서울남부지방법원 2025타경14192. 구로동 퀸즈파크구일 제14층 제1408호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 낮아 보이는 경매가격이 아니라 최영주의 보증금 126,000,000원입니다. 최영주는 2023.11.15. 전입·점유를 시작했고, 말소기준으로 제시된 2025.06.13. 하나자산신탁 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 분류되어, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액이 매수인에게 넘어갑니다.
현재 최저가 130,000,000원에서는 배당표상 집행비용 2,620,000원과 임차보증금 126,000,000원을 모두 충당할 수 있어 인수액이 0원입니다. 그러나 이 구조는 “유찰될수록 싸진다”는 일반적인 경매 직관이 그대로 적용되지 않습니다. 1회 유찰 시 매각가 104,000,000원에 인수액 24,256,000원이 붙고, 2회 유찰 시 매각가 83,200,000원에 인수액 44,697,600원이 붙습니다. 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 커지는 순간부터 실질취득액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14192 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제14층 제1408호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 황경순 · 2019.06.18. 소유권이전 · 거래가액 159,296,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나자산신탁 / 164,645,884원 |
| 말소기준 | 2025.06.13. 가압류 · 주식회사하나자산신탁 · 청구금액 155,228,261원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상14층 · 사용승인일 2019.06.05. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
2019.06.18. 설정된 하나은행 근저당권 120,000,000원은 2019.11.15. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2025.06.13. 하나자산신탁의 가압류 155,228,261원입니다. 그보다 앞선 2023.11.15. 전입·점유의 최영주는 선순위 대항력 임차인입니다. 이후 2025.11.27. 주택임차권등기가 됐고 배당요구도 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영주 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.11.15. | 2023.10.12. | 126,000,000원 | 2025.11.27. | 있음 | 있음 | 아님 |
최영주는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 126,000,000원이며, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 회차에서는 전액 배당 가정이지만, 매각가가 낮아지면 배당 부족분이 곧바로 매수인 인수로 바뀝니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 130,000,000원 | 0원 | 130,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 104,000,000원 | 24,256,000원 | 128,256,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 83,200,000원 | 44,697,600원 | 127,897,600원 |
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 임차인 최영주 보증금 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사하나자산신탁 | 155,228,261원 | 1,380,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 하나자산신탁 | 164,645,884원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 보증금 126,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 총 청구 319,874,145원 중 배당액은 1,380,000원, 미배당은 318,494,145원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구일중학교 북서측 인근. 주위는 아파트, 업무시설, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 구일역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트로 전제해 가격·대출·세제 조건을 적용해서는 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상14층. 사용승인일은 2019.06.05.이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 준공업지역 · 지목 대 · 업무용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지. 토지면적 4,440㎡, 공시지가 4,059,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 서측 약 20미터, 남측·북측 약 8미터 내외 도로에 접합니다. 철도보호지구·교육환경보호구역·공항소음 관련 제3종 구역·과밀억제권역 등 토지이용계획상 제한이 기재돼 있습니다.
- 등기 특이사항. 2022.11.07. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 매각 후 효력과 처리 여부는 입찰 전 원본 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 배당 전제 재검증. 현재 인수 0원은 매각가 130,000,000원과 집행비용 2,620,000원 가정에서 임차보증금이 전액 배당되는 계산입니다. 실제 배당순위에 영향을 주는 당해세 등은 반드시 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 104,000,000원이 아니라 인수 24,256,000원을 합친 128,256,000원, 2회 유찰 시 127,897,600원을 실질취득액으로 봐야 합니다.
- 임차인 점유·인도 확인. 최영주는 주택임차권등기까지 마친 상태입니다. 실제 점유 여부와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 남아 있으므로 매각 후 말소·효력 관계를 원본 서류로 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트와 동일한 전제로 자금계획을 세우지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·감정평가 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실제 매수가가 같이 내려가는 물건은 아니다”
이 사건의 핵심은 권리가 복잡해서가 아니라 선순위 대항력 임차보증금 126,000,000원이 매각가격과 거의 맞닿아 있다는 점입니다. 신건 130,000,000원에서는 배당 가정상 보증금이 전액 변제되어 인수 0원입니다. 그러나 한 번만 유찰돼도 인수액 24,256,000원이 생겨 실질취득은 128,256,000원이고, 두 번 유찰돼도 127,897,600원입니다.
따라서 이 물건은 화면에 표시되는 최저매각가만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 합친 실질취득액이 실제 가격 판단의 기준입니다. 현재 회차는 인수 0원이라는 장점이 있지만, 유찰 이후에는 그 장점이 빠르게 사라집니다. 실거래 가격 비교 없이 가격 메리트를 단정하기보다, 권리 인수 구조와 실제 배당 가능액을 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.
