88,392,000원
광주지방법원 2025타경51298. 사건 표시는 대지이고, 소재지는 전라남도 광양시 광양읍 인서리 464-2입니다. 등기부에는 읍성길 25 제1동호 건물이 확인되며 소유자는 주식회사광성물산입니다. 이번 매각에서 가장 중요한 문구는 “건물만 매각”과 “이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립하지 않으면 건물이 철거될 수도 있음”입니다. 최저가가 크게 떨어졌더라도 토지 사용권과 건물 존속 가능성을 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.
임차관계도 단순하지 않습니다. 현황조사상 임차인은 서윤희·서종의·주일로 3명입니다. 서윤희와 서종의의 전입일은 2025년으로 분석상 말소기준일인 2019.10.07보다 늦어 대항력이 없지만, 주일로는 2003.05.27 전입으로 훨씬 앞섭니다. 주일로의 보증금은 20,000,000원이고 우선변제권 없이 대항력만 인정되는 구조여서 배당으로 회수되지 않는 보증금을 매수인이 넘겨받는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51298 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광양읍 인서리 464-2 · 전라남도 광양시 광양읍 읍성길 25 제1동호 |
| 용도 / 매각조건 | 대지 · 건물만 매각 · 제시외 건물 포함 · 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사광성물산 |
| 감정가 / 최저가 | 197,302,950원 / 88,392,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 대 452.9㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 · 공시지가 477,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 임차인 인수보다 먼저 확인할 ‘말소기준’
② 임차관계 — 실제 임차인 3명, 주일로 20,000,000원 인수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서윤희 | 1층 | 2025.03.05 | 100,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 서종의 | - | 2025.03.17 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 주일로 | - | 2003.05.27 | 20,000,000원 / 500,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 · 배당요구 2025.05.13 | 20,000,000원 인수 |
핵심은 주일로입니다. 전입일 2003.05.27은 분석상 말소기준일 2019.10.07보다 앞서고, 보증금 20,000,000원에 대해 우선변제권 없이 대항력이 인정됩니다. 예상배당에서도 주일로에게 배당되는 금액은 0원이고 보증금 20,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 현재 최저가 88,392,000원만을 낙찰원가로 보면 안 되는 이유입니다.
③ 시세 비교 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 판단 금지
동일 용도·인근 거래의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 44.8%라는 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 특히 이번 사건은 건물만 매각되고 법정지상권 성립 여부에 따라 철거 가능성까지 있으므로 일반적인 토지·건물 일체 거래와 단순 가격 비교하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,991,056원 |
| 인수 · 주일로 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주식회사지엔에프 | 600,000,000원 | 86,400,944원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구금액 600,000,000원 중 예상배당은 86,400,944원이고 미배당액은 513,599,056원입니다. 주일로 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 건물만 매각 — 이 사건의 가장 큰 구조적 위험
감정평가 이용상태에는 휴게음식점(카페), 사무실, 음식점, 단독주택, 작업장 등이 함께 기재되어 있습니다. 대상 등기에는 읍성길 25 제1동호 건물이 확인되므로, 실제 매각 대상 제1동호의 현황과 제시외 건물 범위는 감정평가서 도면 및 현장 확인을 통해 일치 여부를 점검해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (토지·감정 자료 기준)
- 토지. 지목은 대, 면적 452.9㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 형상. 평지·세로장방이고 도로접면은 소로각지입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 477,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고 역사문화환경보존지역이 접하거나 포함되며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 이용상태. 감정자료에는 휴게음식점·사무실·음식점·단독주택·작업장 등 여러 이용상태가 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2019.10.07 광양시 압류가 말소기준으로 계산돼 있으나 2019.11.27 해당 압류 말소 기록도 있어 최신 등기와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
- 주일로 인수. 보증금 20,000,000원은 예상배당 0원, 매수인 인수로 계산돼 있으므로 응찰가와 별도로 자금계획에 반영해야 합니다.
- 서종의 보증금. 보증금이 확인되지 않으므로 임대차관계와 점유현황을 추가 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 건물만 매각되는 사건이므로 토지 소유관계, 법정지상권 성립 여부, 지료·철거 분쟁 가능성을 입찰 전에 검토해야 합니다.
- 제시외 건물. 포함 범위와 실제 현황이 감정평가서·현장과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 시세. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 건물 존속 가능성과 임차인 인수액을 포함한 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 배당. 집행비용 1,991,056원, 신청채권자 예상배당 86,400,944원, 미배당 513,599,056원이며 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “44.8% 낙찰가보다 중요한 것은 살아남는 권리”
표면만 보면 감정가 197,302,950원짜리 물건이 3회 유찰돼 88,392,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 이 가격만 보면 핵심을 놓칩니다. 주일로의 대항력 있는 보증금 20,000,000원을 매수인이 인수해 현재 실질취득 부담은 108,392,000원이고, 무엇보다 건물만 매각되는 구조라 법정지상권이 인정되지 않을 경우 건물 철거 가능성까지 열려 있습니다.
서윤희와 서종의는 분석상 대항력이 없지만, 서종의의 보증금은 확인되지 않았고, 말소기준으로 계산된 2019.10.07 광양시 압류에는 2019.11.27 말소 기록도 존재합니다. 따라서 이 사건은 단순한 권리소멸형이 아니라 말소기준 재확인 + 대항력 임차보증금 인수 + 법정지상권 검토가 동시에 필요한 고위험 구조입니다. 가격은 내려왔지만 권리 안전성은 따라 내려오지 않았습니다.
