광주지방법원 2025타경637. 전라남도 순천시 낙안면 신기리 소재 토지 경매입니다. 신기마을 남서측 인근의 농경지와 단독주택이 혼재하는 지역으로, 대상 토지는 자연녹지지역에 속합니다. 감정가 235,017,600원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 105,288,000원까지 내려왔습니다.
가격만 보면 상당한 할인으로 보입니다. 그러나 이 사건은 아파트처럼 실거래 평균과 단순 비교해 접근할 수 있는 물건이 아닙니다. 농지취득자격증명 제출 조건, 일부 필지의 실제 도로 이용, 식재 수목의 일괄매각 포함 여부, 대항력 임차인을 함께 분석해야 합니다. 게다가 예상배당 산출에는 신청채권 230,511,020원의 배당이 반영되지 않아 실제 배당관계도 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경637 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 낙안면 신기리 415-5 |
| 매각 관련 필지 | 신기리 415-5, 415-17, 415-18 |
| 물건종류 | 토지 · 전 |
| 토지면적 표기 | 1,424.3㎡ |
| 용도지역 | 자연녹지지역 · 가축사육제한구역 |
| 토지 현황 | 전축사 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 20,600원/㎡ |
| 소유자 | 이영희 (단독소유) |
| 감정가 | 235,017,600원 |
| 최저매각가 | 105,288,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 230,511,020원 |
| 등기상 경매채권자 | 김상철 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2025.10.21 강제경매개시결정 (갑구 2) |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 식재 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
등기상 확인되는 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2015.01.07 이영희 소유권보존등기 이후 2025.10.21 강제경매개시결정이 기입되었고, 별도 근저당권이나 가압류는 나타나지 않습니다.
다만 말소기준이 강제경매개시결정이라는 점을 주목해야 합니다. 임차인 농업회사법인주식회사담은의 신고일은 2023.02.03으로, 말소기준일보다 앞섭니다. 조사상 대항력이 인정되는 임차인으로 분류되어 있으며, 배당으로 보증금을 회수하지 못하는 구조이므로 보증금 1,000,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인주식회사담은 | 2023.02.03 | 1,000,000원 | 100,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 1,000,000원 |
현황조사상 임차인 1명입니다. 보증금 1,000,000원, 월차임 100,000원이며, 배당요구 여부와 확정일자에 관한 확정적인 내용은 확인되지 않습니다.
보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 보증금 고정형 인수 사건과는 다릅니다. 이 사건의 인수보증금은 현재 최저가보다 작으므로, 인수액 1,000,000원을 별도로 더해 실질취득액을 산정합니다. 월차임이 기재되어 있으므로 실제 점유관계, 임대차 존속 여부, 토지 및 건물 사용 범위와 인도 절차도 확인해야 합니다.
③ 매각 조건 — 농취증 미제출 시 보증금 몰수 위험
| 구분 | 내용 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 일괄매각 | 매각목록 전체를 일괄매각 | 개별 필지만 분리하여 취득하는 방식이 아님 |
| 식재 수목 | 415-5, 415-18 지상 은목서·정원수·소나무 등 포함 | 수목의 현황·가치·관리 상태 확인 |
| 농취증 | 415-5, 415-17, 415-18 제출 필요 | 미제출로 매각불허가 시 보증금 미반환 |
| 공부와 현황 | 415-17은 공부상 전, 현황 도로 등 | 실제 사용 가능성과 농취증 발급 조건 확인 |
특히 415-17은 공부상 지목이 전이지만 실제로는 도로 등으로 이용 중입니다. 토지의 법적 지목과 실제 이용상태가 다른 만큼, 이용 목적에 따른 허가 가능성, 도로 이용관계 및 현장 경계를 확인해야 합니다.
④ 회차별 가격 — 실제 인수액을 더해서 판단
현재 최저매각가는 감정가의 44.8%입니다. 추가 유찰 시 제시된 회차별 최저매각가와 인수보증금을 합산하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수보증금 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 105,288,000원 | 1,000,000원 | 106,288,000원 |
| 4회 유찰 시 | 84,230,400원 | 1,000,000원 | 85,230,400원 |
| 5회 유찰 시 | 67,384,320원 | 1,000,000원 | 68,384,320원 |
실질취득 추정은 각 회차 최저매각가에 임차보증금 인수액 1,000,000원을 더한 금액입니다. 취득세, 등기비용, 인도·정리 비용 등 별도 비용은 포함하지 않습니다. 유찰 시 금액은 제시된 시나리오이며 실제 진행 여부와 매각조건은 재확인이 필요합니다.
최저가가 추가로 낮아지면 실질취득액도 함께 낮아지는 구조입니다. 그러나 실거래 시세와 개발·이용 가치를 검증하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 저평가라고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 이미 3회 유찰된 토지라는 점을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 105,288,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·인수액 | 산출상 배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 2,274,032원 |
| 임차인 · 농업회사법인주식회사담은 | 1,000,000원 | 0원 |
| 신청채권액 | 230,511,020원 | 0원으로 산출 |
| 잔여금 · 소유자 교부로 표시 | — | 103,013,968원 |
임차보증금 1,000,000원은 배당표에서 지급되는 금액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 처리됩니다. 이를 매각대금 분배액에 더하거나 집행비용과 중복 계산해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 순천시 낙안면 신기마을 남서측 인근에 위치하며 주변은 농경지와 단독주택 등이 분포하는 마을 주변 농경지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재합니다. 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지 현황. 지형은 평지, 형상은 부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 일부 토지는 실제 도로 등으로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 실제 활용 목적에 따라 인허가 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 토지 이용. 토지이용상황은 전축사로 표시되어 있으며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사에서 확인된 법인 임차인과 실제 사용 범위를 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 일반 주택이나 아파트와 달리 농지 취득 요건, 개별 토지 이용상태, 도로 활용 여부 등이 매수층을 제한할 수 있습니다. 3회 유찰 이력만으로 향후 매도가격을 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 415-5, 415-17, 415-18에 대해 관할 관서에 사전 확인하세요. 매각결정기일까지 미제출로 매각불허가가 되면 매수신청보증금이 반환되지 않는다는 조건이 핵심입니다.
- 실제 매각목록. 일괄매각에 포함되는 각 토지와 수목, 건물 포함 여부를 매각물건명세서 및 등기부 원본으로 확인하세요.
- 토지·건물 등기 대조. 건물 등기상 415-5, 415-10과 토지 매각조건상 415-5, 415-17, 415-18의 차이를 확인하세요.
- 법인 임차인 확인. 농업회사법인주식회사담은의 실제 점유 목적, 대항력 성립, 보증금 1,000,000원 및 월차임 100,000원의 임대차 현황을 검증하세요.
- 도로 이용 필지. 415-17의 도로 이용 상태, 경계, 통행관계와 실제 농지 활용 가능성을 확인하세요.
- 식재 수목. 415-5 및 415-18 지상의 은목서, 정원수, 소나무 등 수목이 일괄매각에 포함되므로 현황과 관리 상태를 확인하세요.
- 배당 재산정. 신청채권액 230,511,020원이 배당 계산에 반영되지 않은 점을 확인하고, 실제 채권자별 배당순위를 검증하세요.
- 현장 및 가격 검증. 토지의 실제 이용상태, 인접 필지와 경계, 농지취득 조건을 확인한 뒤 비교 가능한 토지 거래와 실질취득액을 대조하세요.
- 기일 및 원본 확인. 2026.11.02 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서·등기부·현황조사 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰 할인율보다 농취증이 먼저”
순천 신기리 415-5 일대 토지는 3회 유찰로 최저매각가가 105,288,000원까지 내려왔습니다. 인수보증금 1,000,000원을 포함한 실질취득 추정액은 106,288,000원입니다.
하지만 이 사건의 본질은 단순한 저가 토지 매수가 아닙니다. 농지취득자격증명을 취득할 수 있는지가 입찰의 선결 조건이며, 미제출로 매각불허가가 결정되면 입찰보증금을 잃을 수 있습니다. 여기에 도로로 이용 중인 필지, 법인 임차인의 대항력, 등기와 매각목록의 범위 차이, 실제 배당관계 검증이 남아 있습니다.
현재 가격이 감정가보다 낮다는 점은 분명하지만 비교 실거래에 근거한 가격상 우위는 확인되지 않았습니다. 이미 3회 유찰된 사실도 고려해야 합니다. 농취증 발급 가능성과 매각 범위 및 권리관계를 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 타당합니다. 가격 할인율은 그 다음에 평가할 요소입니다.
