광주지방법원 2025타경50623. 완도군 고금면 농상리 352의 토지와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 615㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 건물은 일반목구조 경사지붕 단층으로 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가는 255,595,500원, 현재 최저가는 143,134,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2019년 완도농업협동조합 근저당권 240,000,000원이고, 이후 압류·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽보다 말소기준보다 앞선 전입입니다. 이용규가 2018.10.26 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만으로 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 정확도 원칙상 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 배당 시뮬레이션에는 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 이 숫자만으로 실제 매수인 부담이 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50623 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 고금면 농상리 352 · 전라남도 완도군 고금면 농상도남48번길 12 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 615㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 단독 이용 · 완경사 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반목구조 경사지붕 단층 · 단독주택 이용 · 위생설비·난방설비 |
| 소유자 | 김영웅 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 255,595,500원 / 143,134,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 243,539,456원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2019.09.27 완도농업협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2022.12.27 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 말소기준 이후 등기된 국세 압류, 농업협동조합중앙회 가압류, 수협은행 가압류, 완도군 압류, 동울산세무서장 관련 압류 및 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 확인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용규 | 미상 / 미상 | 2018.10.26 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 이 임차인의 보증금이 확인되지 않는 이상 낙찰가에 더해질 수 있는 인수금액을 계산할 수 없고, 따라서 실질취득가 역시 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 56%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 2회 유찰 후 최저가 143,134,000원으로, 감정가 255,595,500원의 56%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 100,193,800원, 4회 유찰 시 70,135,660원으로 계산돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 동일권역 실거래 비교값이 제시되지 않았고, 무엇보다 임차보증금이 미상입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실을 시세 대비 저렴함이나 실질취득 메리트로 곧바로 연결해서는 안 됩니다. 실질취득가는 이용규의 보증금·대항력·배당 여부를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,134,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,803,876원 |
| 2. 근저당권 · 완도농업협동조합 | 240,000,000원 | 140,330,124원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 799,666,032원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 수협은행 | 385,576,737원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 1,425,242,769원, 배당액은 140,330,124원, 미배당은 1,284,912,645원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있으며, 임차보증금 관련 실제 인수 여부도 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 영부마을 내에 위치하며 단독주택으로 이용 중입니다. 주위에는 단독주택·학교·농경지가 소재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 615㎡, 지목 대, 계획관리지역입니다. 완경사·가로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(고금중학교)에 해당합니다.
- 공시지가. 13,800원/㎡입니다.
- 건물. 일반목구조 경사지붕 단층이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 새시창호 등입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현황도로. 토지 남측 일부분은 현황도로로 이용 중입니다.
- 제시외 물건. 보일러실과 수목(조경수 등)이 매각에 포함됩니다.
- 경계 확인. 토지 지상 조경수 일부는 인접토지와 경계가 불명확해 경계 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이용규의 보증금·확정일자·실제 점유·배당요구 여부를 확인해야 실질취득가와 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 전입 선행 사실 확인. 전입일 2018.10.26은 말소기준 2019.09.27보다 앞섭니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- 감정가 할인만으로 응찰하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 56%지만 실거래 비교값과 실질취득가가 확정되지 않았습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 현황도로와 경계. 남측 일부 현황도로 이용과 조경수 경계 불명확 부분은 현장 확인 및 필요 시 경계 측량이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·주택과 함께 제시외 보일러실 및 조경수 등이 포함되는 범위를 매각서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서에는 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·점유관계 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “56%”보다 먼저 봐야 할 것은 임차보증금
이 사건은 2회 유찰돼 최저가가 143,134,000원까지 내려왔고, 등기상 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석의 결론은 아직 ‘인수 0원’이 아닙니다. 이용규의 전입일이 말소기준권리보다 앞서면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 가능·미상, 실질취득가 미확정 상태이기 때문입니다.
또한 동일권역 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 56%라는 할인율만으로 가격 메리트를 줄 수도 없습니다. 세금 압류, 공매공고, 남측 현황도로, 조경수 경계 불명확 사항까지 함께 확인해야 합니다. 이 물건의 우선순위는 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “이용규의 보증금과 점유관계가 무엇인가”입니다. 그 금액이 확인된 뒤에야 143,134,000원이 실제로 싼 가격인지 판단할 수 있습니다.
