광주지방법원 2025타경655. 전라남도 고흥군 점암면 강산리 117-1에 위치한 곤충사육사와 토지입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층이고, 토지면적은 1,422.0㎡입니다. 공부상 지목은 '전'이지만 현재 곤충사육사로 이용되고 있습니다. 일반 주거용 건물이나 범용 상가가 아니라 시설의 용도와 농지 관련 인허가가 수익성과 처분 가능성을 좌우하는 특수물건입니다.
소유자는 임시홍이며, 2019년 팔영농업협동조합 근저당권을 시작으로 후속 담보권과 채권 일부이전이 이루어졌습니다. 이후 농업협동조합중앙회가 채권자로 기재된 임의경매가 개시되었습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 44.8%까지 내려왔지만, 시세를 확인할 동일 용도의 실거래 비교 기준은 확보되지 않았습니다. 감정가 대비 낙폭과 실제 시장가치의 차이를 구분해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경655 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 점암면 강산리 117-1 · 오산길 25 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 곤충사육사 · 기계기구 포함 일괄매각 |
| 건물 | 제1동 · 경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 토지 | 1,422.0㎡ · 공부상 지목 '전' · 계획관리지역 |
| 현황 이용상태 | 곤충사육사 · 공부상 지목과 현황 이용상태 차이 있음 |
| 소유자 | 임시홍 (단독소유) |
| 감정가 | 276,512,500원 |
| 최저매각가 | 123,878,000원 (3회 유찰 · 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 | 농업협동조합중앙회 (농림수산업자신용보증기금관리기관) |
| 경매 청구금액 | 205,826,568원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 기계기구 포함 · 농지취득자격증명 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
말소기준권리는 2019.11.15. 팔영농업협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 이후 2021.01.19. 같은 조합의 채권최고액 96,000,000원 근저당권이 추가 설정되었습니다. 두 근저당권은 모두 매각으로 소멸할 예정이며, 후속 경매개시결정등기도 말소 대상입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
현황조사상 실제 임차인으로 확인되는 주체는 대영에코팜 농업회사 법인 유한회사 1곳입니다. 신고일은 2020.05.20.로 말소기준일인 2019.11.15.보다 늦습니다. 확인된 전입신고 시점에 따르면 선순위 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 임대 범위가 확인되지 않아 임대차 원본과 매각물건명세서 대조가 필요합니다.
| 임차인 | 신고일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대영에코팜 농업회사 법인 유한회사 | 2020.05.20 | 미상 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 추정 |
실제 임차인 1곳 · 말소기준일 2019.11.15. · 확정일자 및 보증금 미상. 대항력 판단은 확인된 신고일에 근거하며, 실제 점유 개시와 임대차 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 44.8%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 276,512,500원이지만 3회 유찰되면서 최저매각가가 123,878,000원으로 내려왔습니다. 감정가의 약 44.8%라는 숫자는 상당한 낙폭을 보여줍니다. 그러나 곤충사육사와 농지, 기계기구를 함께 취득하는 구조에서 중요한 것은 감정가 대비 할인폭보다 시설의 실제 사용가치와 매각 가능 가격입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 123,878,000원 | 44.8% | 334,656,292원 |
| 4회 유찰 시 | 99,102,400원 | 35.84% | 359,081,443원 |
| 5회 유찰 시 | 79,281,920원 | 28.67% | 378,545,155원 |
후속 회차는 유찰 시나리오이며 실제 진행과 매각가격을 보장하지 않습니다. 채권 미배당액은 채권최고액 합계에 근거한 추정치로 실제 확정채권액 및 배당결과와 다를 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,878,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,534,292원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 팔영농업협동조합 | 360,000,000원 | 121,343,708원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 팔영농업협동조합 | 96,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 기준 합계는 456,000,000원이며, 현재 최저가 매각을 가정한 채권자 배당 총액은 121,343,708원, 미배당 추정액은 334,656,292원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없는 것으로 추정됩니다.
채권최고액을 기준으로 작성한 단순 배당 추정입니다. 기존 근저당권의 채권 일부이전, 실제 확정채권액, 채권자별 배분, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영해야 합니다. 배당 부족액이 그대로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑤ 토지·시설 분석 — 곤충사육사의 특수성
- 입지. 전라남도 고흥군 점암면 강산리 오산마을 북동측 인근으로, 농경지·임야·단독주택 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로, 판넬 내·외벽과 새시창이 설치되어 있습니다.
- 시설 설비. 일반 전기시설, 위생설비, 급배수시설과 시스템 냉·난방시설이 설치되어 있습니다.
- 토지 형태. 면적 1,422.0㎡, 완경사의 부정형 토지이며 세로한면(가) 도로 접면 조건입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되어 있습니다. 농업진흥구역·생산관리지역·농림지역은 접하는 것으로 표시되어 있어 해당 토지에 포함된 것으로 단정해서는 안 됩니다.
- 지목과 현황. 공부상 '전'이지만 현황은 곤충사육사로 이용 중입니다. 공부상 지목과 실제 사용상태의 차이를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 6,620원/㎡로 표시되어 있으나, 이는 시설 전체의 시장가치나 실제 처분가격을 의미하지 않습니다.
- 환금성. 일반 주거시설과 달리 곤충사육사 및 관련 설비의 사용 목적에 부합하는 매수 수요가 중요합니다. 범용 활용 가능성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 농지취득자격증명 — 이 사건의 최우선 확인사항
매각물건명세서에는 목록 1의 강산리 117-1 토지에 대해 농지취득자격증명 제출 필요가 명시되어 있습니다. 이 토지는 공부상 지목이 '전'이고 현황은 곤충사육사로 사용되고 있어, 해당 관서에서 증명서 발급 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.
특히 현황이 곤충사육사인 점, 공부상 지목이 '전'인 점, 기계기구를 포함한 일괄매각이라는 점을 함께 설명하고 해당 관서에 확인할 필요가 있습니다. 현황 이용상태만으로 농지취득자격증명이 불필요하다고 판단하면 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성. 고흥군 관할 담당부서에 강산리 117-1 토지의 농지취득자격증명 발급 요건과 처리 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 매각조건 원본. 일괄매각과 기계기구 포함 범위, 농취증 제출 조건 및 보증금 미반환 문구를 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 기계기구 실사. 공장저당목록과 매각대상목록을 대조하고, 실제 남아 있는 설비의 수량·상태·작동 여부·소유관계를 확인하세요.
- 임차인 점유. 대영에코팜 농업회사 법인 유한회사의 보증금, 월세 1,000,000원, 실제 점유 범위 및 임대차계약을 확인하세요.
- 담보권 일부이전. 팔영농업협동조합과 농업협동조합중앙회 사이의 채권이전 내역 및 실제 피담보채권 관계를 대조하세요.
- 시설 활용성. 기존 곤충사육사로 계속 사용할 수 있는지, 다른 용도로 전환할 수 있는지, 관련 법적 제한과 추가 비용을 확인하세요.
- 가격 적정성. 동일한 용도의 시설·토지 실거래, 현장 상태, 기계기구 가치를 확인하기 전에는 감정가 44.8%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
- 환금성. 해당 시설을 매입할 수요와 실제 매각 가능성을 확인하고, 장기 보유 및 처분 지연 가능성을 검토하세요.
- 추가 비용. 체납 공과금, 시설 보수, 철거·원상회복, 명도와 농지 관련 후속 절차에 필요한 비용을 확인하세요.
- 법원 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서 및 최신 매각 진행상태를 확인하세요.
맺으며 — “감정가 44.8%라도, 안전한 가격은 따로 있다”
이 사건의 등기상 권리관계는 비교적 정리하기 쉽습니다. 2019년 팔영농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 담보권은 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 후순위 신고에 따라 선순위 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 추정 인수액은 0원입니다.
하지만 물건의 핵심 위험은 권리 인수보다 취득 가능성과 처분 가능성에 있습니다. 농지취득자격증명이 필요한 토지이며, 기계기구가 포함된 곤충사육사라는 특수용도 시설입니다. 이미 3회 유찰된 데다 비교 가능한 시장 거래가격을 확보하지 못했으므로, 현재 최저가를 저가매수 기회로 평가할 근거는 충분하지 않습니다.
농취증 발급 가능성 확인이 입찰의 선결조건입니다. 이어서 임대차·기계기구의 실제 상태와 처분 가능 가격을 확인해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전에는 입찰을 보류하는 판단이 합리적입니다. 등기상 인수위험은 제한적이지만, 농지 규제와 특수시설 환금성 위험이 큰 신중접근형 물건입니다.
