의정부지방법원 2025타경73285. 동두천시 송내동 687-9의 ‘아름다운집 하이빌’입니다. 사건 분류는 연립/다세대와 토지이지만, 매각물건명세서는 건물의 공부상 용도가 단독주택(다가구주택)이라고 설명합니다. 현재는 각 층을 원룸형으로 나누어 주거용으로 이용하고 있으며, 토지와 제시외 건물을 포함하여 일괄매각합니다.

등기상 말소기준은 2016년 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 과거 우리은행 근저당권은 이미 말소되었고, 이후의 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리의 말소와 임차인이 가진 대항력·보증금 반환 문제는 별개입니다. 2015년에 전입한 유재정은 말소기준보다 앞선 대항력을 가진 것으로 정리되어 있어, 배당받지 못하는 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2016.09.12 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고, 토지 송내동 687-9가 공동담보로 기재되어 있습니다. 2013년 우리은행 근저당권은 2016.09.12 해지로 말소되어 현재 인수권리로 계산하지 않습니다. 2014년 서상수 가압류도 이미 말소되었습니다.

말소기준 이후의 삼성카드 가압류 10,514,385원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박선화·안종남 등의 임차권등기도 말소기준 이후 설정된 권리로 정리되어 있지만, 임차권등기의 소멸 예정 표시만으로 모든 임차보증금의 인수 위험이 사라진다고 판단할 수는 없습니다. 특히 유재정은 등기부 임차권의 순위가 아니라 선순위 대항력에 따른 별도 검토 대상입니다.

② 임차인 분석 — 유재정 인수와 이미선 미상 위험

현황조사·매각물건명세서 및 등기에는 여러 호실의 점유·임차권 기록이 있습니다. 특히 임차권 명의 경정과 동일한 전입·확정일자가 기재된 기록이 존재하므로, 각 기재를 모두 독립된 임차인으로 확정하거나 보증금을 단순 합산해서는 안 됩니다. 권리상 가장 중요한 인물은 유재정이며, 별도로 이미선의 미확정 권리를 확인해야 합니다.

* 유재정의 30,000,000원 인수는 제시된 배당 모형의 전액 인수 가정입니다. 실제 배당액·우선변제권·임대차 종료 및 보증금 반환 여부에 따라 확정해야 합니다. 이미선의 보증금은 원등기 기재와 경정 관계가 정리되지 않아 총인수액에 임의 합산하지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 인수 포함 총액으로 판단

이 사건의 감정가와 최저매각가는 모두 732,105,660원입니다. 현재 한 번도 유찰되지 않은 신건이며, 확인된 배당 가정상 인수액 30,000,000원을 더하면 실질취득금액은 약 762,105,660원입니다.

다만 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 평가하거나 유찰 후 금액이 저렴해진다고 단정하지 않습니다. 추가 임차보증금과 건물 이용상태에 따른 비용도 검토해야 합니다.

* 각 회차의 낙찰가가 최저매각가와 같고 유재정 보증금 30,000,000원을 전액 인수한다는 가정입니다. 이미선 등 추가 위험과 취득세·명도비·수리비는 제외했습니다. 채권자 미배당은 제시된 배당 시나리오의 채권자 기준이며, 매수인의 보증금 인수와는 별개의 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 732,105,660원 가정)

서울축산업협동조합의 예상배당 240,000,000원은 채권최고액을 적용한 배당 모형 수치로, 신청채권자의 청구액 211,607,122원과 구분해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있으며 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 인수보증금 30,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니므로 도넛 차트 합계에 포함하지 않습니다.

⑤ 건물 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동두천시 송내동 송내초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 점포와 단독주택 등이 혼재한 주상혼용지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 근거리에 경원선 지행역이 위치하며, 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트조 3층 건물로, 외벽은 적벽돌 쌓기 등의 마감이며 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다. 급배수·위생·도시가스 공급·난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 실제 이용. 1층 101~104호, 2층 201~204호, 3층 301~304호로 각 층을 원룸형 4개 호실씩 이용하고 있습니다. 일부 발코니 확장 및 화장실 추가 설치로 건축물대장 현황도와 상이합니다.
• 토지. 면적 197.6㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역입니다. 토지는 평지이며 세로장방형이고 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 735,000원/㎡입니다.
• 규제. 지구단위계획구역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 적용됩니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 환금성. 일반적인 개별 구분등기 공동주택과는 다른 일괄매각 물건이며, 임차인별 권리와 건물 이용상태를 함께 검토해야 합니다. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 실제 매도가격이나 환금성 수준을 수치로 판단할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유재정 인수액 확정. 303호의 전입·점유, 확정일자, 배당요구 및 실제 배당 가능 여부를 확인하세요. 배당 모형상 전액 인수로 처리된 30,000,000원이 실제로 얼마 남는지 확인해야 합니다.
• 이미선 임차권 경정 원본 확인. 을구 11번과 11-1번을 대조하여 송갑종에서 이미선으로 변경된 경위, 203호·204호의 계약 주체와 각각의 보증금 귀속을 확인하세요.
• 대항력 미상 문제 해소. 이미선의 전입일·실제 점유개시일·확정일자와 임대차계약서를 확인하기 전까지 추가 보증금 인수 위험을 배제하지 마세요.
• 호실별 점유 현황 확인. 102호·201호·204호 등의 현재 점유자와 계약관계, 203호의 임차권자, 303호 유재정의 점유 상태를 각각 대조해야 합니다.
• 중복 기재 정리. 박선화와 주거임의 전입·확정일자 동일 여부, 송갑종과 이미선의 임차권 경정 관계를 확인하여 보증금 및 실제 임차인 수를 이중 계산하지 마세요.
• 안종남 확정일자 대조. 등기부와 임차인 기록 사이에 나타나는 확정일자 차이를 확인하고, 이에 따른 배당순위 변동 가능성을 검토하세요.
• 건축물 현황 확인. 발코니 확장, 추가 화장실, 층별 원룸 분할이 건축물대장 현황도와 다른 부분을 현장 및 관할 기관 자료로 확인하세요.
• 매각 범위 확인. 토지와 건물의 일괄매각 범위 및 제시외 건물의 위치·현황을 확인하고, 감정평가와 매각물건명세서의 매각 대상이 일치하는지 대조하세요.
• 시세와 임대수익 검증. 신건의 실질취득금액 762,105,660원을 기준으로 비교 가능한 매매가격을 조사하고, 실제 임대차계약과 월세 수입을 확인한 후 수익성을 계산하세요. 확인되지 않은 임대료를 추정해 수익률을 산출하지 마세요.
• 명도·추가 비용. 다수 호실의 점유에 따른 인도 및 명도 절차, 관리비·공과금·수리비·원상복구 비용을 점검하세요. 낙찰가와 보증금 인수액만으로 총투입자금이 확정되는 것은 아닙니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구 관련 문건 및 건축물대장을 다시 확인하세요.

맺으며 — “7.32억이 아니라 7.62억부터 계산해야 한다”

이 사건은 일반적인 근저당 말소 여부만 확인하고 입찰할 수 있는 단순한 주택 경매가 아닙니다. 말소기준권리인 서울축산업협동조합 근저당은 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 전입한 유재정의 대항력은 별도 문제입니다. 제시된 배당 모형에서는 보증금 30,000,000원이 전액 매수인에게 인수되어, 신건 실질취득금액이 약 762,105,660원으로 계산됩니다.

여기에 이미선의 임차권 명의 경정과 대항력 미상, 203호·204호의 보증금 기재, 일부 임차인 기록의 불일치, 공부상 다가구주택과 실제 원룸형 이용상태의 차이가 겹쳐 있습니다. 추가 인수액과 수선·원상복구 비용도 아직 확정할 수 없습니다.

무엇보다 비교 가능한 실거래 시세가 없어 762,105,660원이라는 실질취득금액이 시장가격보다 유리한지 알 수 없습니다. 현재 확인되는 결론은 보증금 인수 30,000,000원을 반영해야 하고, 그 밖의 임차권과 건물 현황 문제를 해결하기 전에는 최종 취득비용과 가격 메리트를 확정할 수 없다는 것입니다. 유찰 여부보다 중요한 것은 실제 인수액과 매각 범위, 임대차관계, 건물 이용상태를 확인하여 총취득비용을 검증하는 일입니다.