광주지방법원 2025타경51670. 광양시 중동 성호아파트 303동 18층1802호입니다. 전용면적은 84.96㎡이고, 현재 소유자는 주식회사담박입니다. 이 사건의 핵심은 등기순위만 보면 매수인에게 넘어올 수 있는 선순위 주택임차권이 존재하지만, 매각물건명세서에 제출된 조건부 확약서가 그 인수위험을 실질적으로 제거한다는 점입니다.
임차인 김순옥은 2021.07.14 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 150,000,000원입니다. 2023.08.16에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2024.07.18 압류보다 앞선 권리이므로 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다. 현재 최저가 113,000,000원 기준 배당계산상 보증금 부족분은 39,382,000원입니다.
다만 이 사건에는 임차권자 및 임차권자 승계인인 주택도시보증공사가 매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 범위에서는 39,382,000원을 실제로 인수하는 구조가 아니라 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51670 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1691 성호아파트 303동 18층1802호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ |
| 소유자 | 주식회사담박 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,305,272원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준권리는 2024.07.18 압류입니다. 임차인 김순옥의 전입·점유·확정일자는 2021.07.14이고 주택임차권등기는 2023.08.16이므로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 권리순위만 놓고 보면 임차보증금 미배당분을 매수인이 인수할 수 있는 구조지만, 이 사건에는 해당 임차권자와 승계인에 대한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기· 임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김순옥 | 전유부분 건물의전부 | 150,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 주택도시보증공사 승계 |
확인되는 실제 임차인은 김순옥 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권자 승계인으로, 별도의 실제 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 임차보증금은 150,000,000원 한 건으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신거래보다 높다
성호3차 동일 면적 84.96㎡의 최근 12건 실거래 평균은 118,208,333원입니다. 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 113,000,000원은 이 평균의 95.6%입니다. 다만 가장 최근 거래는 2026.03의 112,000,000원으로, 현재 실질취득액이 최신 거래보다 1,000,000원 높습니다. 따라서 최근 12개월 평균 대비 할인만 보고 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.96㎡ | 4 | 112,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 18 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 12 | 96,500,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 1 | 89,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 2 | 109,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 13 | 151,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 15 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 118,208,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 1. 임차인 김순옥 보증금 | 150,000,000원 | 110,618,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 159,305,272원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 39,382,000원입니다. 그러나 제출된 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약이 적용되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 113,000,000원 | 39,382,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 90,400,000원 | 61,627,200원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 72,320,000원 | 79,381,760원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질 부담이 유지되는 전형적인 대항력 인수형에 가깝습니다. 하지만 이 사건은 해당 임차권자와 승계인의 포기 확약이 있어, 확약이 유효한 조건에서는 각 회차의 룰상 인수액을 실제 취득비용에 더하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 단지. 성호3차, 총 396세대이며 사용승인 기준일은 1999.11.01입니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 658,800원/㎡입니다.
- 도로. 아파트단지 서측으로 왕복 4차선 규모 아스팔트 포장도로가 접하고 단지 주출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고, 준보전산지·자연녹지지역·중로1류·근린공원·완충녹지가 접합니다.
- 경매 환금성. 단지 평균 유찰 3.5회, 낙찰률 7.69%로 현재 응찰가격은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건에서 실질 인수 0원 판단의 핵심은 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 조건입니다.
- 특별매각조건 확인. 특별매각조건결정이 있으므로 매각물건명세서의 조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 임차인·승계인 구분. 실제 임차인은 김순옥 1명이며 주택도시보증공사는 승계인입니다. 보증금 150,000,000원을 이중 합산하지 않아야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 실질취득 113,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만 최신 거래 112,000,000원보다는 높습니다.
- 체납관리비 확인. 2025년 7월 기준 체납관리비 1,319,760원이 확인돼 정산 범위를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기순위만 보면 보증금 150,000,000원의 대항력 있는 임차권이 말소기준보다 앞서 있어, 현재 매각가 113,000,000원에서는 39,382,000원의 미배당 보증금이 남습니다. 일반적인 인수형이라면 이 금액을 낙찰가에 더해 실질취득을 판단해야 합니다.
그러나 이 사건은 임차권자와 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금에 대한 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 그 조건이 유효하게 적용되는 경우 실질 인수는 0원, 실질취득은 113,000,000원입니다.
가격은 별개입니다. 113,000,000원은 최근 12개월 평균 118,208,333원의 95.6%지만, 최신 실거래 112,000,000원보다 1,000,000원 높습니다. 게다가 3회 유찰, 단지 평균 유찰 3.5회, 낙찰률 7.69%가 확인됩니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 최신 실거래와 추가 유찰 가능성. 이 두 가지를 함께 봐야 하는 물건입니다.
