91,214,000원
광주지방법원 2025타경51237. 보성군 벌교읍 벌교리 875-1 소재 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 이용상태는 모두 단독주택입니다. 일괄매각이며 제시외 건물과 수목도 포함됩니다. 감정가 397,660,000원에서 여섯 차례 유찰돼 현재 최저가는 91,214,000원까지 내려왔습니다.
등기만 보면 말소기준은 2012.09.12 설정된 순천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 신용보증기금과 현대카드주식회사의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에 등재된 유순남의 전입일은 2004.01.20로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 알려지지 않았으므로, 이 점유자를 단순히 “인수 없음”으로 처리해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51237 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 보성군 벌교읍 벌교리 875-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 모두 단독주택 |
| 토지 | 대 655.0㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 선슬기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 397,660,000원 / 91,214,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 116,345,659원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준은 순천농업협동조합의 채권최고액 204,000,000원 근저당권입니다. 2024년 신용보증기금 가압류 50,150,000원과 현대카드주식회사 가압류 33,035,605원, 2025년 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 조흥은행 근저당권과 장기석, 명문인터내셔널주식회사 관련 근저당권·가처분은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유순남 | 2004.01.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송종순 | 2020.08.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
유순남은 말소기준일인 2012.09.12보다 앞선 2004.01.20 전입입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 송종순은 2020.08.27 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 판단 — 23%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 23% 수준이지만, 최근 실거래와의 직접 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기는 어렵습니다. 더구나 선순위 전입자의 보증금이 미상이고, 일부 건물은 공실이며 내·외부가 일부 파손된 상태입니다. 접면도로 폭도 약 1미터로 교통상황이 다소 불편하다고 평가됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,214,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,041,852원 |
| 1. 근저당 · 순천농업협동조합 | 204,000,000원 | 89,172,148원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 50,150,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드주식회사 | 33,035,605원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 총액 287,185,605원 중 예상배당은 89,172,148원이며 미배당액은 198,013,457원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 유순남의 보증금과 배당관계가 확인되면 실제 배당순서와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 벌교초등학교 동측 인근으로, 노변에는 상가가 밀집한 중심상업지역이고 후면은 단독주택 위주의 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 간선도로가 있고 읍 중심권에 위치하지만 접면도로 폭이 약 1미터로 좁아 교통상황은 다소 불편합니다.
- 건물 상태. 시멘트 블럭조 스레트지붕 단층 건물이며, 일부는 공실이고 내·외부가 일부 파손된 상태입니다.
- 토지. 대 655.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 일반상업지역입니다. 공시지가는 231,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 매각 범위. 토지와 건물의 일괄매각이며 제시외 건물과 수목을 포함합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유순남 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 범위와 실제 거주 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 유순남이 배당요구를 했는지, 배당으로 회수되는 금액과 미배당 잔액이 얼마인지 계산해야 합니다.
- 건물별 점유 확인. 복수 건물 중 누가 어느 부분을 점유하는지 현장에서 특정해야 합니다.
- 공실·파손 상태 확인. 공가로 조사된 건물의 내·외부 파손 범위와 보수비를 확인해야 합니다.
- 접근로 확인. 약 1미터 접면도로의 실제 차량 진입 가능 여부와 경계 현황을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 포함되는 제시외 건물의 구조·면적·이용상태와 철거 또는 보수 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 전입세대열람 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “23% 낙찰가보다 미상 보증금이 먼저다”
감정가 397,660,000원에서 91,214,000원까지 내려온 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 2004.01.20 전입한 유순남의 임차관계입니다. 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태에서 최저가를 실질취득가로 보면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 전입자의 미배당 보증금은 별개의 인수 위험입니다. 여기에 6회 유찰, 단독주택과 토지의 일괄매각, 공실·파손 건물, 좁은 접면도로가 겹칩니다. 가격은 낮지만 인수액은 미상, 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 임차보증금과 현장 상태가 확인되기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다.
