서울남부지방법원 2025타경10351. 강서구 화곡동 에스엠레버빌 4층 402호, 전용 23.45㎡의 다세대주택입니다. 소유자 홍현우는 2019년 11월 26일 거래가 217,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 가압류나 압류가 아니라, 말소기준보다 먼저 전입·점유를 갖춘 임차인 나가영의 240,000,000원 보증금입니다.

나가영의 전입·점유일은 2021년 10월 15일이고 확정일자는 2021년 9월 1일입니다. 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2023년 8월 30일이므로, 임차인은 선순위 대항력을 갖습니다. 현재 최저가가 그대로 매각대금이 되면 집행비용을 제외한 133,485,312원만 보증금에 배당되고, 106,514,688원이 남습니다. 확약이 없다면 이 잔액은 매수인 인수 위험입니다.

그러나 이 사건은 매각물건명세서의 별도 조건이 결론을 바꿉니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 승계인이므로 보증금 240,000,000원을 다시 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 나가영 1명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 인수는 확약으로 해소

말소기준은 2023년 8월 30일 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후의 임차권등기, 강제경매개시결정, 강서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기가 말소된다는 사실만으로 선순위 임차보증금 반환채무가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 이 사건에서 인수액을 0원으로 보는 직접 근거는 임차인과 승계인의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약입니다.

② 시세 비교 — 수치상 59.2%, 그러나 동일 면적 비교는 아니다

에스엠레버빌의 최근 12개월 실거래는 2025년 5월 230,000,000원 1건입니다. 거래된 호수의 전용면적은 28.94㎡, 3층이고 이 사건 대상은 23.45㎡, 4층이어서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 전체 평균이나 단순 비율만으로 이 물건이 시세보다 확실히 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.

확약을 반영한 실질취득액 136,192,000원*은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 230,000,000원의 59.2%입니다. 금액 차이는 크지만, 표본이 1건이고 전용면적도 5.49㎡ 차이가 납니다. 그러므로 이 비율은 가격 매력의 확정 근거가 아니라, 동일 면적·유사 상태 매물의 현장 시세를 추가 확인해야 하는 참고 지표로 보는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 136,192,000원 가정)

배당표상 보증금 미배당액은 106,514,688원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 집행비용은 매각가의 2.0% 추정치이며 실제 배당은 조세채권과 집행비용 확정액에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며 내부는 방2·거실1·화장실1 구조입니다.
• 입지. 까치산역 2호선·5호선 서측 인근이며, 주변에는 다세대주택·근린생활시설·공동주택·지하철역이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 6층 건물로 승강기·주차장·개별바닥난방·급배수설비가 있습니다.
• 도로·토지. 남측 약 6m 포장도로에 접한 완경사 가로장방형 토지이며, 토지면적은 351.0㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 4,299,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 17세대 규모이고 최근 확인되는 실거래가 1건이어서, 대단지 공동주택보다 적정 매도가격을 판단할 표본이 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
• 확약 당사자 확인. 실제 임차인 나가영과 주택임차권승계인 주택도시보증공사 모두가 확약 범위에 포함되는지 확인해야 합니다.
• 이중 합산 금지. 주택도시보증공사는 승계인이므로 나가영의 보증금 240,000,000원과 별도의 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
• 점유 현황 확인. 임차권등기가 설정된 상태이므로 현 점유자와 인도 가능 시점은 현황조사 및 현장 방문으로 다시 확인해야 합니다.
• 동일 면적 시세 확인. 제시된 실거래는 전용 28.94㎡이고 대상은 23.45㎡입니다. 전용면적과 건물 상태가 유사한 매물을 중심으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 17세대 규모와 평균 3.0회 유찰 통계를 감안해 매도기간·임대수요·공실 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정적으로 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “이 사건의 가격은 확약의 유효성에서 갈린다”

이 물건은 겉으로 보면 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서 106,514,688원이 미배당되는 전형적인 인수형입니다. 확약이 없다면 최저가가 낮아져도 매수인의 총부담은 보증금 수준에 머물러, 단순히 감정가의 51.2%라는 이유로 싸다고 평가할 수 없습니다.

하지만 매각물건명세서의 조건대로 임차인과 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다면, 해당 임차인에 대한 인수는 실질 0원*이 되고 실질취득은 136,192,000원*으로 낮아집니다. 최근 거래 230,000,000원과의 수치상 격차는 크지만, 비교 거래가 전용 28.94㎡ 1건으로 대상 전용 23.45㎡와 다르다는 점, 3회 유찰된 17세대 다세대라는 점을 함께 봐야 합니다. 결론은 확약 확인 시 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 검증입니다.

* 매각물건명세서에 기재된 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행된다는 전제입니다. 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액은 현재 최저가 기준 106,514,688원입니다.