123,392,000원
서울남부지방법원 2025타경10332. 강서구 화곡동 동화팰리스 제2층 제301호, 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 소유자 박연숙은 2020.11.06. 매매를 원인으로 2020.11.11. 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 245,000,000원입니다. 이 물건에는 근저당권이 없으며, 말소기준은 2021.03.10. 남인천세무서장의 국세 압류입니다. 그 뒤의 지방세·국세 압류, 주택도시보증공사 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조지만, 진짜 쟁점은 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 이정우는 2020.11.06. 전입했고, 현재 강제경매의 채권자와 같은 이름입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 임차인인지 관계인인지, 실제 임대차가 존재하는지부터 원본 서류로 규명해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10332 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 408-56 동화팰리스 제2층 제301호 도로명: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 27-8 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택·도시형생활주택) · 25.62㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인일 2020.08.14 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.11.06. 매매 · 2020.11.11. 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 123,392,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정우 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 미확정
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 핵심
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정우 | 2020.11.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 임차인은 1명입니다. 이정우는 현재 경매의 신청채권자와 동일한 이름으로 기재되어 있어 임차인과 채권자의 관계, 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 점유 경위 확인이 필요합니다. 가장임차인 여부나 관계인 점유 여부는 이름이 같다는 사정만으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
동화팰리스는 2020.08.14. 사용승인을 받은 16세대 규모의 다세대주택입니다. 현재 최저가는 123,392,000원으로 감정가 241,000,000원의 51.2%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
동일 조건의 최근 실거래 기준값이 확인되지 않는 상황에서는 감정가와 유찰 횟수만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 특히 이 사건은 보증금 미상의 선순위 전입자가 있어 최종 비용이 낙찰가보다 커질 수 있으므로, 매매 시세 비교 역시 최저가가 아니라 확인된 인수액을 더한 실질취득가를 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,527,488원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,142,000,000원 | 120,864,512원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 이정우 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,387,000,000원 중 예상 배당액은 120,864,512원이며, 미배당액은 3,266,135,488원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당표상 별도 인수액 0원은 보증금 미상 임차인의 인수 여부를 확정한 값이 아닙니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 123,392,000원 | 0원 | 3,266,135,488원 |
| 4회 유찰 시 | 98,713,600원 | 0원 | 3,290,463,245원 |
| 5회 유찰 시 | 78,970,880원 | 0원 | 3,309,850,596원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 서울화일초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 섞인 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역 2·5호선이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·주차장·도시가스·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 완경사지를 조성한 장방형 건부지로 서측과 남측의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 304.0㎡, 공시지가는 3,058,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 16세대 규모의 소형 다세대로 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 이정우의 보증금, 계약일, 실제 지급 내역, 임대차 기간과 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 종기 내 신고 여부에 따라 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 신청채권자와 점유자의 관계 확인. 같은 이름으로 기재된 당사자가 동일인인지, 임차채권과 집행채권의 관계가 무엇인지 원본 기록으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 세무서와 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준 시세 조사. 인근 유사 다세대 매매가와 현장 매물을 조사한 뒤 낙찰가에 확인된 인수액을 더해 비교해야 합니다.
- 명도 가능성 확인. 임차인 또는 관계인이 점유 중이면 대항력과 인수 여부에 따라 인도명령 가능 범위와 명도 절차가 달라질 수 있습니다.
- 관리비·시설 상태 확인. 미납 관리비, 내부 상태, 주차 이용 조건, 승강기와 공용시설 유지 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 법원 사건기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 낮지만 총비용은 아직 모른다”
이 물건은 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정이 소멸한다는 점에서는 구조가 명확합니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 이정우의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미상입니다. 현재 최저가 123,392,000원만 놓고 보면 감정가의 51.2%이지만, 미배당 보증금이 인수되는 순간 실질취득가는 달라집니다.
신청채권자와 점유자로 조사된 사람의 이름이 같고, 주택도시보증공사의 3,142,000,000원 가압류가 존재하며, 세금 압류도 여러 건입니다. 어느 하나도 이름이나 금액만으로 임대차의 실체를 단정할 수 없습니다. 등기권리는 소멸, 임차위험은 미확정. 임대차 원본과 배당요구 관계가 확인되기 전에는 가격 메리트보다 인수 한도를 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
