서울남부지방법원 2025타경14153. 대림역포스큐 제14층 제1423호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 임차권 자체보다 특별매각조건입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권등기는 전입 2022.02.18, 확정일자 2022.01.17로 말소기준권리인 2023.03.02 근저당보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 일반 배당 계산만 적용하면 신건 매각가 106,000,000원에서 집행비용 2,284,000원을 제외한 103,716,000원을 배당받고 보증금 부족분 31,284,000원이 남습니다.

하지만 매각물건명세서에는 채권자 및 임차권자가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 한국토지주택공사에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 보는 것이 맞습니다. 한국토지주택공사는 보증기관 성격의 승계 신고이므로 보증금 135,000,000원을 별도 실제 임차인의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 이 자료상 실제 임차인은 0명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 특별조건으로 인수 해소

말소기준은 2023.03.02 지완 근저당권입니다. 이후 조용민·김창억의 가압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 한국토지주택공사 임차권등기는 등기일 자체는 2024.03.11이지만 전입신고일이 2022.02.18이고 확정일자가 2022.01.17로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.

② 임차관계 — 룰상 31,284,000원, 특별조건상 실질 0원

일반 규칙만 적용하면 신건 매각가 106,000,000원에서 임차권자 배당 103,716,000원 후 미배당 보증금 31,284,000원이 남습니다. 1회 유찰 시 룰상 52,126,400원, 2회 유찰 시 68,781,120원으로 늘지만, 특별매각조건에 따른 포기·말소 조건은 한국토지주택공사 임차권에 적용되어 실질 인수는 0원입니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세와 최신 거래 모두 신건보다 낮다

대림역포스큐 전용 14.58㎡ 안팎 거래는 과거 가격까지 포함한 전체 12건 평균이 110,083,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 92,750,000원, 최신 2026.08 거래는 88,000,000원입니다. 현재 최저가 106,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.3%이고, 최근 가격이 과거보다 21.9% 하락한 상태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)

배당계산 자체로는 한국토지주택공사 보증금 중 31,284,000원이 미배당되지만, 특별매각조건에 따라 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용 중이며 건물은 지하4층/지상20층 구조입니다.
• 입지. 영림중학교 북동측 인근으로 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 지하철 2호선 대림역이 있어 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 토지·도로. 일반상업지역이며 북동측 약 22미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
• 환금성. 대림역포스큐는 175세대, 2015.12.04 준공이며 경매물건 평균 유찰 횟수가 7.8회입니다. 최근 12개월 거래가격도 과거 구간보다 21.9% 낮습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 한국토지주택공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복계산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고이므로 보증금 135,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금처럼 다시 합산하지 않습니다.
• 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 110,083,333원보다 최근 12개월 평균 92,750,000원과 최신 거래 88,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격이 과거보다 21.9% 낮습니다. 신건 최저가 106,000,000원은 최근 평균의 114.3%이므로 현재 가격을 저가로 보기는 어렵습니다.
• 유찰 이력 고려. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 7.8회로 높습니다. 환금성과 실제 응찰수요를 별도로 점검해야 합니다.
• 공부 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “가격이 싸다”는 다른 문제

이 사건에서 가장 중요한 권리상 쟁점은 한국토지주택공사의 대항력 있는 임차권입니다. 일반적인 계산이라면 신건에서 31,284,000원, 1회 유찰 시 52,126,400원, 2회 유찰 시 68,781,120원의 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 그러나 특별매각조건이 그 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.

가격은 반대입니다. 신건 106,000,000원은 최근 12개월 평균 92,750,000원의 114.3%, 최신 거래 88,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세는 -21.9%이고 이 단지 경매물건은 평균 7.8회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 특별조건으로 권리부담은 해소됐지만, 현재 신건 가격에는 최근 시세 대비 가격 메리트가 확인되지 않는 구조로 보는 것이 일관됩니다.