서울남부지방법원 2025타경10332. 서울 강서구 화곡동 동화팰리스 제2층 제301호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택·도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 사용승인일은 2020.08.14이고, 현재 소유자는 박연숙입니다. 박연숙은 2020.11.06 매매를 원인으로 2020.11.11 소유권을 취득했으며 거래가액은 245,000,000원입니다.

등기부상 근저당권은 없고, 말소기준은 2021.03.10 국의 압류입니다. 이후 강서구 압류, 국 압류, 주택도시보증공사 가압류, 추가 국 압류와 경매개시결정이 이어집니다. 이 등기 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 별도로 조사된 이정우의 전입일은 2020.11.06으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 ‘대항력 확정’이라고 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심

등기부만 놓고 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 흐름입니다. 그러나 이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 등기 말소 여부가 아니라 이정우의 임차보증금입니다. 이정우는 현황조사·매각물건명세서에 임차인으로 조사됐고 전입일은 2020.11.06입니다. 말소기준일 2021.03.10보다 빠르지만, 보증금과 확정일자는 미상입니다.

② 가격 구조 — 5회 유찰을 ‘시세 할인’로 읽으면 안 된다

현재 최저매각가는 78,971,000원으로 감정가 241,000,000원의 32.77% 수준입니다. 다음 유찰 시 가정가격은 63,176,800원, 그다음은 50,541,440원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이것은 어디까지나 감정가 대비 회차별 하락입니다.

이 사건에서는 실질취득가를 확정할 수 없는 임차인 변수가 먼저 해결되어야 합니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다. 오히려 본건은 이미 5회 유찰됐고, 동화팰리스의 경매 이력상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 본건의 유찰 횟수가 이보다 많다는 사실 자체가 입찰 전 추가 확인이 필요한 신호입니다.

③ 예상배당표 (매각가 78,971,000원 가정)

현재 회차 가정에서 총 채권 3,387,000,000원 중 77,149,522원이 채권자에게 배당되고, 총 미배당은 3,309,850,478원입니다. 신청채권자 이정우의 예상배당은 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당구조는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공동주택 중 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2020.08.14입니다.
• 입지. 서울화일초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 함께 있는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 까치산역(2,5호선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕이며 위생·급배수·주차장·도시가스·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 304.0㎡, 공시지가 3,058,000원/㎡이며 완경사지의 세로장방형 토지입니다.
• 규모. 동화팰리스는 총 16세대이며, 경매 이력의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 최우선 확인. 이정우의 실제 임대차계약서, 보증금, 점유관계, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
• 대항력 단정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
• 신청채권자와 임차인 관계 확인. 동일한 이정우가 임차인과 경매 신청채권자로 등장하므로 관계인 여부와 채권 발생 경위를 원본 기록에서 대조해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지, 있다면 정확한 금액과 배당순위를 확인해야 합니다.
• 5회 유찰 이유 점검. 본건은 이미 5회 유찰되어 단지 경매 평균 3.0회를 넘었습니다. 권리·점유·물건상태를 함께 점검해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 인수액을 더해 총 취득비용을 다시 산출해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금채권·임대차계약 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “33% 낙찰가”보다 먼저 볼 숫자는 보증금이다

이 물건은 감정가 241,000,000원에서 최저가 78,971,000원까지 내려와 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 2020.11.06 전입자가 있고, 그 임차인의 보증금과 확정일자가 미상이기 때문입니다.

등기부상 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조지만, 임차인이 실제 대항력을 갖는다면 별도의 인수문제가 발생할 수 있습니다. 더구나 이정우는 임차인이면서 현재 경매 신청채권자와 동일한 이름으로 나타나 관계 확인도 필요합니다. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부까지 확인해야 배당구조도 확정됩니다.

따라서 현재 단계에서 최저가 78,971,000원을 실질취득가로 보면 안 됩니다. 보증금이 확정되기 전까지는 인수액과 총 취득비용을 숫자로 고정할 수 없고, 5회 유찰이라는 사실도 가격 메리트보다 확인 필요성을 높이는 요소로 보는 편이 안전합니다.