의정부지방법원 2025타경3206. 철원읍 화지리 340 소재 단독주택과 토지가 중심인 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 단독주택 외에 창고시설이 이용 중이고, 제시외 건물과 제시외 수목도 매각에 포함됩니다. 등기상 핵심 권리는 2023.04.28 설정된 철원새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 84,000,000원이며, 이것이 현재 사건의 말소기준권리입니다.
경매개시결정은 2025.07.25 철원 새마을금고의 임의경매가 먼저 등기됐고, 2026.01.28 악사손해보험 주식회사의 강제경매개시결정도 뒤따랐습니다. 두 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인 안재호의 전입일도 말소기준일보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3206 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 철원읍 화지리 340 · 강원특별자치도 철원군 철원읍 율이로 61 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 및 창고시설 건부지 · 단독주택 및 창고시설 이용 |
| 소유자 | 한흥준 |
| 토지 | 1,037㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 539,327,000원 / 539,327,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 철원 새마을금고 / 71,998,751원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 및 제시외 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2023.04.28 철원새마을금고 근저당권입니다. 그 이전의 철원농업협동조합 근저당권은 2017.03.10 해지됐고, 김경찬의 600,000,000원 가압류도 2023.01.10 말소됐습니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안재호 | 2025.05.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
안재호의 전입일은 2025.05.16으로, 말소기준권리인 2023.04.28 철원새마을금고 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없습니다. 확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요하지만, 매수인에게 보증금을 승계시키는 대항력 구조는 아닙니다.
③ 가격 구조 — 신건 실질취득 539,327,000원
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 539,327,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 권리분석상 실질취득액도 539,327,000원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 539,327,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 431,461,600원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 345,169,280원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 539,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,793,270원 |
| 1. 근저당 · 철원새마을금고 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 447,533,730원 |
근저당권은 채권최고액 84,000,000원 기준으로 반영한 배당 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 청구금액은 71,998,751원이며, 실제 배당은 확정 채권액·조세·최우선변제 등 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도피안사 삼거리 남서측 인근. 주택·농경지·군부대가 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 배차간격 등을 고려하면 대중교통 여건은 다소 불편합니다.
- 이용. 단독주택과 창고시설로 이용 중이며, 토지는 단독주택 및 창고시설의 건부지로 이용됩니다.
- 토지. 1,037㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지, 사다리형, 소로한면. 공시지가 73,600원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)에 포함됩니다.
- 건물. 단독주택은 경량철골구조 판넬지붕 지상2층, 창고시설은 경량철골구조 기타지붕 지상1층입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 제시외 수목까지 포함되므로 현장에서 위치·수량·이용상태를 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 점유. 안재호는 대항력이 없지만 실제 점유관계와 인도 시점은 별개의 문제이므로 현황을 확인해야 합니다.
- 근저당 채권액. 등기상 채권최고액은 84,000,000원, 신청채권자의 청구금액은 71,998,751원으로 서로 다릅니다. 실제 배당채권액을 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 제한보호구역·성장관리계획구역 등은 향후 증축·신축·용도변경 계획에 영향을 줄 수 있으므로 구체적 행위 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 단독주택·창고·토지가 결합된 물건은 건물 상태와 토지가치 비중이 크므로 감정평가서의 세부 산정내역과 현장 상태를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 현황을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 따로 검증해야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.28 철원새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명인 안재호도 2025.05.16 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재는 감정가와 최저가가 같은 신건으로 539,327,000원 전액이 실질취득 기준이 됩니다. 단독주택·창고시설·토지 1,037㎡를 일괄 취득하는 구조이고 대중교통 여건과 각종 토지이용 제한도 함께 존재하므로, 이 사건의 핵심은 권리보다 현장 가치와 향후 활용·환금성을 어느 가격에 인정할 것인가입니다.
