광주지방법원 2025타경637. 전라남도 순천시 낙안면 신기리 일대의 토지 · 전 경매입니다. 등기상 소유자는 이영희이고, 2015.01.07. 소유권보존등기가 있습니다. 등기부에는 근저당이나 압류가 확인되지 않고, 2025.10.21. 채권자 김상철의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 문제는 등기부 밖에 있습니다. 현황조사상 농업회사법인주식회사담은이 2023.02.03. 전입했고 보증금 1,000,000원·차임 100,000원으로 조사되어, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.

또 하나의 핵심은 농지취득자격증명입니다. 일괄매각 대상 중 신기리 415-5, 415-17, 415-18 토지는 농지취득자격증명을 제출해야 하고, 이를 매각결정기일까지 제출하지 않아 매각불허가가 되면 매수신청 보증금을 반환하지 않고 배당할 금액에 산입하도록 명시되어 있습니다. 입찰가격보다 먼저 취득자격 발급 가능성을 확인해야 하는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인의 선순위가 핵심

등기부 자체는 단순합니다. 2015.01.07. 소유권보존 이후 근저당이나 압류가 없고, 2025.10.21. 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 하지만 임차인 농업회사법인주식회사담은의 전입일은 2023.02.03.으로 말소기준보다 앞섭니다. 현황조사상 대항력 있음으로 판단되고 우선변제권은 없습니다. 따라서 배당으로 보증금을 회수하는 구조가 아니라 보증금 1,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다.

② 가격 판단 — 감정가 56%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다

현재 회차는 2회 유찰되어 최저매각가가 131,610,000원, 감정가 235,017,600원의 56%입니다. 3회 유찰 시 매각가는 92,127,000원(감정가 39%), 4회 유찰 시 64,488,899원(감정가 27%)으로 제시되어 있습니다.

그러나 이 토지는 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 바로 대입해 가격 메리트를 확정할 수 있는 물건이 아닙니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 특히 자연녹지지역의 전이고, 일부 토지는 공부상 지목과 실제 이용상태가 다르며, 농지취득자격증명이라는 취득절차까지 붙어 있어 가격과 별개로 입찰 가능성 자체를 먼저 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 131,610,000원 가정)

배당표상 임차인 보증금은 우선변제권이 없어 배당 0원이며, 1,000,000원 전액이 매수인 인수로 처리됩니다. 집행비용 2,642,540원을 제외한 128,967,460원이 소유자 교부로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 전라남도 순천시 낙안면 신기리 소재 신기마을 남서측 인근으로, 주위는 농경지 및 단독주택 등이 소재한 마을주변 농경지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 전, 토지이용상황은 전축사, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 공시지가. 20,600원/㎡입니다.
• 현황 차이. 신기리 415-17은 공부상 지목이 전이나 현황은 도로 등으로 이용 중입니다.
• 수목. 신기리 415-5, 415-18 지상에 식재된 은목서·정원수·소나무 등이 일괄매각에 포함됩니다.
• 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상이나, 현황조사에서는 농업회사법인주식회사담은이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 발급 가능 여부. 신기리 415-5, 415-17, 415-18에 대해 해당 관서에 미리 확인해야 합니다. 미제출로 매각불허가가 되면 매수신청 보증금이 반환되지 않습니다.
• 대항력 임차인 인수. 농업회사법인주식회사담은의 보증금 1,000,000원은 현재 배당구조상 매수인 인수입니다. 응찰가에 반드시 더해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지뿐 아니라 415-5, 415-18 지상 수목도 포함되므로 현장 경계와 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
• 공부·현황 차이. 415-17은 공부상 전이나 현황 도로 등으로 이용 중이므로 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 56%이지만 이를 곧바로 시세 할인으로 해석하지 말고, 토지의 실제 이용상태·취득자격·대항력 인수까지 합쳐 판단해야 합니다.

맺으며 — “56% 유찰가보다 농취증이 먼저다”

이 사건의 숫자만 보면 감정가 235,017,600원에서 2회 유찰되어 131,610,000원까지 내려온 가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율 하나로 끝나지 않습니다. 2023.02.03. 전입한 대항력 임차인의 보증금 1,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득은 약 132,610,000원이고, 무엇보다 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 내지 못해 매각불허가가 되면 매수신청 보증금이 반환되지 않는 조건이 붙어 있습니다.

등기부는 단순하지만 입찰절차는 단순하지 않습니다. 감정가 대비 56%라는 숫자보다 농취증 발급 가능성과 일괄매각 범위, 현황 도로 이용, 대항력 임차인의 인수금액을 먼저 확인해야 하는 절차·현장 확인형 토지 경매입니다.