서울남부지방법원 2025타경11397. 강서구 등촌동 649-7 소재 다세대주택으로, 전용면적은 36.16㎡입니다. 감정서상 방3·욕실및화장실1· 거실1·주방및보일러실1·현관 등으로 이용 중이며 사용승인일은 1989.10.18.입니다. 현재 소유자는 김경임으로 2010.06.01. 거래가 171,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기부상 현재 근저당권이나 압류는 없고 과거의 담보권은 이미 말소돼 있습니다. 그러나 이번 사건의 말소기준은 2025.08.06. 갑구 9번 강제경매개시결정이고, 현황조사·매각물건명세서에는 정해성과 THUZAR TUN이 모두 2022.11.16. 전입한 것으로 나타납니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 두 사람 모두 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11397 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 649-7 제나동 제3층 제2호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 36.16㎡ · 방3·욕실및화장실1·거실1·주방및보일러실1·현관 |
| 소유자 | 김경임 (2010.06.01. 거래가 171,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 197,200,000원 / 197,200,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김연숙 / 10,278,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 공부·현황 표시 | 공부상 ‘제나동 제3층 제2호’ · 현황 ‘D동 3층 502호’ |
① 권리 흐름 — 담보권보다 선순위 전입자가 핵심
과거 한국주택은행·국민은행 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 사건에서 확인되는 말소기준권리는 2025.08.06. 강제경매개시결정입니다. 신청채권자 김연숙의 청구금액은 10,278,630원입니다. 등기 자체는 단순하지만, 임차인 전입일이 이보다 앞서 있다는 점 때문에 매수인 관점의 핵심은 두 임차인의 실제 보증금과 점유·계약관계입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금·확정일자 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정해성 | 2022.11.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| THUZAR TUN | 2022.11.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서는 대항력을 확정적으로 인정하거나 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 특히 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가 + 인수액 형태의 실질취득가 계산도 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 190,000,000원이 중요
같은 단지 ‘대호빌라(649-7)(C,D)’의 확인 가능한 동일 면적 거래는 2건입니다. 전체 평균은 220,000,000원이지만, 이 값에는 2023.10.의 250,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 2025.01.의 190,000,000원 1건이고, 최신 거래도 같은 금액입니다. 최근 거래 수준은 이전 거래보다 -24.0% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 36.16㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2023.10 | 36.16㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.16㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | 36.16㎡ | 2건 | 220,000,000원 |
신건 최저가 197,200,000원은 전체 평균 220,000,000원의 89.6%이지만, 이 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 190,000,000원과 비교하면 103.8%로 오히려 최근 시세보다 높습니다. 여기에 임차인 인수가 발생한다면 실질취득가는 더 올라갈 수 있으므로, 현재 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,560,800원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 김연숙 | 10,278,630원 | 10,278,630원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 183,360,570원 |
위 표는 제공된 시뮬레이션 기준입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 두 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 관계가 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 서울백석초등학교 남동측 인근으로 학교, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 주상용건물 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측에 등촌역(9호선), 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브취기와지붕 3층 건물의 제3층 제2호이며, 사용승인일은 1989.10.18.입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 소규모주택정비사업의 사업시행구역, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 4,470,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이며 확인 가능한 동일 면적 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건, 가격 추세는 이전 거래 대비 -24.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 정해성·THUZAR TUN의 계약서, 실제 보증금, 점유 상태, 확정일자와 배당요구 관계를 확인해야 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 가격 기준은 최신 거래. 전체 평균 220,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 190,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다. 현재 최저가는 그 금액의 103.8%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준은 이전 거래보다 -24.0% 낮습니다. 과거 250,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다.
- 공부·현황 대조. 공부상 ‘제나동 제3층 제2호’와 현황 ‘D동 3층 502호’가 같은 대상을 가리키는지 감정서와 현장 표시를 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 기재돼 있으므로 매각대상 범위와 이용 상태를 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 보증금”
이 사건은 등기부만 보면 현재 근저당과 압류가 없어 단순해 보입니다. 그러나 실제 판단을 어렵게 만드는 요소는 2022.11.16. 전입한 임차인 2명입니다. 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수액을 확정할 수 없고, 따라서 실질취득가 역시 계산할 수 없습니다.
가격도 신건 단계에서 유리하다고 보기 어렵습니다. 감정가·최저가 197,200,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 190,000,000원의 103.8%이고, 시장 흐름도 -24.0%로 내려온 상태입니다. 전체 평균 220,000,000원만 보면 저렴해 보일 수 있지만, 그 평균에는 2023.10.의 250,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가를 낮게 잡는 것보다 먼저 두 임차인의 보증금을 확인해 실질취득가를 확정하는 것입니다.
