광주지방법원 순천지원 2025타경51670. 전남 광양시 중동 성호아파트 303동 1802호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 감정가는 113,000,000원이지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 79,100,000원까지 내려왔습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 159,305,272원입니다.
등기부를 보면 현재 소유자는 주식회사담박이고, 2022년 12월 147,000,000원에 취득했습니다. 이후 국세 압류가 설정되고 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 그런데 그보다 앞서 2021.07.14 전입·확정일자를 갖춘 임차인 김순옥의 주택임차권등기가 존재합니다. 일반적인 경매라면 매수인 인수 여부를 반드시 따져야 할 권리입니다.
이 사건의 차이는 매각물건명세서에 있습니다. 임차권자 및 주택도시보증공사의 보증금 반환청구권·대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 있어, 일반적인 대항력 인수형 사건과 구별됩니다. 이 확약이 유효하게 적용되는 범위에서는 미배당 보증금을 매수인에게 추가 부담시키지 않는 것으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 순천지원 2025타경51670 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1691 성호아파트 제303동 제18층 제1802호 도로명주소: 전라남도 광양시 광장로 84 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ · 18층 1802호 |
| 단지 | 성호3차 · 396세대 · 1999.11.01 준공 |
| 소유자 | 주식회사담박 (2022.12.09 소유권이전 · 거래가 147,000,000원) |
| 감정가 | 113,000,000원 |
| 최저매각가 | 79,100,000원 (4회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구금액 159,305,272원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.18 국 압류 · 처분청 서대전세무서장 (갑구 12번) |
| 임차인 | 김순옥 · 보증금 150,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 인수 | 확약 적용 시 실질 0원 확약을 제외한 배당계산상 미배당 보증금 72,723,800원 |
| 특별매각조건 | 특별매각조건결정 있음 · 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서 제출 |
| 관리비 체납 | 1,319,760원 (2025년 7월 현황조사 기준) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2024.07.18 설정된 국 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 기존 한국주택은행·우리은행 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 있으므로 현재 매수인이 승계할 유효한 근저당권으로 보지 않습니다.
그러나 김순옥의 임차권은 말소기준보다 앞서 성립한 대항력을 바탕으로 등기되어 있습니다. 전입·점유개시·확정일자가 모두 2021.07.14이고, 주택임차권등기는 2023.08.16 이루어졌습니다. 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면 일반적으로 잔존 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김순옥 전유부분 건물의 전부 |
150,000,000원 | 2021.07.14 2021.07.14 |
대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 |
확약 적용 실질 0원 룰상 잔액 72,723,800원 |
실제 임차인은 김순옥 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권자의 승계인으로 명시되어 있고 동시에 이 사건의 강제경매 신청채권자입니다. 보증기관의 승계 관계를 별도의 신규 임차인으로 세어 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 여부가 가격을 바꾼다
동일 단지 성호3차의 전용 84.96㎡ 거래를 비교합니다. 최근 12개월 실거래 12건 평균은 118,208,333원이며, 최신 거래 참고가는 112,000,000원(2026.03)입니다. 현재 최저가 79,100,000원은 최근 12개월 평균의 66.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.96㎡ | 4 | 112,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 18 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 12 | 96,500,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 1 | 89,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 2 | 109,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 13 | 151,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 15 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 118,208,333원 |
거래가격은 89,000,000원~151,000,000원으로 편차가 큽니다. 같은 84.96㎡라도 층·거래 시점·개별 상태에 따라 차이가 존재합니다. 특히 최신 거래와 비교해도 확약 적용 시 실질취득가 79,100,000원은 낮은 수준입니다. 다만 그 가격 비교는 보증금 인수 0원이 성립할 때에만 유효합니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,823,800원 |
| 1. 임차인 김순옥 보증금(우선변제) | 150,000,000원 | 77,276,200원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 159,305,272원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당표는 현재 최저매각가를 기준으로 한 추정입니다. 주택도시보증공사의 임차보증금 승계 관계에 따른 실제 배당 수령 주체와 신청채권자 배당은 구분하여 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 잔존 보증금은 배당 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 인수위험 — 낙찰가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄어들고 미배당 보증금은 늘어납니다. 따라서 일반적인 인수형에서는 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶입니다. 본 사건은 확약이 적용되면 이러한 보증금 인수 부담이 해소되는 구조입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 79,100,000원 | 72,723,800원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 63,280,000원 | 88,259,040원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 50,624,000원 | 100,687,232원 | 0원 |
확약이 인정되지 않는 경우에는 최저가 하락분의 상당 부분이 인수 보증금 증가로 상쇄됩니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인 보증금 인수액은 0원으로 유지되므로, 매각가 하락이 실제 취득가격을 낮추는 효과를 갖습니다. 다만 위 회차별 금액은 최저가 낙찰을 전제로 한 추정이며 실제 입찰가와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 단지. 성호3차는 396세대 아파트로, 1999.11.01 준공되었습니다. 비교 실거래는 전용 84.96㎡를 기준으로 합니다.
- 도로 접근. 단지 서측에 왕복 4차선 규모의 아스팔트 포장도로가 연접하며, 이를 통해 아파트단지 주출입로가 개설되어 있습니다.
- 토지 이용. 아파트부지로 이용 중이며, 토지정보상 제3종일반주거지역·도시지역에 포함됩니다.
- 주변 제한. 상대보호구역·가축사육제한구역에 포함되며 근린공원·완충녹지·자연녹지지역 등과 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 658,800원/㎡이며, 단지 관련 토지면적은 11,564.0㎡입니다.
- 건축물. 감정 관련 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래가격 편차. 최근 동일 면적 실거래는 89,000,000원부터 151,000,000원까지 분포합니다. 층·호수 상태를 반영한 개별 가격 확인이 중요합니다.
- 환금성. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.2회, 매각률은 6.67%입니다. 반복 유찰 이력이 있어 보수적인 매각 가능성 평가가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건결정 원문 확인. 이번 사건은 특별매각조건이 있습니다. 법원 원문을 확인해 적용 범위와 낙찰자에게 미치는 효력을 점검해야 합니다.
- 임차권자·승계인 확약 확인. 김순옥과 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구권·대항력 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복계산 금지. 실제 임차인은 김순옥 1명이며, 주택도시보증공사는 승계인입니다. 보증기관의 승계채권을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 배당과 임차권 말소 확인. 추정배당 77,276,200원, 룰상 미배당 72,723,800원을 기준으로 배당 절차 및 잔여 임차권 말소가 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 현황조사서에 2025년 7월 기준 체납관리비 1,319,760원이 기재되어 있습니다. 입찰 전 최신 체납액과 공용부분 관리비 등 매수인에게 승계될 수 있는 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 임차권등기 사실만으로 현재 점유자를 확정할 수는 없습니다. 현장점유 상태, 인도 가능성, 인도명령 또는 명도 협의 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 국세 압류와 배당순위 확인. 말소기준인 2024.07.18 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 조세채권의 실제 배당순위와 당해세 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 비교 기준 유지. 확약 적용 시 실질취득가를 최근 12개월 평균 118,208,333원과 최신 거래 112,000,000원에 비교합니다. 확약 불인정 시에는 보증금 인수를 포함한 총부담으로 비교해야 합니다.
- 유찰 원인 검토. 4회 유찰된 사유가 가격뿐인지, 권리 확인의 복잡성이나 물건 상태, 환금성 등이 영향을 주었는지 별도 조사해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·특별매각조건결정·현황조사서·감정평가서와 최신 매각기일 및 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸게 사는 기회인가, 보증금 함정인가”
광양 성호아파트 303동 1802호는 숫자만 보면 관심을 가질 만한 물건입니다. 감정가 113,000,000원에서 4회 유찰된 최저가 79,100,000원, 최근 12개월 평균 118,208,333원 대비 66.9%라는 가격은 분명한 차이를 보여줍니다.
하지만 이 가격은 무조건적인 할인 가격이 아닙니다. 보증금 150,000,000원의 대항력 있는 임차권이 존재하며, 일반적인 배당만 고려하면 매수인에게 72,723,800원이 승계될 수 있는 구조입니다. 확약이 없다면 실질 부담은 최근 거래가격보다 높아집니다.
다행히 이 사건에는 임차권자와 승계인 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 있습니다. 그 효력이 적용되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원이고, 현재 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮습니다.
그렇더라도 4회 유찰, 단지 경매물건 매각률 6.67%, 체납관리비 1,319,760원, 특별매각조건의 확인 필요성을 가볍게 볼 수는 없습니다. 가격은 매력적이지만 권리와 매각조건을 확인해야 하는 C등급 관찰형 물건으로 평가합니다.
결론은 명확합니다. 특별매각조건과 확약의 효력을 확인해 보증금 인수 0원이 성립한다면, 현재 최저가는 최근 시세 대비 가격 경쟁력이 있습니다. 반대로 확약의 효력이 불확실하다면 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수보다 미배당 보증금이 정말 매수인의 부담에서 제외되는지에 있습니다.
