광주지방법원 2025타경51598. 광양시 중동 성호2차아파트 211동 1403호, 전용 59.79㎡ 아파트입니다. 감정가는 72,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 50,400,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균 56,316,666원보다 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 기준은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금까지 포함한 실질취득액입니다.
임차인 박나리는 2020.11.18 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2022.09.23 보증금 90,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 현재 등기상 활성 권리 가운데 말소기준은 2025.06.05 강제경매개시결정이므로, 그보다 앞선 임차권은 매각으로 없어지지 않고 매수인에게 인수됩니다. 예상 배당 후 남는 보증금은 40,907,200원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51598 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 제211동 제14층 제1403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.79㎡ · 24층 건물 중 14층 |
| 현재 소유자 | 주식회사케이라클 (2020.11.18. 소유권이전, 거래가 68,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 50,400,000원 (3회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 103,090,024원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 기타 등기 | 2022.11.25. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
과거 국민은행 근저당과 우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서는 2025.06.05 강제경매개시결정이 말소기준으로 작동합니다. 박나리의 전입·점유·확정일자는 2020.11.18이고 주택임차권등기는 2022.09.23이므로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않으며, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 부담합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 배지 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 박나리 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 전입·점유 2020.11.18 확정일자 2020.11.18 배당요구 2022.09.23 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 | 40,907,200원 |
박나리는 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고가 아닙니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받지만, 매각대금이 보증금에 미치지 못해 전액 회수할 수 없습니다. 배당 부족분은 임차권과 함께 매수인에게 남습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 같다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(70%) | 50,400,000원 | 40,907,200원 | 91,307,200원 |
| 4회 유찰 시(56%) | 40,320,000원 | 50,805,760원 | 91,125,760원 |
| 5회 유찰 시(44.8%) | 32,256,000원 | 58,724,608원 | 90,980,608원 |
낙찰가가 50,400,000원에서 32,256,000원으로 내려가도 실질취득액은 91,307,200원에서 90,980,608원으로만 변합니다. 낙찰가 하락분만큼 임차인의 미배당 보증금이 커지기 때문입니다. 따라서 이 사건은 추가 유찰을 기다리면 싸지는 일반적인 구조가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
성호2차(201~205동) 동일 면적 59.79㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 56,316,666원, 최신 거래는 2026.04의 62,500,000원이며 거래 범위는 45,000,000원~70,200,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 56,316,666원 |
최저가 50,400,000원만 비교하면 최근 평균의 89.5%입니다. 그러나 실제 부담할 40,907,200원을 합친 실질취득액 91,307,200원은 최근 평균의 162.1%, 최신 거래 62,500,000원의 146.1%이며, 실거래 최고가 70,200,000원도 크게 웃돕니다. 따라서 최저가가 평균보다 낮다는 이유로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 50,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.6% 추정) | - | 1,307,200원 |
| 1. 임차인 박나리 보증금 | 90,000,000원 | 49,092,800원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 103,090,024원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 박나리의 미배당 보증금 40,907,200원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 103,090,024원은 현재 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중진초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·단독주택·근린상가 등이 있는 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다. 단지 북측에 차량 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 24층 건물 중 14층이며 위생·급배수·소화·승강기· 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 단지·거래. 성호2차(201~205동)는 1,773세대, 2003.11.07 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만, 이 물건의 실질취득액은 해당 거래 범위를 초과합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 698,300원/㎡입니다. 가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 총부담 계산. 현재 회차 기준 낙찰대금 50,400,000원과 인수액 40,907,200원을 합한 91,307,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 박나리의 임대차계약일 2020.11.06, 전입·점유·확정일자 2020.11.18, 임차권등기 2022.09.23과 보증금 90,000,000원을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 효과 점검. 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어 실질취득액은 90,000,000원 부근에 유지됩니다. 단순히 다음 회차를 기다리는 전략으로 가격 문제가 해소되지 않습니다.
- 체납관리비. 현황조사서상 2025년 6월 기준 2024.07~2025.04 체납관리비 1,195,590원이 기재돼 있습니다. 공용부분 승계 범위와 최신 체납액을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.25 등기된 민간임대주택 관련 사항의 매각 후 처리와 말소 여부를 매각물건명세서 및 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·실거래 자료를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 정해야 합니다.
맺으며 — “5,040만원에 사는 아파트가 아니다”
현재 최저매각가 50,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 56,316,666원의 89.5%입니다. 이 숫자만 보면 할인된 경매물건처럼 보입니다. 하지만 선순위 임차인 박나리의 보증금 90,000,000원 중 40,907,200원이 배당되지 않아 매수인에게 남습니다.
결국 현재 회차의 실질취득액은 91,307,200원입니다. 이는 최근 평균의 162.1%, 최신 거래의 146.1%이고 실거래 최고 70,200,000원보다도 높습니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커져 총부담은 약 90,000,000원 수준에 고정됩니다. 권리는 인수형, 가격은 시세 초과. 이 사건은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 전체를 중심으로 판단해야 합니다.
