43,400,000원
광주지방법원 2025타경51689. 전라남도 광양시 중동 성호아파트 102동 12층 1210호의 강제경매입니다. 감정가 62,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가는 43,400,000원입니다. 숫자만 보면 상당한 할인가격처럼 보입니다. 그러나 등기부에는 보증금 63,000,000원의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 임차인 박성주는 2022년에 전입했고 확정일자도 갖추고 있어 2025년 강제경매개시결정보다 선순위의 대항력을 갖춘 임차인입니다.
이 사건의 핵심은 보증금 액수 자체보다 확약서의 효력입니다. 매각물건명세서에는 임차인과 임차권자 승계인인 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 조건부 확약서가 제출되어 있습니다. 확약이 매수인에게 유효하게 적용된다면 이 임차인의 미배당 보증금을 떠안지 않습니다. 반대로 그 효력을 확인하지 못하면 최저가만으로 취득비용을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 순천지원 2025타경51689 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 102동 12층 1210호 도로명: 전라남도 광양시 광장로 112-20 |
| 물건종류 / 평형 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 전용 59.94㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 18층 중 12층 · 남향 · 복도식 |
| 단지 | 성호1차 · 1,362세대 · 1998.05.09 준공 |
| 소유자 | 장은희 · 2021.03.25 소유권이전 · 당시 거래가 63,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 43,400,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 66,716,673원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 특별매각조건 | 특별매각조건결정 있음 · 조건부 확약서 제출 |
| 관리비 | 현황조사상 미납 관리비 있음 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
등기부상 과거 한국주택은행·순천중부새마을금고·순천광양축산업협동조합의 근저당권과 과거 전세권, 가압류·가처분 등은 이미 말소된 이력입니다. 현재 가장 중요한 권리는 박성주의 주택임차권등기입니다. 임차권등기는 2024.07.30에 접수됐지만, 대항력과 우선변제 판단에서는 그보다 앞선 전입·점유 및 확정일자 기록을 함께 봐야 합니다.
2025.06.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 제시된 말소기준권리입니다. 경매개시결정 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 반환 문제까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 해당 임차인과 승계인의 포기·말소 동의 확약이 매수인 인수 위험을 해소하는 결정적인 요소입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계
| 임차인 | 임차보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성주 전유부분 전부 |
63,000,000원 | 2022.07.25 2022.06.29 |
대항력 있음 | 우선변제 가능 | 보증기관 승계 확약서 제출 |
| 임대차계약 | 2022.06.28 |
|---|---|
| 점유개시 | 2022.07.14 |
| 전입신고 | 2022.07.25 |
| 확정일자 | 2022.06.29 |
| 임차권등기 | 2024.07.30 · 을구 15번 |
| 배당요구 | 신고됨 · 2024.07.30 |
| 보증금 | 63,000,000원 |
| 승계인 | 주택도시보증공사 · 별도 임차인으로 중복 계산하지 않음 |
일반 배당계산상 미배당 보증금 20,781,200원은 확약이 적용되지 않을 때의 인수 위험을 설명하는 금액입니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원이며, 위 미배당액을 취득금액에 중복 가산하지 않습니다. 확약의 효력은 해당 임차인과 승계인에 관한 것이며, 별도 권리자의 위험까지 포괄적으로 면제하는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 평균 대비 할인, 최신 거래에는 근접
성호1차 동일 평형인 전용 59.94㎡의 최근 실거래 12건을 비교하면 평균 거래금액은 54,166,666원입니다. 최저매각가 43,400,000원은 이 평균의 80.1%로, 확약이 유효하게 적용되는 경우에는 평균 시세보다 낮은 취득가격입니다. 그러나 가장 최근 거래로 제시된 2026년 4월의 43,000,000원보다는 400,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.94㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 18 | 68,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 8 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 41,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 13 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 18 | 41,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 5 | 57,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 42,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 15 | 56,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 54,166,666원 |
동일 평형 거래가격은 41,000,000원부터 69,000,000원까지 폭넓게 분포합니다. 특히 동일한 14층에서도 41,000,000원과 69,000,000원의 거래가 관측되어 평균가격 하나만으로 개별 물건의 적정가를 단정하기 어렵습니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 낮지만, 최저 실거래가 및 최신 거래가보다는 높아 실제 물건 상태에 따른 추가 가격 검토가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,181,200원 |
| 1. 임차인 박성주 · 우선변제 | 63,000,000원 | 42,218,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 66,716,673원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당액은 집행비용 추정치를 반영한 시뮬레이션입니다. 임차인의 미배당액 20,781,200원은 일반적인 대항력 인수 계산상 금액으로, 제출된 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 임차권자 승계인으로 기재되어 있으므로 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 회차별 인수 위험 — 낙찰가가 내려가도 안심할 수 없다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌면 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 확약이 없다면 최저매각가가 낮아질수록 인수액은 커지고, 실질 취득금액은 보증금 63,000,000원 부근에 머무르는 구조입니다. 다음은 회차별 계산 결과입니다.
| 구분 | 최저매각가 | 통상 인수액 | 확약 없을 때 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (70%) | 43,400,000원 | 20,781,200원 | 64,181,200원 |
| 5회 유찰 시 (56%) | 34,720,000원 | 29,304,960원 | 64,024,960원 |
| 6회 유찰 시 (44.8%) | 27,776,000원 | 36,123,968원 | 63,899,968원 |
위 표의 통상 인수액은 확약을 적용하지 않은 경우의 계산상 위험액입니다. 실제로 제출된 확약이 유효하다면 각 회차에서 박성주 임차보증금에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 집행비용 추정과 개별 조건에 따른 차이가 있을 수 있으므로, 위의 실질 취득금액을 보증금과 정확히 동일한 확정 금액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중동초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·상가 등이 혼재한 기존 주택지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 자유롭고 대중교통수단이 운행되는 시가지에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 왕복 8~10차로, 서측·북측 왕복 2차로, 남측 왕복 4차로에 접합니다. 서측과 북측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 건물. 1998.05.09 준공된 1,362세대 아파트단지입니다. 대상은 18층 건물 중 12층, 남향 복도식 구조이며 도시가스보일러·승강기·지하주차장 등의 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가 705,200원/㎡입니다. 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한이 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 최근 동일 평형 거래가 41,000,000원부터 69,000,000원까지 분산되어 가격 편차가 큽니다. 단지 경매물건 평균 유찰 6.0회를 고려하면 실제 매도 가능가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조건부 확약서 원본. 박성주와 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 어떤 조건으로 효력을 갖는지 확인해야 합니다.
- 특별매각조건결정. 특별매각조건이 명시되어 있으므로 매각물건명세서와 결정 원문을 대조하고, 낙찰 후 이행해야 할 조건을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 15번 주택임차권등기의 말소 주체와 절차, 확약서에 따른 실제 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계. 실제 임차인 1명과 주택도시보증공사의 승계 관계를 확인하고, 동일 보증금을 별도 채권으로 중복 산정하지 않아야 합니다.
- 미납 관리비. 현황조사에 미납 관리비가 기재되어 있습니다. 관리사무소에서 체납액과 공용부분 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 과거 점유개시 및 임차권등기 기록만으로 현재 점유자를 확정할 수 없으므로 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최신 거래가 43,000,000원과 최근 평균 54,166,666원을 함께 비교하고, 실내 상태·수리비·관리비·명도비용을 반영해야 합니다.
- 유찰 이력. 현재 4회 유찰이며 단지 평균 유찰 6.0회입니다. 단순한 최저가 하락보다는 확약 적용 여부와 실제 취득 총비용을 함께 검토해야 합니다.
- 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 특별매각조건 및 실거래 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 인수는 확약으로 풀리지만, 가격과 이행은 별개다”
이 물건의 핵심은 최저가 43,400,000원보다 큰 임차보증금 63,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당액이 매수인에게 넘어가는 일반적인 구조라면 실질 취득금액이 최근 시세를 넘어가므로 가격상 유리하다고 보기 어렵습니다.
하지만 이 사건에는 임차인과 승계인인 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 있습니다. 그 효력이 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원이고, 현재 최저가는 최근 12개월 평균 시세의 80.1% 수준으로 내려옵니다. 다만 최신 거래보다는 높은 금액이며, 4회 유찰과 단지 평균 6.0회의 유찰 이력은 가격 판단을 신중하게 만듭니다.
결론은 조건부 검토입니다. 확약서와 특별매각조건의 법적 효력을 확인하고 임차권등기 말소 이행, 현재 점유상태, 미납 관리비를 점검한 뒤 실제 총취득비용을 기준으로 입찰 여부를 결정해야 합니다. 권리 위험 해소는 확약 확인이 먼저, 가격 메리트 판단은 그다음입니다.
