서울남부지방법원 2025타경12360. 문래동해태아파트 102동 3층 302호입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 근저당이 많다는 데 있지 않습니다. 임차인 김기련의 전입일은 2023.06.30이고 말소기준권리인 위즈덤에셋대부주식회사 근저당은 2023.09.22 설정됐습니다. 따라서 김기련은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인입니다. 임차보증금은 320,000,000원이며 확정일자 2023.05.30, 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
중요한 것은 실제 배당입니다. 현재 최저매각가 608,000,000원을 기준으로 집행비용 8,480,000원 다음 순위에서 김기련의 보증금 320,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차에서는 명세서상 “전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 조건이 현실화되지 않고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
핵심지표
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12360 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 문래동3가 13 문래동해태아파트 제102동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 전용 | 59.41㎡ |
| 건물 | 지하2층·지상15층 건 내 제3층 제302호 · 사용승인일 1999-09-09 |
| 소유자 | 함소희 |
| 감정가 / 최저가 | 608,000,000원 / 608,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 181,352,053원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
현재 권리관계의 기준은 2023.09.22 설정된 위즈덤에셋대부주식회사 근저당 195,000,000원입니다. 그 뒤의 서명교 근저당, 우리은행·우리카드·오케이저축은행 가압류, 영등포구 압류, 국민건강보험공단 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 배당액까지 확인해야 끝나는 권리분석
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기련 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 2023.06.30 | 2023.05.30 | 320,000,000원 | 대항력 有 우선변제 현재 인수 0원 |
김기련은 임차권등기명령에 따라 2025.07.23 주택임차권이 등기됐고 배당요구도 같은 날 접수됐습니다. 보증금 320,000,000원은 현재 매각가 가정에서 전액 배당되므로 현재 예상 인수액은 0원입니다. 다만 대항력 자체가 없는 것이 아니라, 배당으로 전액 변제되기 때문에 인수가 남지 않는 구조라는 점을 구분해서 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래가 기준으로는 신건도 낮다
문래해태 동일 평형의 최근 실거래는 다음과 같습니다. 전체 7건 평균은 606,857,142원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 709,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 735,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.4㎡ | 8 | 735,000,000원 |
| 2026.06 | 59.41㎡ | 12 | 683,000,000원 |
| 2025.05 | 59.4㎡ | 10 | 560,000,000원 |
| 2025.03 | 59.8㎡ | 10 | 550,000,000원 |
| 2024.03 | 59.4㎡ | 8 | 570,000,000원 |
| 2024.02 | 59.8㎡ | 7 | 560,000,000원 |
| 2023.07 | 59.41㎡ | 8 | 590,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 709,000,000원 |
최저가 608,000,000원은 전체 7건 평균 606,857,142원과 비교하면 100.2%로 거의 같은 수준이지만, 최근 시장은 과거 거래군보다 25.3% 높은 흐름을 보입니다. 따라서 오래된 저가 거래를 포함한 전체 평균만으로 “비싸다”고 판단하면 최근 시세를 놓칠 수 있습니다. 최근 12개월 평균 기준으로는 최저가가 85.8%이며, 최신 거래 735,000,000원보다도 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 608,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,480,000원 |
| 1. 임차인 김기련 보증금 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 2. 근저당 · 위즈덤에셋대부주식회사 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 3. 근저당 · 서명교 | 120,000,000원 | 84,520,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리은행 | 65,849,872원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리카드 | 12,240,992원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 34,729,912원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 임차인 김기련의 보증금은 전액 배당됩니다. 후순위 채권에는 미배당 148,300,776원이 발생하지만 이는 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 임차보증금 전액배당 여부를 계속 확인
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 608,000,000원 | 279,520,000원 | 148,300,776원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 486,400,000원 | 159,136,000원 | 268,684,776원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 389,120,000원 | 62,872,320원 | 364,948,456원 | 0원 |
제공된 회차별 계산에서는 1회 유찰 486,400,000원, 2회 유찰 389,120,000원에서도 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 제시된 시나리오 범위에서는 임차보증금이 배당으로 처리되고 매수인에게 잔존 보증금이 넘어오지 않습니다. 다만 이 사건은 대항력 임차인이 존재하므로 실제 응찰 직전에는 반드시 최신 배당관계와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 영등포역(1호선) 북서측 인근이며 백화점, 대형판매시설, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 노선버스정류장, 영등포역·문래역이 인근에 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 문래해태, 101세대이며 사용승인일은 1999-09-09입니다.
- 도로. 단지 북동측으로 노폭 약25미터, 남서측으로 노폭 약6미터 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 6,081,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 재확인. 김기련은 대항력 있는 임차인입니다. 현재 계산상 전액 배당이지만 실제 매각 전 최신 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 기준 권리는 2023.09.22 위즈덤에셋대부주식회사 근저당 195,000,000원입니다.
- 가격 비교는 최근 시세 우선. 전체 7건 평균 606,857,142원보다 최근 12개월 평균 709,000,000원과 최신 거래 735,000,000원을 우선해 판단할 필요가 있습니다.
- 추세 확인. 최근 거래군은 이전 거래보다 25.3% 높은 흐름이므로 과거 저가 거래만으로 현재 가격을 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약에관한허가구역 지정이 포함돼 있으므로 실제 취득 단계에서 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.17이며, 응찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “인수 있음”은 같은 말이 아니다
이 사건은 대항력 임차인 김기련이 존재하므로 권리분석을 생략할 수 있는 물건은 아닙니다. 그러나 현재 최저가 608,000,000원 배당 시나리오에서는 보증금 320,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 제시된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
가격 측면에서는 최근 12개월 동일 평형 평균이 709,000,000원, 최신 거래가 735,000,000원이고 최근 거래 추세도 25.3% 상승해 있습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 85.8%입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “임차인이 있으니 무조건 위험하다”가 아니라, 임차보증금이 실제로 전액 배당되는지 끝까지 확인한 뒤 최근 시세와 응찰가를 함께 비교하는 것입니다.
