광주지방법원 2025타경51502. 여수시 선원동 1274-4 소재 토지와 주택으로 이용 중인 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 일련번호 2-가는 주택, 2-나는 화장실로 이용 중이며 건물은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층입니다. 토지는 248.6㎡의 대지로, 제2종일반주거지역에 속합니다.
등기상 현재 경매의 말소기준은 2022.10.28 여수원예농업협동조합 근저당권 276,000,000원입니다. 이후 2023년에 설정된 김태호 36,000,000원, 김은숙 400,000,000원의 근저당권과 2025.05.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 훨씬 앞선 2002.04.10 전입자 김회진입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51502 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 선원동 1274-4 · 전라남도 여수시 무선4길 45-6 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 일련번호 2-가 주택, 2-나 화장실 이용 |
| 건물 구조 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 |
| 토지 | 대 · 248.6㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 송옥덕 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 415,990,220원 / 186,363,000원 (3회 유찰, 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수원예농업협동조합 / 232,541,467원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 후순위 권리를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 그러나 임차인 김회진의 전입일은 2002.04.10으로 말소기준일 2022.10.28보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없지만, 대항력 가능성을 배제할 수도 없습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김회진 | 2002.04.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
② 가격 판단 — 감정가 44.8%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 186,363,000원으로 감정가 415,990,220원의 44.8%입니다. 3회 유찰된 만큼 표면 할인폭은 크지만, 동일 물건군의 최근 실거래 가격이 제시되지 않아 최저가가 실제 시세보다 싼지 여부는 확인할 수 없습니다.
특히 이 사건은 일반적인 ‘인수 0원’ 물건처럼 최저가만 시세와 대조해서는 안 됩니다. 김회진의 보증금이 확인되지 않아 실제 인수액도 미정이기 때문입니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 낙찰가보다 실질취득비용이 커질 수 있으므로, 시세 비교 역시 최종적으로는 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수액 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,363,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,409,082원 |
| 2. 근저당 · 여수원예농업협동조합 | 276,000,000원 | 182,953,918원 |
| 3. 근저당 · 김태호 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김은숙 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 채권 총액 712,000,000원 중 182,953,918원이 배당되고 529,046,082원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 이 계산에서는 매수인 인수가 0원으로 표시되지만, 임차인 김회진의 보증금·최우선변제·우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로 실제 권리분석상 인수금액을 0원으로 확정하는 근거가 되지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 선원동 소재 여천무선주공아파트 북동측 인근이며, 주변은 다가구주택과 단독주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호 2-가는 주택, 2-나는 화장실로 이용 중입니다. 일반적인 전기·위생·급배수·난방·보일러 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 248.6㎡ 대지, 평지·정방형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 666,600원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(5층 이하·25m 이하), 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 해바라기유치원 상대보호구역에 해당합니다.
- 건물 상태 정보. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김회진 임대차계약 원본. 보증금 액수, 실제 지급 여부, 계약 상대방, 현재 점유 상태를 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 계속 여부. 2002.04.10 전입만으로 현재까지의 대항력을 확정할 수 없습니다. 점유와 주민등록 유지 여부를 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 두 항목이 확인돼야 우선변제와 미배당 보증금의 인수 가능성을 계산할 수 있습니다.
- 관계인 여부. 김회진은 2023년 설정 근저당권의 채무자로 등장합니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성을 계약서·자금흐름으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각되므로 현황과 공부상 범위, 경계 및 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 186,363,000원만 기준으로 삼지 말고, 실제 인수액이 확인된 뒤 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차자료와 배당요구 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 보증금 확인이 먼저다
표면적으로는 감정가 415,990,220원에서 세 차례 유찰돼 186,363,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하므로 구조가 단순해 보이지만, 실제 승부처는 2002.04.10 전입한 김회진입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 따라서 실질취득비용도 현재로서는 계산할 수 없습니다.
여기에 비교 가능한 최근 실거래 데이터도 없어 186,363,000원이 실제 시세보다 낮은지 확인되지 않습니다. 결국 이 사건은 “3회 유찰이라 싸다”가 아니라 “임차인의 실체와 보증금을 확인한 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 하는 물건”입니다. 등기권리보다 임대차 확인이 선행돼야 하며, 그 확인 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
