114,100,000원
광주지방법원 2025타경680. 광양읍 용강리 ‘광양송보파인빌7차’ 704동 4층 403호, 전용 84.9548㎡ 아파트입니다. 감정평가상 27층 건물 중 4층의 계단식·남동향 호수이며, 소유자는 정기산업주식회사입니다. 감정가 163,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 114,100,000원으로 내려왔습니다. 동일 평형 최근 거래 평균과 최신 거래보다 모두 낮아 가격 자체는 경쟁력이 있는 구간입니다.
그러나 이 물건은 최저가만 보고 판단할 수 없습니다. 임차권자 마영철은 전유부분 전부를 사용하는 실제 임차인 1명이며, 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 현 회차 배당 계산에서는 집행비용을 제외하고 보증금 110,000,000원이 전액 배당되므로 잔존 인수액은 0원이지만, 다음 회차부터는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용이 약 111,000,000원대에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경680 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광양읍 용강리 907 광양송보파인빌7차아파트 제704동 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9548㎡ · 27층 건물 중 4층 · 계단식 · 남동향 |
| 소유자 | 정기산업주식회사 (2017.09.25. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 114,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 65,725,720원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
권리순위상 말소기준은 2025.10.27. 임의경매개시결정으로 정리됩니다. 마영철의 임차권등기는 2025.10.10. 접수돼 말소기준보다 앞서므로, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 반면 2011년 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리로 표시되고, 2020년 재산보전처분도 2022.03.31. 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 기준일 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 마영철 주거 · 임차권등기 | 전유부분 건물의 전부 | 110,000,000원 | 확정일자 2011.05.09 점유개시 2011.05.23 배당요구 2025.10.10 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 접수돼 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현 회차에서는 매각대금 114,100,000원 중 집행비용 2,397,400원을 공제한 뒤 보증금 110,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 잔여 1,702,600원이 소유자에게 돌아갑니다.
③ 회차별 실질취득 — 최저가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 114,100,000원 | 0원 | 114,100,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가의 49% | 79,870,000원 | 31,967,660원 | 111,837,660원 |
| 3회 유찰 시 감정가의 34.3% | 55,909,000원 | 55,497,362원 | 111,406,362원 |
2회 유찰 시 최저가만 보면 79,870,000원이지만, 미배당 보증금 31,967,660원을 인수하면 실질취득은 111,837,660원입니다. 3회 유찰 시에도 낙찰가 55,909,000원에 인수액 55,497,362원이 붙어 실질취득은 111,406,362원입니다. 즉 대항력 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 순간, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총비용은 크게 내려가지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래 모두 아래
광양송보파인빌7차는 867세대, 2011.05.13. 준공 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 84.95㎡~85.00㎡ 거래 12건의 최근 12개월 평균은 157,616,666원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 9층의 148,250,000원이며, 최근 거래 범위는 140,000,000원~173,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 85.00㎡ | 9 | 148,250,000원 |
| 2026.04 | 85.00㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 85.00㎡ | 16 | 159,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 9 | 150,150,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 14 | 157,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 85.00㎡ | 26 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 6 | 159,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 21 | 173,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 157,616,666원 |
최저가 114,100,000원은 최근 12개월 평균의 72.4%입니다. 감정가 163,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 한 차례 유찰된 현 회차에서는 가격이 최근 시세 아래로 내려왔습니다. 대상 호수가 4층인 점을 감안하더라도 최근 최저 거래 140,000,000원보다 최저매각가가 낮습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 114,100,000원·보증금 110,000,000원 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,397,400원 |
| 1. 임차인 마영철 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 신청채권자 국민은행 | 65,725,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,702,600원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1%로 추정한 금액입니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 국민은행의 청구액은 예상배당 0원으로 계산되지만, 매각으로 소멸하는 권리를 매수인이 금전으로 인수하는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양마로초등학교 북측 인근이며, 공동주택·단독주택·상가와 일부 나지가 혼재한 성숙 중인 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 자유롭고 대중교통이 운행되는 시가지 안에 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물의 4층, 계단식·남동향입니다. 도시가스 보일러, 스프링클러, 소화전과 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 왕복 2~4차로 소로·중로, 남서측 왕복 2차로 소로에 접하며 북서측 도로로 차량이 출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역과 자연녹지지역, 토지구획정리사업지구, 교육환경 절대·상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 걸쳐 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 867세대 단지이고 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최종 보증금 확인. 예상배당은 110,000,000원 기준이지만 임차권등기 원문에는 132,000,000원까지 병기돼 있습니다. 배당요구액과 매각물건명세서 기재액을 대조해야 합니다.
- 인수액 재계산. 확인된 최종 보증금에서 실제 배당액을 뺀 금액이 매수인 인수 가능액입니다. 보증금이 낙찰가보다 크면 최저가가 낮아져도 실질취득비용은 크게 내려가지 않습니다.
- 금지사항등기. 임차인 동의 없는 제한물권 설정 등을 금지하는 갑구 부기등기의 매각 후 처리 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 임차권 말소·명도. 보증금 전액 배당 여부와 임차권등기 말소 조건, 점유 인도 시점을 임차인 및 법원 서류로 확인해야 합니다.
- 관리비. 공용부분 체납 관리비가 있다면 매수인 부담 가능성이 있으므로 관리사무소에서 체납액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·감정평가서를 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “싸지만, 인수 0원 확인이 먼저다”
현 회차 가격은 분명 매력적입니다. 최저가 114,100,000원은 최근 12개월 평균 157,616,666원의 72.4%이고, 최신 거래 148,250,000원과 최근 최저 거래 140,000,000원보다도 낮습니다. 배당표대로 보증금 110,000,000원이 전액 배당된다면 실질취득도 114,100,000원으로 정리됩니다.
다만 이 물건의 결론은 가격표가 아니라 임차보증금 원본에서 갈립니다. 등기 원문에 132,000,000원까지 병기된 보증금이 실제 배당요구액으로 인정된다면 현 회차에도 미배당액이 남을 수 있습니다. 따라서 가격은 합격권, 권리는 조건부 확인입니다. 최종 보증금과 금지사항등기의 처리까지 확인된 뒤에야 ‘시세보다 낮고 인수도 없는 물건’이라는 결론을 확정할 수 있습니다.
