광주지방법원 2025타경50886. 전남 광양시 다압면 금천리의 주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 60,008,800원, 현재 최저매각가는 17,206,000원으로 5회 유찰된 상태입니다. 겉으로는 가격이 크게 내려와 보이지만, 이 사건은 최저가보다 점유자와 현황을 먼저 봐야 합니다. 유남우의 전입일은 1991.12.02로 말소기준권리인 다압농업협동조합 가압류 2006.09.18보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’ 또는 ‘인수액 0원’으로 단정할 수 없습니다.
등기상 유남우는 현재 공유자 명단에도 포함되어 있습니다. 따라서 조사된 점유가 실제 임대차에 기초한 것인지, 공유자의 소유권에 기초한 점유인지도 원문 서류에서 대조할 필요가 있습니다. 보증금이 존재하고 대항요건이 인정되는 임차관계라면 낙찰자가 미배당 보증금을 승계할 수 있으므로, 실질취득가격은 17,206,000원만으로 확정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50886 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 다압면 금천리 2367 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 |
| 건물 구조 | 목조 슬레이트지붕 단층 · 외벽 몰탈위 페인팅·회벽 · 내벽 도배·벽지 · 목재창 |
| 토지 | 357.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 가로장방 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 60,008,800원 / 17,206,000원 (5회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 경매 원인 | 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 말소기준 | 2006.09.18 갑구 4번 가압류 · 다압농업협동조합 · 43,120,002원 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선행 점유는 별도 확인
말소기준은 2006.09.18 다압농업협동조합의 김점환 지분 가압류 43,120,002원입니다. 그 뒤 남아 있는 2010.08.05 순천광양축산업협동조합 가압류, 2025.02.13 경매개시결정, 2025.03.28 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 여러 가압류·강제경매 등기는 이미 말소된 이력도 다수 확인됩니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유남우 | 1991.12.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
조사된 실제 점유자는 유남우 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 동일 이름의 자연인 점유자이며, 동시에 등기상 공유자 명단에도 유남우가 존재합니다. 따라서 임대차 자체의 존재, 보증금, 점유 원인을 매각물건명세서·현황조사 원문 및 당사자 확인으로 교차검증해야 합니다.
③ 가격·유찰 분석 — 29%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단 금지
현재 최저가는 감정가 60,008,800원의 29% 수준인 17,206,000원입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 13,764,800원, 7회 유찰 시 11,011,840원입니다. 하지만 비교할 실거래 자료가 없기 때문에 이 가격이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
특히 이 사건은 일반적인 공동주택처럼 동일 단지·동일 면적 거래를 바로 대입하기 어려운 산간 농촌지대의 주택+토지입니다. 5회 유찰 사실 자체도 시장이 기존 가격에서 쉽게 소화하지 못했다는 신호로 볼 수 있어, 단순 유찰률을 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,206,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 709,708원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 다압농업협동조합 | 43,120,002원 | 16,496,292원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 순천광양축산업협동조합 | 13,214,925원 | 0원 |
| 4. 갑구 28번 경매개시결정 · 주식회사레드로빈 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 56,334,927원 중 예상배당은 16,496,292원이며, 미배당 채권은 39,838,635원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 유남우의 보증금이 미상이므로 이 배당표만으로 매수인 승계액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 다압면 금천리 ‘염창마을’ 내에 위치하며 주변은 단독주택, 농경지 및 임야가 소재하는 산간 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 토지이용. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·공장설립승인지역 등이 확인되며, 일부는 보전관리지역과 접합니다.
- 현황도로. 일부 토지는 공부와 달리 현황 도로로 이용 중입니다.
- 건물 현황. 목조 슬레이트지붕 단층 주택이며, 금천리 2367 건물은 금천리 2366 지상에 소재하고 부속건물은 멸실되어 소재불명입니다.
- 환금성. 산간 농촌지대의 주택·토지 복합물건이고 이미 5회 유찰된 만큼, 일반 공동주택과 같은 환금성을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유남우의 점유 원인 확인. 임대차인지 공유자 점유인지, 보증금이 존재하는지부터 확인해야 합니다.
- 대항력·승계액 재검증. 전입일 1991.12.02가 말소기준 2006.09.18보다 앞서므로 보증금·확정일자·배당요구·점유 지속 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 수익성 판단 금지. 실거래 비교 자료가 없어 17,206,000원이 최근 시세보다 싸다는 근거가 없습니다.
- 건물 소재지 확인. 금천리 2367 건물이 금천리 2366 지상에 소재하는 현황을 직접 확인하고 경계·사용관계를 점검해야 합니다.
- 일부 현황도로 확인. 금천리 2367 및 2367-1 일부가 도로로 이용되고 있으므로 실제 이용면적과 통행관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·수목·견사 확인. 일괄매각 범위와 현황, 이동 가능한 견사 1개의 처리관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공유물분할 경매 구조 확인. 다수 공유지분의 변동 이력이 있고 공유물분할을 위한 경매이므로 매각 범위와 등기 정리 결과를 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “29%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 60,008,800원에서 최저가 17,206,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 먼저 1991.12.02 선행 전입자 유남우의 법적 성격과 보증금을 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 이상 매수인이 실제로 얼마를 부담할지 확정할 수 없고, 실거래 자료도 없어 현재 가격이 시장가격보다 싸다는 판단 역시 할 수 없습니다.
등기 후순위 권리는 비교적 정리되는 편이지만, 건물 소재 필지의 차이, 부속건물 멸실, 일부 현황도로, 제시외 건물·수목, 다수 공유관계까지 현황 확인 항목이 많습니다. 등기만 보면 소멸형, 실제 취득은 확인형. 이 물건은 최저가의 낮음보다 임대차·점유와 토지·건물 현황을 확정한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 사건입니다.
