광주지방법원 2025타경51652. 전라남도 고흥군 봉래면 신금리 520의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대와 토지로 분류됐지만, 감정 당시 실제 이용은 주택 및 점포와 별도 주택입니다. 토지는 886㎡이고, 그 위에 2층 건물과 단층 건물이 있으며 감나무 등 수목과 제시외 건물·공작물도 매각에 포함됩니다.
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 소유자 이운재가 2014.12.19. 거래가 55,000,000원에 소유권을 취득했고, 2016.05.02. 채권최고액 240,000,000원의 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025.06.24. 에프더블유2503유동화전문유한회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각으로 소멸하는 권리 구조라 등기상 인수액은 없지만, 임대관계는 미상이고 현황이 주택과 점포로 함께 이용되는 만큼 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51652 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 봉래면 신금리 520 제1호 · 전라남도 고흥군 봉래면 신금길 32-3 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 점포 등 / 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 886㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 시멘트 벽돌조 및 경량철골구조 슬래브지붕 2층 · 시멘트 블록조 스레이트지붕 단층 |
| 소유자 | 이운재 (2014.12.19. 소유권이전 · 거래가액 55,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 450,983,800원 / 202,041,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 168,532,957원 |
| 말소기준권리 | 2016.05.02. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 근저당 채무자 | 농업회사법인나로커피주식회사 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.05.02. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며 토지와 건물이 공동담보로 기재돼 있습니다. 2025.06.24. 등기된 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 별도의 압류·가압류는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 44.8% 할인과 시세 저가는 다르다
감정가 450,983,800원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 202,041,000원입니다. 감정가 대비 비율은 44.8%로 크게 낮아졌습니다. 다만 동일 용도·인근 지역의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않아, 현재 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
해안취락지대의 주택·점포·토지 일괄매각 물건은 토지 면적, 건물 상태, 영업 활용도, 제시외 건물의 적법성과 경계 상태에 따라 거래가격 편차가 커질 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 202,041,000원 | 198,412,426원 | 41,587,574원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 161,632,800원 | 158,569,941원 | 81,430,059원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 129,306,240원 | 126,695,953원 | 113,304,047원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 202,041,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,574원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 198,412,426원 |
| 근저당 미배당 | - | 41,587,574원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.8%를 적용한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 매각 범위 — 제시외 건물과 타지상 소재가 핵심
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물 및 공작물, 감나무 등 수목이 함께 매각됩니다.
- 현황 이용. 목록 1 건물은 공부상 주택이지만 실제로는 주택 및 점포로 이용 중이며, 목록 2 건물은 주택으로 이용 중입니다.
- 타지상 건물. 제시외 건물 목록 1~5 일부가 인접한 봉래면 신금리 513번지에 걸쳐 소재하고 있습니다. 경계와 건물별 점유 부분을 현장에서 구분해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 제시외 건물 목록 1~13 안에 이동이 용이한 저온창고 2동이 있지만, 이 저온창고들은 매각 대상이 아닙니다.
- 건물 설비. 두 건물 모두 일반적인 위생·급배수설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정요항상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신금마을 내 해안취락지대로, 주변에 단독주택·나로도학생수련원·민박집·해수욕장 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 형태. 886㎡의 대지로 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도계획. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·주거용지에 해당하고, 소로3류에 저촉됩니다.
- 추가 제한. 모든 축종에 대한 가축사육제한구역과 현상변경허가 대상구역에 해당합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 34,200원/㎡입니다.
주택과 점포가 결합된 해안취락지 물건은 아파트처럼 동일 동·동일 평형 실거래로 가격을 곧바로 비교하기 어렵습니다. 토지 활용도와 건물 상태, 제시외 건물 처리 가능성, 실제 영업·주거 수요를 함께 확인해야 하므로 환금성 판단은 보수적으로 접근하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상이고 주택 및 점포로 이용 중이므로, 소유자 외 점유자와 영업 사용 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 제시외 건물 목록 1~5 중 신금리 513번지에 걸친 부분의 위치와 면적을 현장 및 관련 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 매각 대상 구분. 제시외 건물·공작물·수목은 포함되지만 이동이 용이한 저온창고 2동은 제외되므로, 낙찰 후 남는 시설과 반출될 시설을 구분해야 합니다.
- 건물 상태 점검. 시멘트 벽돌조·경량철골구조 2층 건물과 시멘트 블록조 단층 건물의 누수·균열·지붕·설비 상태와 보수비를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 최저가 202,041,000원이 감정가의 44.8%라는 점만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 주택·점포·토지의 실제 거래와 임대수요를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 경계 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 가격과 현장은 보류”
이 물건의 등기상 구조는 어렵지 않습니다. 2016.05.02. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가로는 근저당권에 41,587,574원의 미배당이 발생하지만, 그 금액을 매수인이 떠안는 구조도 아닙니다. 권리상 인수액은 0원입니다.
그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 임대관계가 확인되지 않은 주택·점포 복합 이용 물건이고, 여러 제시외 건물이 포함되며 그중 일부는 다른 필지에 걸쳐 있습니다. 저온창고 2동은 현장에 존재하지만 매각 대상이 아닙니다. 여기에 3회 유찰과 실거래 비교 근거 부족까지 겹칩니다.
따라서 감정가 450,983,800원에서 최저가 202,041,000원으로 내려왔다는 숫자보다, 실제 점유자·토지 경계·매각 대상·보수비·현지 수요를 먼저 확인해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전까지 결론은 명확합니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 보류.
