광주지방법원 2025타경51689. 광양시 중동 성호아파트 102동 12층 1210호, 동일 면적 실거래 비교 기준 전용 59.94㎡ 아파트입니다. 소유자 장은희는 2021.03.25 매매가 63,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 2024.07.30 설정된 박성주의 주택임차권 63,000,000원입니다. 임대차계약은 2022.06.28, 확정일자는 2022.06.29, 점유개시는 2022.07.14, 주민등록일자는 2022.07.25로 모두 2025.06.30 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 박성주는 대항력과 우선변제권을 갖는 실제 임차인 1명입니다.
통상이라면 매각대금에서 보증금 전액을 배당받지 못한 부분은 매수인이 인수할 수 있습니다. 실제 예상배당에서도 보증금 63,000,000원 중 60,484,000원이 배당되고 2,516,000원이 남습니다. 다만 이 사건에는 특별매각조건결정이 있고, 주택임차권자와 그 승계인인 주택도시보증공사가 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51689 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 제102동 제12층 제1210호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 전용 59.94㎡ · 18층 건물 내 12층 · 남향 · 복도식 |
| 소유자 | 장은희 (2021.03.25 매매가 63,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 62,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 66,716,673원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성주 전유부분 건물 전부 · 주거 | 63,000,000원 | 2022.07.25 2022.06.29 | 대항력 有 | 우선변제 | 주택도시보증공사 승계 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 박성주 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인 보증금으로 합산하는 대상이 아니라, 주택임차권자의 승계인이자 이 사건 신청채권자입니다. 과거 등기된 근저당권·가압류·가처분·전세권은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 대상으로 보지 않습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 2025.06.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 62,000,000원은 최근 평균의 114.5%
성호1차 동일 면적 59.94㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 보면 평균은 54,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.04의 43,000,000원이고, 거래 표본의 최저가는 41,000,000원, 최고가는 69,000,000원입니다. 확약 적용 시 매수인의 실질취득은 최저매각가와 같은 62,000,000원이므로 최근 12개월 평균 대비 114.5%입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어려운 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.94㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 18 | 68,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 8 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 41,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 13 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 18 | 41,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 5 | 57,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 42,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 15 | 56,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 54,166,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 62,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,516,000원 |
| 1. 임차인 박성주 보증금 | 63,000,000원 | 60,484,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 66,716,673원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박성주의 보증금 부족분은 2,516,000원입니다. 다만 제출된 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰 · 감정가 100% | 62,000,000원 | 2,516,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 80% | 49,600,000원 | 14,692,800원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 감정가 64% | 39,680,000원 | 24,434,240원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중동초등학교 동측 인근으로 공동주택·단독주택·상가가 섞인 기존 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 자유롭고 대중교통수단이 운행되는 시가지 안에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물 내 12층 1210호, 남향·복도식이며 도시가스보일러·승강기·소화전·지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 8~10차로, 서측·북측 왕복 2차로, 남측 왕복 4차로에 접하며 서측과 북측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 광로2류·소로1류·중로2류에 접합니다. 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 성호1차는 1,362세대, 1998.05.09 준공 단지입니다. 동일 면적 최근 거래는 41,000,000원부터 69,000,000원까지 분포하며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.2회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서와 특별매각조건 확인. 이 사건의 핵심은 대항력 임차인 자체보다 확약의 효력입니다. 주택임차권자와 승계인의 잔존 보증금 반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 중복 금지. 박성주가 실제 임차인 1명이고 주택도시보증공사는 승계인이자 신청채권자입니다. 보증금을 별도로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 실질취득 62,000,000원은 최근 12개월 평균 54,166,666원의 114.5%입니다. 권리 해소만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 미납 관리비. 현황조사상 미납 관리비가 있으므로 공용부분을 포함한 실제 체납 범위와 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행. 낙찰 후 확약에 따른 임차권등기 말소 절차와 필요한 서류·이행 시점을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·특별매각조건결정·확약서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 63,000,000원의 대항력 임차인이 있어 인수 부담이 큰 사건입니다. 예상배당만 보면 2,516,000원이 미배당되지만, 해당 임차인과 승계인의 확약으로 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의해 실질 인수는 0원입니다. 권리 쪽의 가장 큰 장애물은 제거된 셈입니다.
하지만 가격은 반대입니다. 실질취득 62,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 54,166,666원의 114.5%이고 최신 거래는 43,000,000원입니다. 게다가 3회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 횟수 6.2회와 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “확약으로 권리는 정리됐지만, 62,000,000원에는 가격 메리트가 부족하다”입니다. 이 사건의 승부처는 임차보증금 인수 여부가 아니라 최근 시세보다 낮은 실질취득가를 확보할 수 있느냐에 있습니다.
