광주지방법원 2025타경51274. 여수시 교동시장 안에 있는 토지 43㎡와 시멘트벽돌조 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택이며 공실이고, 주변은 상가·점포·단독주택이 섞인 주택 및 상가혼용지대입니다. 사건 분류는 연립/다세대와 토지지만 실제 감정 이용상태는 단독주택이므로 아파트형 주거상품으로 판단해서는 안 됩니다.
등기상 말소기준권리는 2018년 2월 7일 설정된 이정민의 근저당권 48,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 이정민의 추가 근저당권 50,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준권리보다 앞선 2008년 여수시 압류는 같은 해 해제되어 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석상 낙찰자가 등기상 떠안을 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51274 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 교동 622-11 · 전라남도 여수시 교동시장1길 9-15 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택(공실) · 토지 43㎡ |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브 및 슬레이트지붕 3층 · 위생설비·난방설비 |
| 소유자 | 최효심 (2006.10.19. 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 75,503,200원 / 17,319,000원 (6회 유찰 · 감정가의 22.94%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정민 / 48,000,000원 |
| 매각조건 | 건물·토지 일괄매각 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인 없음. 감정평가상 단독주택은 공실로 이용 중이며, 신고된 임차인도 없습니다. 2018년 이정민 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 국민건강보험공단 압류와 이정민의 추가 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2008년 여수시 압류는 말소기준보다 앞서지만 2008년 8월 4일 해제되어 이미 말소됐으므로 매수인에게 승계되지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 23%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 17,319,000원으로 감정가 75,503,200원의 22.94%입니다. 겉으로는 할인 폭이 매우 커 보이지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
이 물건은 교동시장 내 주택 및 상가혼용지대에 위치하고, 감정 이용상태가 공실 단독주택이며, 토지 도로접면은 세로한면(불)입니다. 인근 차량 접근과 버스 이용은 가능하지만, 6회 유찰이라는 결과는 시장이 감정가뿐 아니라 건물 상태·활용성·도로조건·환금성을 함께 보수적으로 평가하고 있을 가능성을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,319,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 4.1% 추정) | - | 711,742원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 이정민 | 48,000,000원 | 16,607,258원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 이정민 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 98,000,000원 중 예상 배당액은 16,607,258원이며, 미배당 총액은 81,392,742원입니다. 후순위 근저당권이 배당받지 못해도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 현재 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 주위환경. 교동시장 내에 위치하며, 상가·점포·단독주택이 섞인 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 43㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역(전부제한구역)이며 공시지가는 540,600원/㎡입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브 및 슬레이트지붕 3층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅·타일붙임, 창호는 새시창호입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와 현황의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.27입니다. 실제 매각·유찰·변경 여부와 다음 기일을 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건의 세목, 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 공실 재확인. 감정 이용상태는 공실이지만 입찰 직전 현장 점유와 전입세대·사업자등록 현황을 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각됩니다. 토지 43㎡의 경계와 건물 현황을 원본 도면·대장과 대조하세요.
- 건물 상태. 슬레이트지붕·시멘트벽돌조 건물의 누수, 균열, 설비 상태와 수선 범위를 현장에서 확인하세요.
- 도로 및 활용성. 차량 접근은 가능하지만 도로접면은 세로한면(불)입니다. 출입·주차·증개축·상업적 활용 가능성을 확인하세요.
- 가격 상한. 비교 가능한 실거래 기준이 없으므로 감정가 할인율이 아니라 보수적인 처분가에서 수선비와 부대비용을 차감해 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 세금 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 검증은 어렵다”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 임차인이 없고 공실로 평가됐으며, 2018년 말소기준 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 과거 선순위 압류도 이미 해제되어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 감정가 75,503,200원이 6회 유찰돼 17,319,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트가 입증되지는 않습니다. 최근 실거래 기준이 없고, 교동시장 내 공실 단독주택·소규모 토지라는 특성과 도로접면, 건물 상태, 세금 배당순위를 직접 검증해야 합니다. 결론은 권리는 검토 가능, 가격과 환금성은 현장 확인 전까지 보수적 접근입니다.
