의정부지방법원 2023타경6836. 포천시 일동면 유동리 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 야영장시설(매점)로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 신동훈이고, 현재 말소기준권리는 2023.06.09. 설정된 일동농업협동조합의 근저당권 630,500,000원입니다. 그 뒤 문진건설 가압류, 경매개시결정, 국·포천시 압류, 추가 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 말소되는 권리만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차인 신유빈은 2023.04.26. 전입해 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 10,000,000원·월세 1,000,000원으로 조사됐습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 없는 상태이므로, 배당으로 보증금을 회수하기보다 보증금 전액을 낙찰자가 인수하는 구조로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경6836 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 일동면 유동리 296-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 야영장시설(매점) |
| 등기 건물 | 경기도 포천시 일동면 유동리 296-9외 1필지 가동 |
| 소유자 | 신동훈 |
| 감정가 / 최저가 | 860,043,500원 / 860,043,500원 |
| 유찰횟수 | 3회 |
| 청구액 | 7,688,110원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기상 과거 2022.11.22. 설정된 주식회사론타이틀홀더대부의 근저당권 150,000,000원과 그 근저당권부채권 질권은 2023.06.09. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 같은 날 새로 설정된 일동농업협동조합 근저당권 630,500,000원입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신유빈 | 2023.04.26 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금을 중복 계산할 사정은 없으며, 이 사건의 실질 인수 위험은 신유빈의 보증금 10,000,000원입니다.
③ 매수인 실질취득 — 최저가가 아니라 870,043,500원
현재 회차 최저매각가는 860,043,500원이지만, 낙찰자가 별도로 떠안는 임차보증금 10,000,000원을 더하면 실질취득은 870,043,500원입니다. 이 사건은 실거래 시세 자료가 없어 가격이 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 860,043,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,000,435원 |
| 인수 · 임차인 신유빈 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 일동농업협동조합 | 630,500,000원 | 630,500,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 문진건설 | 15,650,000원 | 15,650,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 김재균 | 7,688,110원 | 7,688,110원 |
| 5. 가압류 · 주식회사문진건설 | - | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 일동농업협동조합 | 7,688,110원 | 7,688,110원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 187,516,845원 |
현재 회차에서는 계산된 채권 합계 661,526,220원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 187,516,845원입니다. 임차인 보증금은 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·이용상 제한
- 이용상태. 건물은 야영장시설(매점)로 이용 중이며 급배수·위생설비가 되어 있습니다.
- 주위환경. 유동2리 마을회관 북서측 인근으로 농가주택, 농경지, 소규모 공장·창고, 군부대 등이 산재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 국도 37호선이 근거리에 있으며 동측 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 토지. 지목은 잡종지, 토지면적 683.0㎡, 공시지가 52,900원/㎡이며 계획관리지역과 각종 제한이 확인됩니다.
- 공법상 제한. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함되고, 하천구역·보전관리지역에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역과 성장관리계획구역도 포함됩니다.
- 현황 차이. 기호 7, 10 토지는 공부상 잡종지이나 현황은 도로입니다.
⑥ 매각물건명세서상 핵심 특이사항
- 일괄매각. 지상의 제시외 건물·관정·수목이 포함됩니다.
- 일단지 평가. 목록 1,5 / 목록 4,6 / 목록 2,8,9는 각 일단지로 이용 중이며 각 일단지로 평가됐습니다.
- 건축신고 반영. 목록 1,2 토지는 단독주택(다가구주택/제1,2종근린생활시설) 신축을 위한 건축신고를 득한 점을 고려해 평가했습니다.
- 하천구역. 목록 2,6 토지 일부 및 목록 8,9 토지는 하천구역 저촉을 감안해 평가했습니다.
- 도로 이용. 목록 7,10은 지목은 잡종지이나 현황 도로로 사용되고 있어 사용·수익 제한을 감안했습니다.
- 카라반 제외. 목록 4 지상 카라반 9대와 방송실·전기인입지중화시설은 이동 가능한 시설로 평가에서 제외됐습니다.
- 감정서 확인. 감정서 26쪽~29쪽 위치도·지적및건물개황도·건물이용상태 부분은 별지로 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 낙찰가에 반드시 10,000,000원을 더해 총 취득부담을 계산해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 신유빈의 실제 점유 상태와 임대차관계, 보증금 반환 범위를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 유치권 현장 확인. 2025.04.18. 신고된 유치권과 2025가합50435 판결 내용을 원문으로 대조하고, 현재 점유 주체도 확인해야 합니다.
- 카라반 9대. 평가 제외된 이동 가능한 시설이므로 매각 포함 여부와 현장 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 하천·도로 제한. 일부 토지의 하천구역 저촉과 현황 도로 이용이 사용·개발 가능성에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 실거래 비교 불가. 이 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 가격의 시장 대비 할인 여부를 단정할 수 없습니다.
맺으며 — 말소는 되지만, 인수는 남는다
이 사건의 등기상 말소 구조 자체는 비교적 명확합니다. 일동농업협동조합의 2023.06.09. 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 신유빈의 전입일이 2023.04.26.로 더 빠르기 때문에 보증금 10,000,000원은 매수인 인수로 남습니다. 현재 최저가 860,043,500원만 볼 것이 아니라 실질취득 870,043,500원을 기준으로 자금을 계산해야 합니다.
또한 1,034,000,000원 유치권 신고, 하천구역 저촉, 현황 도로, 평가 제외 카라반 9대 등 등기부 밖에서 확인해야 할 요소가 적지 않습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격이 시장 대비 유리한지 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 낙찰가 할인보다 임차보증금 인수와 현장·공법상 제한을 함께 확인하는 것입니다.
