서울남부지방법원 2025타경14240. 가산디지털단지역 남동측 인근의 에이스골드타워 14층 1401호로, 감정평가서상 지식산업센터로 이용 중입니다. 현재 소유자는 권익이며 2025.03.07. 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 324,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 현재 사건의 말소기준권리입니다. 이후 현대카드·삼성카드·중소기업은행·신용보증기금·웰컴저축은행·경기신용보증재단의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 ‘말소기준 이후가 모두 지워진다’는 문장만 보고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 2021.07.26. 제165141호 지상권설정등기(을구 5번)는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 금액으로 계산된 인수액이 0원이라는 뜻일 뿐 지상권이라는 비금전 권리 부담까지 사라진다는 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14240 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-2 에이스골드타워 제14층 제1401호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 지식산업센터 · 철근콘크리트구조 18층 건물 중 14층 |
| 사용승인일 | 2021.08.24 |
| 소유자 | 권익 (2025.03.07. 강제경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 461,000,000원 / 461,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 275,418,532원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원, 지상권은 인수
현재 말소기준은 2025.03.07. 중소기업은행 근저당권입니다. 그보다 뒤에 설정된 현대카드 7,731,846원, 삼성카드 9,535,665원, 중소기업은행 5,762,199원, 신용보증기금 13,533,000원, 웰컴저축은행 9,123,588원, 경기신용보증재단 2,827,782원의 가압류와 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 매각물건명세서가 별도로 인수를 명시한 2021.07.26. 지상권설정등기는 낙찰 후에도 남습니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유·임대관계는 별도 확인이 필요합니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 가격·회차 — 신건 461,000,000원, 시세 판단은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 461,000,000원으로, 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 물건군의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 감정가가 시세보다 낮은지 높은지는 판단하지 않습니다. 따라서 최저가 461,000,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 근거가 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 461,000,000원 | 372,514,080원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 368,800,000원 | 362,836,800원 | 9,677,280원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 295,040,000원 | 290,109,440원 | 82,404,640원 | 0원 |
1회 유찰 시 채권 미배당은 9,677,280원, 2회 유찰 시에는 82,404,640원으로 커집니다. 그러나 각 시나리오에서 매수인의 금액 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 이 수치는 지상권의 경제적 부담을 금액으로 환산한 값이 아니므로, 유찰로 매각가가 내려가더라도 지상권 확인 필요성 자체는 그대로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 461,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,010,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 7,731,846원 | 7,731,846원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,535,665원 | 9,535,665원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 5,762,199원 | 5,762,199원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 13,533,000원 | 13,533,000원 |
| 6. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 9,123,588원 | 9,123,588원 |
| 7. 가압류 · 경기신용보증재단 | 2,827,782원 | 2,827,782원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 81,475,920원 |
현재 최저가 461,000,000원 가정에서는 배당표상 채권 372,514,080원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 81,475,920원입니다. 매수인의 금액 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인이 인수하는 지상권은 별도 비금전 권리입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역(지하철 1·7호선) 남동측 인근으로, 공장(지식산업센터)·업무시설·근린생활시설·공동주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.08.24. 사용승인된 철근콘크리트구조 18층 건물의 14층 1401호로, 지식산업센터로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 신고가 없더라도 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 동일 물건군의 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 가격대별 거래성과 시세 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 2021.07.26. 제165141호, 을구 5번 지상권설정등기가 매수인에게 인수된다고 명시돼 있으므로 등기와 매각물건명세서 원문을 직접 대조하세요.
- 점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대관계를 현장에서 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 현재 최저가 461,000,000원을 비교할 최근 실거래 근거가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 배당표의 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치입니다.
- 근저당 실제채권 확인. 등기상 채권최고액은 324,000,000원이고 사건 청구금액은 275,418,532원입니다. 실제 배당관계는 원본 채권계산서를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “0원 인수”만 보면 놓치는 사건
이 물건은 배당 계산만 보면 단순합니다. 현재 최저가 461,000,000원에서 채권은 전액 배당되고, 매수인의 금액 인수는 0원입니다. 말소기준권리 이후의 가압류·압류도 매각으로 소멸합니다. 하지만 매각물건명세서가 2021.07.26. 지상권설정등기의 인수를 명시하고 있어, 권리분석의 결론은 ‘깨끗한 물건’이 아닙니다.
또한 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 신건 최저가 461,000,000원의 시세 대비 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 결국 이 사건의 판단 순서는 가격 할인율보다 지상권의 구체적 내용과 실제 점유관계 확인이 먼저입니다. 그 두 항목을 확인하지 않은 상태에서 최저가만 보고 접근하기에는 권리 불확실성이 남아 있습니다.
