥군 고흥읍 남계리 641-4에 있는 주택 및 토지입니다. 감정평가 이용상태는 주택이고, 건물은 시멘트벽돌조 강판지붕 단층입니다. 토지는 112.0㎡의 대지로, 일반상업지역에 속합니다. 감정가는 96,818,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 54,218,000원입니다.
권리 흐름은 비교적 분명합니다. 과거 농업협동조합중앙회의 근저당 2건은 2013.09.26. 해지로 말소됐고, 2009년 고흥농업협동조합 가압류도 2010.09.28. 취하로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2013.09.27. 설정된 고흥새마을금고 채권최고액 30,000,000원의 근저당입니다. 그 뒤의 녹동새마을금고 가압류 21,016,630원과 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경583 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 고흥읍 남계리 641-4 · 전라남도 고흥군 고흥읍 봉남봉동길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 · 시멘트벽돌조 강판지붕 단층 |
| 토지 | 대 112.0㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김말연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 96,818,000원 / 54,218,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구금액 | 20,974,011원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
1997년과 1999년 농업협동조합중앙회 근저당은 2013.09.26. 해지로 이미 말소됐고, 2009년 고흥농업협동조합 가압류 역시 2010.09.28. 취하로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2013.09.27. 고흥새마을금고 근저당 30,000,000원입니다. 이후 2017.12.28. 녹동새마을금고 가압류 21,016,630원과 2025.08.19. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 56%라는 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 54,218,000원으로 감정가 96,818,000원의 56%입니다. 하지만 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 가격이 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “2회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 근거가 없습니다.
다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 37,952,600원(감정가 39%), 4회 유찰 시 26,566,820원(감정가 27%)입니다. 가격은 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 반면 채권자 미배당액은 3회 유찰 시 14,147,177원, 4회 유찰 시 25,328,013원으로 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,218,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,375,924원 |
| 2. 근저당권 · 고흥새마을금고 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 녹동새마을금고 | 21,016,630원 | 21,016,630원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 녹동새마을금고 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,825,446원 |
현재 최저가 54,218,000원 가정에서는 계산에 반영된 채권 51,016,630원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 1,825,446원입니다. 강제경매개시결정 부분은 별도 채권액이 계산되지 않았으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고흥군 고흥읍 남계리 소재 상설시장 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 읍소재지 내에 위치하며 일반적인 교통조건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 이용상태는 주택이며, 시멘트벽돌조 강판지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 난방설비와 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 112.0㎡, 일반상업지역, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 237,900원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 건물 현황. 공부상 지붕은 기와지붕이지만 현황은 강판지붕입니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2013.09.27. 고흥새마을금고 근저당을 기준으로 이후 녹동새마을금고 가압류와 강제경매개시결정의 소멸 여부를 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 거주자·점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 56%지만 실거래 시세가 없으므로 현지 주택·토지 거래가격을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 실제 포함 범위와 현황을 확인하세요.
- 지붕 현황 차이. 공부상 기와지붕과 현황상 강판지붕의 차이를 현장에서 확인하고 유지·보수 상태를 점검하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서는 계산상 채권 전액 배당이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2013.09.27. 고흥새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 전제로 한 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 복잡한 인수형 사건은 아닙니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔다는 사실만 있고, 이를 검증할 실거래 시세가 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고, 공부상 기와지붕과 현황상 강판지붕의 차이, 제시외 건물 포함이라는 현장 요소도 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격과 현장은 확인 후 판단이 맞습니다.
