의정부지방법원 2024타경88606. 양주시 은현면 도하리 소재 공장 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 주위는 중소규모 공장지대이고, 건물은 철골·경량판넬 구조의 단층 공장으로 평가됐습니다. 토지면적은 10,422㎡, 계획관리지역이며 공시지가는 240,900원/㎡입니다.

권리관계의 기준점은 2019.10.24. 중소기업은행 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권입니다. 이후 중소기업은행의 다수 근저당권과 서울보증보험·기술보증기금·중소벤처기업진흥공단·국민은행 등의 가압류, 그리고 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 말소기준보다 앞선 점유·임차관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리보다 선행 임차인이 핵심

2019.10.24. 이홍근이 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날, 중소기업은행의 2,400,000,000원 근저당권이 동시에 설정됐고 이것이 현재 사건의 말소기준입니다. 2020년 이후 추가된 중소기업은행 근저당권들과 2024년 이후 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증금 하나는 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 3명으로 봅니다. 이 중 이재원과 이홍근의 보증금 합계 21,000,000원은 현재 배당 계산에서 매수인이 떠안는 금액으로 반영돼 있습니다. (주)삼원에이스는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 하며, 보증금 규모가 확인되기 전에는 실질취득 총액을 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교가 없어 ‘신건이 싸다’고 볼 근거가 없다

이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 6,995,415,700원이 시장가격보다 낮다거나 높다고 단정할 수 없습니다. 현재 회차는 감정가 100%의 신건이며, 권리분석상 확인되는 최소 실질취득액은 6,995,415,700원 + 21,000,000원 = 7,016,415,700원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 6,995,415,700원 가정)

현재 회차 계산상 채권자 총 청구액 4,634,801,410원은 전액 배당되고 잔여 2,288,260,133원이 소유자 교부로 계산됩니다. 다만 을구 16·17번 근저당권과 갑구 40-1번 가압류는 금액이 미상이라 배당 계산에서 제외돼 있으며, 이재원·이홍근 보증금 21,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수입니다. (주)삼원에이스 보증금은 별도 확인이 필요합니다.

신청채권자 중소기업은행의 청구금액은 4,444,338,604원이고, 현재 시나리오상 신청채권자 지급액은 3,789,882,428원으로 전액 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 따라온다

유찰되면 매각가격 자체는 내려가지만 이재원·이홍근의 확인 인수액 21,000,000원은 각 시나리오에서 동일하게 유지됩니다. 여기에 (주)삼원에이스 보증금이 확인될 경우 추가 인수 부담이 생길 수 있으므로, 유찰률만으로 입찰가의 경제성을 판단하면 안 됩니다.

⑥ 공장·토지 현황과 환금성 메모 (감정요항표·매각비고 기준)

• 입지. 경기도 양주시 은현면 도하리 ‘도하저수지’ 동측 근거리에 위치하며, 주위는 중소규모 공장지대입니다.
• 교통. 감정평가에는 차량 접근 가능, 근거리에 버스정류장 소재로 기재돼 있습니다. 다만 매각비고에는 목록1 토지가 지적도상 동측 도로와 접하지만 고저차 등으로 실제 통행이 곤란하다고 적혀 있어 현장 확인이 필요합니다.
• 이용. 감정평가상 공장으로 이용 중으로 조사됐으나, 현황조사 비고에는 공장이 운영되지 않고 내부에 폐의류와 폐기물이 방치돼 있다고 기재돼 있습니다.
• 건물. 철골·경량판넬조 경량판넬지붕 단층 공장, 외벽·내벽 판넬 마감, 바닥 에폭시 및 타일 마감, 샷시 창호이며 기본 위생·급배수·전기설비가 있습니다.
• 토지. 10,422㎡ 공장용지, 계획관리지역·성장관리계획구역(공업형, 은현42)이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전구역 등에 해당합니다.
• 도로 현황. 목록3·4는 공부상 지목이 공장용지이나 실제 이용상황은 도로로 조사돼 공부와 현황이 다릅니다.
• 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 불법증축 및 가설건축물 축조 571.38㎡와 관련한 위반건축물 표기가 명시돼 있습니다.
• 일괄매각. 감정평가서상 제시외 ㉠~㉥은 매각에 포함되고, ㉦은 매각에서 제외됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• (주)삼원에이스 보증금 확인. 점유 시작은 2015.12.30.로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 인수금액을 확정하기 전 반드시 원본을 확인해야 합니다.
• 이홍근 임차관계 재검증. 과거 소유자·근저당 채무자와 동일인이므로 임대차 성립 및 현재 존속 여부를 임대차계약서·매각물건명세서로 대조해야 합니다.
• 실질취득액으로 계산. 신건 최저가 6,995,415,700원에 확인된 인수 21,000,000원을 더한 최소 7,016,415,700원을 출발점으로 보며, 삼원에이스 보증금 확인 후 다시 계산해야 합니다.
• 위반건축물 571.38㎡. 불법증축·가설건축물 관련 원상복구, 이행강제금 및 사용상 제약 여부를 관할 행정기관과 건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
• 통행 조건 현장 확인. 지적도상 도로 접면과 실제 차량 통행 가능성이 일치하는지, 고저차와 진입 동선을 직접 확인해야 합니다.
• 폐기물 상태 확인. 공장 내부에 폐의류와 폐기물이 방치된 것으로 조사돼 있어 잔존물 처리 범위와 인도 상태를 확인해야 합니다.
• 외화 근저당 확인. 을구 16번은 미법화 324,000달러, 을구 17번은 미법화 276,000달러 채권최고액으로 등기돼 있으며 현재 배당 계산에서는 금액 미상으로 제외돼 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 종기 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기는 정리돼도, 인수액과 현황은 아직 열려 있다”

이 사건의 등기 순위만 보면 말소기준이 분명하고 이후 권리도 대부분 소멸해 구조가 단순해 보입니다. 하지만 실제 입찰 판단에서는 대항력 임차인 3명이 먼저입니다. 이재원·이홍근의 보증금 21,000,000원은 매수인 인수로 계산되고, (주)삼원에이스는 보증금 자체가 확인되지 않았습니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 매력이 있다고 볼 수 없으며, 실거래 비교자료도 없습니다.

여기에 이홍근의 관계인 가능성, 위반건축물 571.38㎡ 표기, 실제 통행 곤란 가능성, 공장 미가동 및 폐기물 방치가 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건은 최저가보다 ‘미상 임차보증금의 확정’과 ‘공장·토지의 현장 상태 확인’이 우선인 사건입니다. 현재 자료만으로 확정 가능한 최소 실질취득액은 7,016,415,700원이지만, (주)삼원에이스 보증금이 확인되기 전까지 최종 취득비용은 닫혀 있지 않습니다.