광주지방법원 2025타경702. 전라남도 여수시 오림동 404-5 소재 토지와 근린시설이 일괄매각되는 사건입니다. 지하층은 노래방과 보일러실, 1층은 점포 및 단독주택, 2층부터 4층까지는 숙박시설로 이용되는 복합용도 건물입니다. 소유자는 김현숙이며, 여수참조은신용협동조합이 신청한 임의경매입니다. 감정가와 최저가의 격차는 크지만, 권리관계는 일반적인 근린시설 경매보다 복잡합니다.

핵심은 2024.05.31 설정된 여수참조은신용협동조합 근저당권보다 앞선 권리입니다. 인영선의 전세권은 2021.02.05 설정됐고, 매각물건명세서에 매각으로 말소되지 않으며 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 또 오선주·인영선·김동철의 전입일이 말소기준권리보다 빠릅니다. 이들의 대항력과 미배당 보증금 인수 여부를 확정하지 않으면 낙찰대금만으로 실질취득비용을 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 남는다

말소기준권리는 2024.05.31 접수된 을구 17번 근저당권으로, 채권최고액은 1,224,000,000원입니다. 이후 가압류와 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 11번 전세권은 말소기준권리 이전에 설정된 권리이므로 별도로 취급해야 합니다.

특히 예상배당표에는 인영선 전세권에 50,000,000원 전액 배당이 반영되어 있습니다. 따라서 전세권이 그대로 인수된다는 명세서 기재와 전세금이 배당으로 정산된다는 계산 사이에 확인이 필요한 부분이 있습니다. 전세권 등기의 존속 여부, 배당요구 및 배당에 따른 처리, 매수인의 실제 지급의무를 확인하기 전까지 인수액 0원으로 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유

조사된 실제 임차인은 4명입니다. 이 중 오선주·인영선·김동철은 전입일이 2024.05.31 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금, 계약관계 및 대항요건의 충족 여부가 완전히 확정되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단합니다. 정시온은 확인된 전입일이 말소기준권리 이후입니다.

인영선의 현황조사 점유면적은 95.4㎡인 반면, 전세권 등기 범위는 지하 1층 남측 113.23㎡입니다. 점유 현황과 등기상 목적물 범위가 정확히 일치하는지 확인해야 합니다. 등기 전세금 50,000,000원이 임차인의 실제 보증금과 동일한지도 별도의 확인사항이며, 두 금액을 근거 없이 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 유찰 할인과 시세 할인은 다르다

감정가 1,975,762,000원에서 현재 최저가 885,141,000원으로 내려왔습니다. 현재 가격은 감정가의 약 44.8%입니다. 다만 거래사례 기반의 검증 가능한 최근 시세가 없어 이 할인율을 시장가격 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.

향후 회차는 제시된 유찰 시나리오이며 실제 매각조건 및 매각기일은 변경될 수 있습니다. 표의 채권 미배당액은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 885,141,000원 가정)

현재 매각가를 기준으로 예상 집행비용은 11,251,410원, 채권자 배당합계는 873,889,590원입니다. 총 채권액 1,427,416,013원에 비해 미배당액이 553,526,423원 발생합니다. 신청채권자 측 근저당권도 전액 회수되지 않는 계산입니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 여수종합버스터미널 남서측 인근의 노선상가지대로, 숙박시설·대형마트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 시외버스터미널이 있어 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 용도. 지하층은 노래방 및 보일러실, 1층은 점포와 단독주택, 2~4층은 숙박시설로 이용되고 있습니다. 영업·임대·주거가 혼재하는 건물로 용도별 이용 적법성과 운영 상태를 확인해야 합니다.
• 토지. 면적 370.9㎡, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 방화지구에 해당합니다. 중로1류 및 소로3류에 접하는 중로각지이며, 공시지가는 765,200원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로, 승강기·난방·급배수·위생·화재탐지 및 경보설비가 있습니다.
• 증축과 면적. 매각물건명세서에는 건물 면적 980.9㎡와 일부 증축 39.12㎡가 기재되어 있으며, 건축물대장상 면적과 차이가 있다고 설명합니다. 증축 부분의 현황·대장 기재 및 매각 포함 범위를 반드시 대조해야 합니다.
• 매각 포함물. 제시외 건물과 옥탑 (계단실·물탱크 등)이 포함된 일괄매각입니다. 현장 경계와 건축물 현황을 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반적인 주거용 아파트와 달리 숙박시설·상가·주거가 혼재하고 임차권리도 복잡합니다. 영업수익과 임대상태가 확인되지 않아 적정 가치와 재매각 가능성을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 전세권 원본 대조. 을구 11번 인영선 전세권의 존속, 말소 여부, 배당요구 및 실제 매수인 인수조건을 법원 매각물건명세서와 등기부로 확인하세요.
• 전세권 배당 충돌 검토. 인영선에게 50,000,000원이 배당되는 가정과 전세권을 매수인이 인수한다는 명시사항이 실제로 어떻게 조정되는지 확인해야 합니다. 등기 전세금을 별도 임차보증금과 중복 계산해서도 안 됩니다.
• 선순위 임차인 확인. 오선주·인영선·김동철의 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 대항요건을 조사하고 배당 후 미회수 보증금이 남는지 계산해야 합니다.
• 정시온의 권리 확인. 전입일 2024.11.07 및 확정일자 2016.10.05의 관계를 임대차 원본과 실제 점유 이력으로 검증하세요. 확정일자가 빠르다는 이유만으로 선순위 인수를 단정해서는 안 됩니다.
• 실질취득 총액 산정. 낙찰가에 실제 승계되는 전세금·미배당 보증금과 취득 및 명도 관련 비용을 반영한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 건물 현황 및 증축 확인. 일부 증축 39.12㎡와 공부상 면적 차이, 제시외 건물·옥탑의 포함 범위, 허가·사용 및 실제 현황을 확인해야 합니다.
• 토지와 건물 권리 동시 확인. 일괄매각이고 근저당에 공동담보 토지가 포함되어 있으므로 토지 등기부와 건물 등기부, 매각 대상 목록을 함께 대조하세요.
• 명도 및 영업 인계. 임차인 4명의 실제 점유 공간과 영업 상태, 시설물 소유 및 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 시설·관리 비용. 숙박시설과 노래방의 설비 상태, 소방·승강기 관련 유지관리 사항과 미납 공과금·관리비 등을 확인해야 합니다.
• 매각조건 최종 확인. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “44.8%의 낙찰가가 44.8%의 취득비용은 아니다”

여수 오림동 404-5 물건은 감정가 1,975,762,000원 대비 최저매각가가 885,141,000원으로 크게 내려왔습니다. 그러나 선순위 전세권 50,000,000원이 매수인에게 인수된다는 명시사항이 있고, 전입일이 빠른 임차인들의 보증금도 확인되지 않았습니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 확보됐다고 볼 수 없는 이유입니다.

더욱 중요한 것은 예상배당표가 인영선 전세금 전액 배당을 가정하면서도 매각물건명세서는 전세권 인수를 명시한다는 점입니다. 이 부분을 정리하고 각 임차인의 실제 인수보증금을 확정해야 낙찰가와 실질취득비용의 차이를 계산할 수 있습니다. 시장가격과 수익성도 별도로 검증해야 합니다.

결론은 권리 위험 높음·실질취득액 미확정·입찰 보류입니다. 선순위 전세권과 미상 임차보증금이 해소되기 전에는 현재의 낮은 최저가를 투자 기회로 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 더 낮은 낙찰가를 기다리는 것이 아니라, 실제로 무엇을 얼마만큼 인수하는지 확인하는 데 있습니다.