광주지방법원 2025타경655. 전라남도 고흥군 점암면 강산리 117-1 토지와 제1동 건물로, 감정평가상 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층이고 현재 곤충사육사로 이용 중입니다. 감정가는 276,512,500원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 154,847,000원입니다. 권리의 기준점은 2019.11.15. 팔영농업협동조합 근저당권이고, 이후 설정된 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔다는 데 있지 않습니다. 동일·유사 물건의 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 게다가 토지는 공부상 지목이 전이고 현황은 전기타(곤충사육사)로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하도록 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경655 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 점암면 강산리 117-1 · 전라남도 고흥군 점암면 오산길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 곤충사육사 |
| 토지 | 1,422㎡ · 지목 전 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 판넬 마감 · 새시창 |
| 설비 | 전기시설 · 위생설비 · 급배수시설 · 시스템 냉·난방시설 |
| 소유자 | 임시홍 |
| 감정가 / 최저가 | 276,512,500원 / 154,847,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 205,826,568원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 기계기구 포함 · 농지취득자격증명 제출요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.11.15. 을구 1번 팔영농업협동조합 근저당권, 채권최고액 360,000,000원입니다. 이 근저당권에는 점암면 강산리 117-1 토지가 공동담보로 추가돼 있습니다. 2021.01.19. 설정된 을구 2번 근저당권 96,000,000원도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.07.01.에는 각각의 근저당권에 대해 확정채권 일부가 농업협동조합중앙회로 양도됐고, 2025.10.02. 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대영에코팜 농업회사 법인 유한회사 | 2020.05.20 | 미상 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 전입일은 2020.05.20.로 말소기준권리인 2019.11.15.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 월차임은 1,000,000원입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보이지 않지만, 보증금 자체는 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 유찰률만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다
감정가는 276,512,500원이고 현재 회차 최저가는 154,847,000원으로 감정가의 56%입니다. 3회 유찰 시 매각가 시나리오는 108,392,900원, 4회 유찰 시에는 75,875,030원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 결론내릴 수 없습니다. 특히 곤충사육사로 이용되는 토지·건물 일괄물건이고 기계기구까지 포함되므로, 일반 주택처럼 거래 빈도와 환금성을 전제한 가격 판단은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,847,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,967,858원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 팔영농업협동조합 | 360,000,000원 | 151,879,142원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 팔영농업협동조합 | 96,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 합계는 456,000,000원이고 예상 배당액은 151,879,142원, 미배당은 304,120,858원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 고흥군 점암면 강산리 오산마을 북동측 인근으로, 주변은 농경지·임야·단독주택 등이 소재하는 마을주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 건물은 곤충사육사로 이용 중이며, 공부상 지목은 전이나 현황은 전기타(곤충사육사)입니다.
- 토지. 1,422㎡, 완경사·부정형·세로한면(가). 공시지가는 6,620원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고, 농업진흥구역·생산관리지역·농림지역에 접합니다.
- 건물·설비. 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 판넬 마감·새시창이며 전기·위생·급배수·시스템 냉난방시설이 설치돼 있습니다.
- 환금성. 실거래 비교 자료가 없고 곤충사육사와 농지 성격이 결합된 기타 + 토지 물건이므로 일반 주거용 부동산과 같은 가격·환금성 기준을 적용하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 매각결정기일까지 제출해야 하며, 발급 여부를 해당 관서에 미리 확인해야 합니다.
- 보증금 몰취 위험. 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가결정이 되면 매수신청 보증금이 반환되지 않고 배당할 금액에 산입됩니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 기계기구도 포함되므로 실제 현존 여부·상태와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 임차관계. 대영에코팜 농업회사 법인 유한회사의 전입은 말소기준 이후지만 보증금은 미상입니다. 점유·임대관계와 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 해당 용도·토지·시설의 개별 가치를 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 공부상 지목 전과 실제 곤충사육사 이용 사이의 차이, 계획관리지역·가축사육제한구역 등 이용 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘농취증과 용도’가 승부처
권리만 보면 이 물건은 비교적 정리돼 있습니다. 2019.11.15. 팔영농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 역시 기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 인수 0원 = 쉬운 물건은 아닙니다. 토지는 지목 전, 현황은 곤충사육사이고 기계기구가 포함된 일괄매각입니다. 무엇보다 농지취득자격증명을 제때 제출하지 못해 매각불허가가 되면 매수신청 보증금까지 반환되지 않는 조건이 붙어 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 최저가 154,847,000원이 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형, 절차는 고주의형. 이 사건은 응찰가보다 먼저 농취증 발급 가능성과 실제 이용·시설 가치를 확인해야 하는 물건입니다.
