의정부지방법원 2025타경375. 양주시 고암동 610-6의 연립·다세대 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 285㎡, 제1종일반주거지역의 주상용 토지이며 소유자는 김현수입니다. 등기상 말소기준은 2022.08.26 하나신용협동조합 근저당 770,000,000원입니다. 같은 날 같은 접수번호로 신우신용협동조합 근저당 480,000,000원도 설정돼 있고, 이후 임차권등기·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
문제는 등기부의 후순위 권리보다 점유관계와 건축물 현황입니다. 강태수·임병영 등 전입일이 확인된 임차 관련자는 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 표시되어 있지만, 김정숙은 전입일이 확인되지 않았고, 을구 3-1 임차권 경정 표시 역시 주민등록일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 산정 인수액 0원을 그대로 확정값으로 받아들이기보다 매각물건명세서와 전입세대 열람 결과를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경375 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고암동 610-6 · 경기도 양주시 고원2길 129 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 285㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 · 지구단위계획구역 · 성장관리권역 · 택지개발지구 |
| 소유자 | 김현수 |
| 감정가 / 최저가 | 1,752,863,280원 / 1,752,863,280원 |
| 유찰 / 매각기일 | 1회 / 2026.09.30 |
| 신청채권자 / 청구액 | 하나신용협동조합 / 720,166,605원 |
| 공시지가 | 1,088,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2022.08.26 하나신용협동조합 근저당입니다. 신우신용협동조합 근저당도 같은 날 같은 접수번호의 (2) 근저당으로 기재돼 있으며, 강태수·임병영의 주택임차권등기, 경매개시결정, 양주시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력과 우선변제 분리 확인
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진숙 | 101호 | 2024.07.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정숙 | 103호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박영민 | - | 2024.08.09 | 2,000원 | 없음 | 배당요구 · 미확정 | 없음 |
| 양유미 | - | 2023.03.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최남진 | 주거 | 2023.02.15 | 미상 | 없음 | 배당요구 · 미확정 | 없음 |
| 강태수 | 3층 중 별지도면 표시 | 2022.09.08 | 240,000,000원 | 없음 | 배당요구 · 미확정 | 없음 |
| 임병영 | 3층과 4층 중 별지도면 표시 | 2022.11.14 | 150,000,000원 | 없음 | 배당요구 · 미확정 | 없음 |
| 을구 3-1 경정 | 주거 | 미상 | 100,000,000원 | 가능·미상 | 배당요구 · 미확정 | 없음 |
| 가칭 | 주거 | 2022.09.08 | 0원 표기 | 없음 | 배당요구 · 미확정 | 없음 |
강태수는 임대차계약일 2022.08.25, 확정일자 2022.09.02, 주민등록일 2022.09.08, 점유개시일 2022.09.09로 기재돼 있고, 임병영은 계약일 2022.10.27, 확정일자 2022.10.31, 주민등록일 2022.11.14, 점유개시일 2022.11.11입니다. 두 사람 모두 주민등록일이 말소기준일 2022.08.26보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
을구 3-1 경정에는 임차보증금 100,000,000원, 월 차임 500,000원, 임대차계약일 2022.11.12, 점유개시일 2022.09.05, 확정일자 없음으로 기재돼 있습니다. 주민등록일은 확인되지 않으므로 이 표시만으로는 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,752,863,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,928,633원 |
| 1. 근저당 · 하나신용협동조합 | 770,000,000원 | 770,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신우신용협동조합 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 482,934,647원 |
배당표는 두 근저당의 채권최고액 기준 산정입니다. 소유자 잔여액은 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 금액이라 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다.
현재 최저가 1,752,863,280원과 2회 유찰 시 가정가 1,402,290,624원에서는 두 근저당의 산정 채권액 1,250,000,000원이 모두 배당되고 미배당액은 0원입니다. 반면 3회 유찰 시 가정가 1,121,832,499원에서는 산정 미배당액이 141,785,826원으로 발생합니다. 다만 이 미배당액은 곧바로 매수인 인수를 뜻하지 않으며, 각 시나리오의 산정 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 입지·건축물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 회천중학교 남동측 인근으로 주상용 건물, 대단지 아파트, 주거나지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 속하고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 형상. 토지 285㎡, 지목 대, 주상용, 평지, 세로장방, 소로한면입니다.
- 건축물. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있지만, 매각물건명세서 비고에는 2024.11.12 건축과-18283호에 따라 1층 증축 9㎡가 위반건축물로 등재된 것으로 명시돼 있어 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 연립/다세대 + 토지 일괄매각 물건이며 실거래 비교자료가 확인되지 않아 매각가의 시장 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김정숙 전입일 확인. 103호 점유 관련 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다.
- 을구 3-1 경정 확인. 보증금 100,000,000원, 점유개시일 2022.09.05, 확정일자 없음으로 기재돼 있으나 주민등록일이 확인되지 않습니다.
- 임차권등기 원본 대조. 강태수 240,000,000원, 임병영 150,000,000원 및 경정 내용이 실제 배당요구·배당표에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 위반건축물 9㎡. 2024.11.12 등재된 1층 증축 부분의 원상복구·이행강제금·사용상 제약을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 연립/다세대 건물과 토지의 매각 범위, 현황상 호실 구획 및 별지도면 표시 부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 1,752,863,280원이 곧 시세라고 보지 말고 주변 거래사례를 별도 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 소유자 잔여액 482,934,647원은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 산정값입니다.
맺으며 — “등기는 단순, 현장은 복합”
이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 2022.08.26 하나신용협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 임차권등기·경매개시결정·압류는 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다.
김정숙의 전입일 미상, 을구 3-1 임차권 경정의 주민등록일 미상, 그리고 1층 9㎡ 위반건축물 등재가 남아 있습니다. 여기에 실거래 시세 비교값도 확인되지 않아 현재 최저가 1,752,863,280원의 가격 메리트를 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건은 등기상 말소 구조보다 점유관계·위반건축물·가격검증이 실제 입찰 판단의 핵심인 사건입니다.
