광주지방법원 순천지원 2025타경583. 전라남도 고흥군 고흥읍 남계리 641-4 소재 부동산입니다. 경매 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이며, 감정평가상 실제 이용상태는 주택입니다. 건물은 시멘트벽돌조 단층 구조로 확인되며, 토지는 112.0㎡입니다.
이번 사건은 녹동새마을금고가 제기한 강제경매입니다. 소유자는 김말연이며, 등기부상 말소기준권리는 2013.09.27 설정된 고흥새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 30,000,000원입니다.
2017년 녹동새마을금고의 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 등기상 확인되는 주요 담보권과 후순위 압류 관련 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 등기상 권리 소멸과 점유·명도 위험의 해소는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 순천지원 2025타경583 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 고흥읍 남계리 641-4 |
| 도로명주소 | 전라남도 고흥군 고흥읍 봉남봉동길 16 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 강판지붕 단층 건물 |
| 토지 면적 / 지목 | 112.0㎡ / 대 |
| 소유자 | 김말연 (단독소유) |
| 감정가 | 96,818,000원 |
| 최저매각가 | 43,374,000원 (3회 유찰 · 감정가 약 44.8%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 청구금액 | 20,974,011원 |
| 경매 신청채권자 | 녹동새마을금고 |
| 말소기준권리 | 2013.09.27 고흥새마을금고 근저당권 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당
권리분석의 출발점은 2013.09.27 고흥새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당은 채권최고액 30,000,000원으로 설정되었고, 남계리 641-4 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 매각에 따라 이 근저당권 자체도 소멸하는 구조입니다.
이에 앞선 고흥농업협동조합 가압류는 2010.09.28 취하로 이미 말소되었습니다. 농업협동조합중앙회의 기존 근저당권 역시 2013.09.26 말소되었습니다. 현재 권리관계에서 이들 과거 등기를 살아 있는 선순위 인수권리로 취급할 이유는 없습니다.
후순위로는 2017.12.28 녹동새마을금고 가압류 (청구금액 21,016,630원)와 2025.08.19 강제경매개시결정이 있습니다. 강제경매는 위 가압류가 본압류로 이행한 것으로 기재되어 있습니다. 이들 등기 역시 매각으로 소멸하는 대상입니다.
② 가격 분석 — 44.8%라는 숫자의 함정
이 물건의 감정가는 96,818,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 43,374,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 약 44.8% 수준이라는 점은 분명하지만, 이것만으로 실제 거래시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 44.8% | 43,374,000원 | 8,823,362원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 34,699,200원 | 17,342,016원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 27,759,360원 | 24,156,938원 |
위 회차별 금액은 실제 낙찰가가 아니라 각 회차의 최저매각가를 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 추가 유찰이 발생하면 매각대금이 감소하고, 이에 따라 배당받지 못하는 채권액이 늘어나는 것으로 계산됩니다.
특히 해당 부동산은 단층 주택과 토지의 일괄매각입니다. 아파트처럼 표준화된 평형의 실거래 평균을 그대로 적용할 수 없으며, 토지의 활용 가능성, 건물의 상태, 제시외 건물의 규모와 권리관계에 따라 실제 매수자가 평가하는 가격이 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,180,732원 |
| 1. 근저당 · 고흥새마을금고 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 가압류 · 녹동새마을금고 | 21,016,630원 | 12,193,268원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 녹동새마을금고 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 예상 매각대금 | 43,374,000원 |
|---|---|
| 예상 집행비용 | 1,180,732원 |
| 채권 합계 | 51,016,630원 |
| 예상 채권배당 합계 | 42,193,268원 |
| 예상 미배당 합계 | 8,823,362원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 산정 인수 | 0원 |
집행비용은 매각대금의 약 2.7%를 기준으로 한 추정치입니다. 근저당권 배당은 실제 확정 채권액이 아닌 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 채권신고 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고흥군 고흥읍 남계리 소재 상설시장 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재하는 주택·상가지대입니다.
- 교통. 고흥읍 소재지 내에 위치하며, 일반적인 교통조건은 무난한 편으로 평가되었습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 112.0㎡입니다. 지형은 평지이며 형상은 사다리형, 도로접면은 세로한면(가)으로 확인됩니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 강판지붕 단층 주택입니다. 외벽은 모르타르 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감 등이며, 창호는 목재창입니다.
- 설비. 난방설비 및 급배수설비가 갖춰져 있는 것으로 확인되었습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 전통상업보존구역과 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 237,900원/㎡입니다. 이는 개별 물건의 현재 매매가격이나 낙찰 적정가격과 동일한 지표가 아닙니다.
- 지붕 현황. 공부상 기와지붕이지만 현황은 강판지붕입니다. 건축물대장 및 실제 시공 상태를 대조해야 합니다.
- 환금성. 읍 소재지의 주택·상가 혼재지역이라는 입지 특성은 확인되지만, 현재 거래가격과 거래 빈도가 확인되지 않아 매각 소요기간이나 환금성을 수치로 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자와 점유 원인을 확인하고, 전입세대열람 및 매각물건명세서 내용을 대조해야 합니다. 임차인이 확인되면 대항력과 인수 가능성을 다시 판단해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2013.09.27 고흥새마을금고 근저당권과 2017년 가압류, 2025년 경매개시결정의 등기 순위 및 매각에 따른 소멸 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 조사. 일괄매각 범위에 포함된 제시외 건물의 위치와 형태, 실제 이용상태 및 현황을 확인해야 합니다.
- 지붕·건축물대장 대조. 공부상 기와지붕과 현황 강판지붕의 차이를 확인하고, 건축물대장 및 현장 상태를 비교해야 합니다.
- 시세 검증. 토지와 건물을 함께 고려한 인근 유사 물건의 최근 거래사례를 확보해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정해서는 안 됩니다.
- 배당 내역 검증. 고흥새마을금고의 확정 채권액과 녹동새마을금고의 가압류·강제경매 관련 채권계산서를 확인해 배당액과 미배당액의 정확성을 검토해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 현재 최저가 43,374,000원, 4회 유찰 시 34,699,200원, 5회 유찰 시 27,759,360원이라는 조건을 비교하되, 유찰 후 가격도 실제 시세와 별도로 대조해야 합니다.
- 명도 및 부대비용. 점유 상태에 따른 인도·명도 비용, 건물 수선 필요성, 미납 공과금과 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각 조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 반드시 싸다”
이 물건은 권리보다 가격과 현장 확인의 중요성이 큰 경매입니다. 말소기준권리가 분명하고 후순위 가압류 및 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 점은 긍정적입니다. 예상배당 결과에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 실제 임대관계는 미상입니다. 제시외 건물이 포함되어 있고, 공부상 기와지붕과 현황 강판지붕의 차이도 확인됩니다. 이러한 사항은 입찰 후 점유·건물 관리 및 처분 과정에 영향을 줄 수 있습니다.
무엇보다 감정가 96,818,000원이 3회 유찰로 43,374,000원까지 낮아졌다고 해도, 그 금액이 실제 거래시세보다 낮다는 증거는 아직 없습니다. 반복 유찰 자체도 무조건 긍정적인 신호로 볼 수 없습니다.
결론은 권리 구조는 비교적 명료하지만, 가격 매력은 검증 전이며 점유·건물 현황 확인이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다. 단순히 감정가 대비 할인 폭이 크다는 이유만으로 응찰하기보다는, 현장과 실거래가격을 먼저 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 접근이 적절합니다.
