의정부지방법원 2025타경2555. 경기도 의정부시 고산동 276-2 일대의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 말소기준권리는 2012.08.28. 의정부농업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 2016.12.14. 근저당권 240,000,000원과 2025.06.25. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 점유관계는 비어 있지 않습니다. 오철수는 2025.03.06., 오미나는 2019.10.24. 전입했고 모두 말소기준권리인 2012.08.28.보다 뒤입니다. 따라서 현재 확인되는 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 실제 점유자는 보증기관 승계가 아닌 2명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2555 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 276-2 · 경기도 의정부시 보한재길 47 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 지층 근린생활시설 및 창고 · 1층 단독주택 · 동식물관련시설(버섯재배사) |
| 소유자 | 신상준 7분의 2 · 신서현 7분의 2 · 오양례 7분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 2,004,727,200원 / 2,004,727,200원 (신건) |
| 청구금액 | 289,991,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 | 지목 대 · 330.0㎡ · 공시지가 686,000원/㎡ · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2012.08.28. 의정부농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2014.06.02. 설정된 채권최고액 72,000,000원의 근저당권은 2016.08.31. 해지로 이미 말소됐고, 2016.12.14. 설정된 의정부농업협동조합 근저당권과 2025.06.25. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 말소기준권리보다 늦다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오철수 | 목적물 일부 | 2025.03.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오미나 | 목적물 일부 | 2019.10.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 점유자의 전입일은 모두 2012.08.28. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로, 배당 및 명도 단계에서는 매각물건명세서의 최종 기재와 실제 점유상태를 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 시나리오 — 신건 100%, 유찰 시 80%·64%
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,004,727,200원입니다. 1회 유찰 시 1,603,781,760원, 2회 유찰 시 1,283,025,408원 시나리오입니다. 이 사건에서는 동일 평형 실거래와 비교하는 주거형 아파트 방식보다, 복수 토지와 여러 건물·시설이 결합된 일괄매각 구조 자체를 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,004,727,200원 | 769,991,950원 | 0원 | 1,212,287,978원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,603,781,760원 | 769,991,950원 | 0원 | 815,351,992원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,283,025,408원 | 769,991,950원 | 0원 | 497,803,204원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,004,727,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,447,272원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 의정부농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 의정부농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 신현숙 | 289,991,950원 | 289,991,950원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,212,287,978원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다. 현재 가정에서는 채권자 총 청구액 769,991,950원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 물건 구성 — 주택 하나로 보면 안 된다
- 주택·근린생활시설. 기호 2 건물은 지층을 근린생활시설 및 창고 등으로, 1층을 단독주택으로 이용 중입니다.
- 동식물관련시설. 기호 4는 1층 동식물관련시설인 버섯재배사로 이용 중입니다.
- 용도 기록. 기호 2 지층은 등기사항전부증명서에는 단독주택으로 등재돼 있으나 일반건축물대장에는 2008.08.28. 제2종근린생활시설로 용도변경됐습니다.
- 토지 기록. 등기사항전부증명서에는 276-2, 276-7 양 지상으로 표시되지만 일반건축물대장에는 2007.07.27. 276-2로 합병된 것으로 기재돼 있습니다.
- 제시외 물건. 감정평가서상 제시외 ㉠~㉦, ㉪, ㉫은 매각에 포함되고 ㉧~㉩은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입지·토지규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 신숙주선생묘 남동측 인근으로, 소규모 근린생활시설·주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·집단취락지구이며 개발제한구역에 포함됩니다.
- 규제. 역사문화환경보존지역·과밀억제권역이 포함되고, 일부 토지는 도로 및 교육환경 보호 관련 조건도 적용됩니다.
- 건물. 기호 2는 철근콘크리트구조로 사용승인일 2005.07.27., 기호 4는 경량철골구조로 사용승인일 2016.01.06.입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 3, 5, 6의 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 제시외 포함·제외. 제시외 ㉠~㉦, ㉪, ㉫은 포함, ㉧~㉩은 제외되므로 현황과 경계를 직접 대조해야 합니다.
- 점유자 명도. 오철수·오미나는 전입일상 대항력이 없지만 실제 점유부분과 명도 절차는 확인해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 지층 용도가 등기와 건축물대장에서 다르게 기재된 경위를 확인해야 합니다.
- 개발제한구역. 토지이용과 건축·증개축 계획이 있다면 개발제한구역 등 규제조건을 먼저 검토해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 신건 2,004,727,200원, 1회 유찰 1,603,781,760원, 2회 유찰 1,283,025,408원의 가격 시나리오를 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 입찰자격과 물건구성
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2012.08.28. 의정부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 점유자 오철수·오미나도 전입일이 말소기준보다 늦습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 단순한 주택 경매로 접근하면 안 됩니다. 주택·근린생활시설·창고·버섯재배사·토지가 결합된 일괄매각이고, 일부 토지는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 조건까지 붙어 있습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 실제 입찰에서는 농지취득자격증명 발급 가능성, 제시외 물건의 포함·제외, 건물 용도 기록과 개발제한구역 규제를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
