광주지방법원 2025타경51099. 광양시 중동 금광1차아파트 106동 503호, 전용 59.995㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 권희채이며, 2020년 10월 27일 매매를 원인으로 2020년 12월 8일 소유권을 이전받았습니다. 당시 거래가액은 97,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 경매개시결정보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 김종태의 보증금 106,000,000원입니다.
김종태는 2022년 1월 24일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024년 1월 24일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025년 2월 20일 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 승계합니다. 현재 최저가 56,700,000원에서 예상배당 후 남는 보증금은 50,720,600원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51099 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 제106동 제5층 제503호 · 도로명 전라남도 광양시 공영로 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.995㎡ · 철근콘크리트조 14층 건 중 5층 |
| 소유자 | 권희채 (2020.12.08. 소유권이전 · 거래가액 97,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 56,700,000원 (4회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 111,576,486원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 체납관리비 | 867,660원 (2025년 3월 기준) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 남는다
등기부에 있던 과거 근저당권과 압류는 경매 전에 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2025년 2월 20일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 김종태의 전입·점유·확정일자는 2022년 1월 24일, 임차권등기는 2024년 1월 24일로 모두 그보다 빠릅니다. 따라서 김종태는 대항력과 우선변제권을 갖고, 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 임차 범위 / 용도 | 전입·점유 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김종태 실제 임차인 1명 | 전유부분 건물의 전부 주거·임차권등기 | 2022.01.24 확정 2022.01.24 배당요구 2024.01.24 | 106,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 매수인 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
금광아파트 전용 60.0㎡의 최근 거래 12건 평균은 76,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 86,000,000원, 표본 최저는 59,000,000원, 최고는 90,000,000원입니다. 현재 최저가 56,700,000원은 최근 평균의 74.1%지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 표면가격일 뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 60.0㎡ | 7 | 86,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 4 | 72,500,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 1 | 59,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 22 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 5 | 74,500,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 76,500,000원 |
현재 회차 실질취득 107,420,600원은 최근 12개월 평균보다 30,920,600원 높고, 평균의 140.4%입니다. 최신 거래 86,000,000원과 비교해도 21,420,600원 높아 124.9%이며, 최근 최고 거래 90,000,000원보다도 17,420,600원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,420,600원 |
| 1. 임차인 김종태 보증금 | 106,000,000원 | 55,279,400원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 111,576,486원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 미배당 | - | 50,720,600원 |
집행비용은 매각가의 약 2.5%를 적용한 추정치입니다. 임차인에게 55,279,400원이 배당된 뒤 남는 보증금 50,720,600원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 주택도시보증공사의 청구액 111,576,486원과 소유자 잔여액은 모두 0원으로 추정됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 감정가의 70% | 56,700,000원 | 50,720,600원 | 107,420,600원 |
| 5회 유찰 시 감정가의 56% | 45,360,000원 | 61,856,480원 | 107,216,480원 |
| 6회 유찰 시 감정가의 44.8% | 36,288,000원 | 70,765,184원 | 107,053,184원 |
낙찰가가 56,700,000원에서 36,288,000원으로 내려가도 실질취득은 107,420,600원에서 107,053,184원으로만 줄어듭니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄되기 때문입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.7회지만, 이 사건은 추가 유찰만으로 시세 메리트를 확보하기 어려운 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중동중학교 북서측 인근이며, 주변에 학교·체육시설·관공서·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 건물의 5층으로, 위생·급배수·소화전·난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 단지. 금광아파트는 1,110세대이며 사용승인일은 1998.09.01입니다. 최근 동일 면적 거래 표본은 12건입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 광로2류·중로1류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역이 포함되며 공시지가는 735,100원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 총부담 계산. 반드시 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 합산해 실질취득을 계산하세요.
- 선순위 임차권 원본 대조. 김종태의 임대차계약, 전입, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 현재 점유 확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 체납관리비. 2025년 3월 기준 체납관리비 867,660원이 기재돼 있으므로 공용부분 승계 범위와 최신 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 배당변수 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 재검토. 현재 실질취득은 최근 최고 거래 90,000,000원보다도 17,420,600원 높습니다. 최저가 할인율만으로 응찰 근거를 만들지 마세요.
맺으며 — “유찰돼도 실질가격은 내려가지 않는다”
이 물건은 감정가 81,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 56,700,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 106,000,000원이고, 현재 회차 미배당 예상액 50,720,600원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실제 부담은 107,420,600원입니다.
최근 12개월 평균 76,500,000원, 최신 거래 86,000,000원, 최고 거래 90,000,000원과 비교해도 실질취득이 모두 높습니다. 추가 유찰 시에도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 총액은 107,000,000원 안팎에서 유지됩니다. 표면가격은 할인됐지만 실질가격은 시세 이상입니다. 권리구조는 명확하나 가격 메리트는 없으므로 종합 판단은 보수적이어야 합니다.
