광주지방법원 2025타경702. 여수시 오림동 404-5의 토지와 근린·숙박시설 등이 혼합된 건물입니다. 감정평가상 지하층은 노래방 및 보일러실, 1층은 점포 및 단독주택, 2층부터 4층은 숙박시설로 이용 중입니다. 토지는 370.9㎡, 일반상업지역의 상업용 토지로 평가되어 있고 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층입니다.
등기상 소유자는 김현숙입니다. 말소기준권리는 2024.05.31. 설정된 여수참조은신용협동조합 근저당권 1,224,000,000원입니다. 그 뒤의 박안수·전남신용보증재단· 여수농업협동조합·여천 농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준보다 앞선 2021.02.05. 인영선 전세권은 매각물건명세서에서 명시적으로 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경702 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 오림동 404-5 · 전라남도 여수시 오림2길 12 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 지하층 노래방·보일러실 · 1층 점포·단독주택 · 2층~4층 숙박시설 |
| 토지 | 370.9㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 숙박시설 · 등기면적 980.9㎡ · 일반건축물대장 1,020.02㎡ |
| 소유자 | 김현숙 (2015.08.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,975,762,000원 / 1,106,426,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수참조은신용협동조합 / 1,051,608,792원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.31. 여수참조은신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,224,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 살아남는다
이 사건의 핵심은 말소기준 이전 권리와 점유관계입니다. 인영선의 전세권은 2021.02.05. 접수됐고 전세금은 50,000,000원, 범위는 건물 지1층 중 남측 113.23㎡입니다. 존속기간은 2021.01.21.부터 2022.01.20.까지로 기재되어 있으나, 등기는 현재 권리분석 자료에서 말소되지 않은 상태이고 매각물건명세서가 매수인 인수를 명시하고 있으므로 이를 인수 0원으로 판단할 수 없습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 점유자 4명, 3명은 대항력 가능·미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오선주 | 1층, 22.79㎡ | 2018.03.20 | 미상 | 2025.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 인영선 | 지 1층, 95.4㎡ | 2013.08.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전세권 인수 |
| 김동철 | 1층, 33.0580㎡ | 2016.10.05 | 미상 | 2025.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정시온 | 1층, 23.1406㎡ | 2024.11.07 | 2016.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
오선주·인영선·김동철은 전입일이 2024.05.31. 말소기준권리보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자 등 핵심 금액·요건이 충분히 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 반면 정시온은 전입일 2024.11.07.이 말소기준 이후라 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 56%지만 ‘싸다’고 결론 내릴 근거가 없다
현재 최저매각가는 1,106,426,000원으로 감정가 1,975,762,000원의 약 56%이고 2회 유찰된 상태입니다. 하지만 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 등 직접적인 시세 비교 근거가 확인되지 않습니다. 더구나 매수인이 인수하는 전세권과 선순위 점유자의 미확인 보증금 위험까지 존재하므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
확인 가능한 전세권 50,000,000원만 더해도 실질취득은 최소 1,156,426,000원으로 올라갑니다. 이는 감정가 대비 약 58.5% 수준이지만, 추가 인수액이 확인되면 실질취득비용은 더 상승합니다. 가격 판단의 출발점은 최저가가 아니라 모든 인수액을 포함한 실질취득액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,106,426,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,464,260원 |
| 2. 전세권 · 인영선 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 근저당 · 여수참조은신용협동조합 | 1,224,000,000원 | 1,042,961,740원 |
| 4. 가압류 · 박안수 | 51,890,410원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전남신용보증재단 | 50,260,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 여수농업협동조합 | 31,091,872원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 여천 농업협동조합 | 20,173,731원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가에서는 총 채권액 1,427,416,013원 중 1,092,961,740원이 배당되고, 미배당액은 334,454,273원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 매각물건명세서는 인영선의 을구 11번 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시하고 있으므로, 배당표의 50,000,000원 표시와 별개로 권리분석에서는 해당 전세권의 인수 위험을 반영해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수종합버스터미널 남서측 인근이며, 주위에 숙박시설·대형마트·근린생활시설이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 시외버스터미널이 있어 제반 교통 사정은 보통인 편입니다.
- 복합 이용. 지하층 노래방·보일러실, 1층 점포·단독주택, 2층~4층 숙박시설로 이용되는 복합 성격의 건물입니다.
- 토지 조건. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 중로1류와 소로3류에 접합니다. 공시지가는 765,200원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 승강기 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있습니다.
- 면적 확인. 건물 등기면적 980.9㎡와 일반건축물대장 면적 1,020.02㎡가 다르며, 2015.11. 증축 39.12㎡가 감정금액에 포함되어 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 옥상 소재 옥탑(계단실·물탱크 등)도 포함됩니다.
- 환금성. 근린시설·주택·숙박시설이 혼합된 물건으로, 동일 평형 아파트처럼 단순 실거래 비교가 어려워 실제 임대수익·영업성·매수층을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 을구 11번 인영선 전세권 50,000,000원이 말소되지 않고 인수된다는 매각물건명세서 기재를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 오선주·김동철 보증금 확인. 두 사람 모두 말소기준권리보다 전입이 빠르고 배당요구도 2025.12.31. 접수되어 있으므로 임대차계약서·보증금·사업자등록 여부·점유개시일을 확인해야 합니다.
- 인영선 점유관계 대조. 현황조사상 지1층 95.4㎡ 점유와 등기 전세권 범위인 지1층 남측 113.23㎡가 서로 일치하는지 확인해야 합니다.
- 정시온 확정일자 확인. 전입일은 2024.11.07.인데 확정일자는 2016.10.05.로 기재되어 있으므로 임대차 원본과 접수내역을 대조할 필요가 있습니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 최소 1,156,426,000원에 추가 인수가능 보증금과 명도·체납비용 등을 더한 총원가를 기준으로 응찰가를 계산해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가의 56%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고 인근 근린·숙박 복합건물의 매매사례와 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 증축·제시외 건물 확인. 39.12㎡ 증축분, 제시외 건물, 옥탑이 실제 사용·허가·과세·유지관리 측면에서 어떤 상태인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 유찰가보다 선순위 인수부터”
이 사건은 감정가 1,975,762,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 1,106,426,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리 구조는 단순하지 않습니다. 인영선의 전세권 50,000,000원이 매수인에게 인수되고, 말소기준보다 앞서 전입한 오선주·인영선·김동철의 점유관계에는 아직 금액이 확정되지 않은 부분이 남아 있습니다.
따라서 이 물건은 최저가를 기준으로 싸고 비싼지를 판단할 사건이 아닙니다. 현재 확인 가능한 실질취득액은 이미 최소 1,156,426,000원이고, 추가 인수보증금이 확인되면 총원가는 더 올라갑니다. 최근 실거래 비교값도 없는 만큼 “감정가의 56%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 가격 판단도 끝난 것이 아닙니다.
