의정부지방법원 2023타경81165. 의정부시 호원동 일진해피빌 가동 3층 303호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이순주이며, 등기상 2011.05.06. 소유권을 이전받았습니다. 말소기준권리는 2020.06.10. 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 94,900,000원입니다. 그 뒤 설정된 롯데카드 가압류와 현대캐피탈의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
권리보다 더 주의해서 볼 부분은 시세의 방향입니다. 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 105,000,000원으로 내려왔습니다. 이는 2025.04. 동일 면적 거래가 114,000,000원보다 낮지만, 2024.03. 거래가 137,000,000원에서 2025.04. 114,000,000원으로 내려오면서 최근 대 과거 거래 추세가 -16.8%를 기록했습니다. 따라서 과거 전체 평균 125,500,000원만 놓고 할인폭을 크게 평가하기보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 114,000,000원을 우선 기준으로 보는 편이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경81165 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 평화로272번길 32, 가동 3층 303호 (호원동, 일진해피빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 슬라브지붕 · 지상 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 이순주 · 2011.05.06. 소유권이전 · 거래가액 122,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 71,665,468원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2020.06.10. 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 이후 2023.07.10. 설정된 롯데카드 주식회사 가압류와 2023.09.11. 현대캐피탈 주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.03.08. 삼성카드 주식회사 가압류는 2023.03.24. 이미 말소됐습니다. 현재 배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세도 확인해야 한다
비교되는 일진해피빌 동일 면적은 47.16㎡이며, 확인된 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.04. 114,000,000원 1건이고, 이전 거래는 2024.03. 137,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 47.16㎡ | 4 | 114,000,000원 |
| 2024.03 | 47.16㎡ | 2 | 137,000,000원 |
| 전체 평균 | 47.16㎡ | 2건 | 125,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.16㎡ | 1건 | 114,000,000원 |
현재 최저가 105,000,000원은 전체 평균 125,500,000원의 83.7%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 114,000,000원의 92.1%입니다. 최신 거래가와 비교해도 최저가가 낮기 때문에 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다. 다만 최근 거래가 이전 거래보다 낮아지면서 최근 대 과거 추세가 -16.8%이고, 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 점 때문에 92.1%라는 수치만으로 시세 안전마진을 크게 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 94,900,000원 | 94,900,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,185,558원 | 7,185,558원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 644,442원 |
현재 최저가 105,000,000원 가정 시 채권자 청구 합계 102,085,558원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 644,442원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 105,000,000원 | 102,085,558원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 30,308,558원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 51,961,658원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액이 모두 충족되지만, 추가 유찰 시에는 채권자 미배당액이 발생합니다. 그러나 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 즉 추가 유찰에 따라 채권자 배당 부족은 커져도 그 부족액이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 회룡초등학교 북동측 인근이며, 주위에는 다세대주택·아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 망월사역이 있어 일반적인 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조·슬라브지붕의 지상 5층 건물 내 3층이며, 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m 내외, 서측 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·폐기물매립시설 설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함되고, 도로·소로2류에 접하며 중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 246.9㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 1,793,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 일진해피빌은 12세대이며 확인된 동일 면적 거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선. 전체 평균 125,500,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균인 114,000,000원을 우선해 응찰가를 검토하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세가 -16.8%이므로 현재 최저가가 최신 거래보다 낮더라도 추가 가격 변동 가능성을 고려해야 합니다.
- 거래 표본 확인. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 동일 면적 거래 외에도 현장 매물과 개별 호수 상태를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 현대캐피탈 근저당, 롯데카드 가압류, 경매개시결정의 등기 상태를 입찰 직전 원본으로 다시 확인하세요.
- 관리·점유 확인. 임차인 인수액은 없지만 실제 점유 상태와 관리비 등 현장 인도에 영향을 주는 사항은 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 판단의 핵심은 하락 중인 시세
이 물건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2020.06.10. 현대캐피탈주식회사 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 롯데카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저가 105,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 114,000,000원의 92.1%로 가격 차이가 있습니다. 반면 최근 거래 흐름은 -16.8%이고 최근 12개월 표본은 1건뿐입니다. 따라서 이 사건은 권리 위험보다 현재 105,000,000원이 하락 중인 실제 시장가격에 비해 충분한 여유를 갖고 있는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
