서울남부지방법원 2026타경3035. 서울 금천구 시흥동 3-6, 독산로50길 155의 제1층 제104호입니다. 사건의 핵심은 등기부에 붙은 다수의 압류·가압류가 아니라 정하영의 대항력 있는 임차보증금 165,000,000원입니다. 정하영은 2022.02.28. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.18.입니다. 반면 말소기준권리는 2023.05.23. 국민건강보험공단 압류입니다. 따라서 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 구조입니다.
현재 회차만 보면 계산은 달라집니다. 185,000,000원 매각 가정에서 집행비용 3,390,000원을 먼저 빼고도 정하영 보증금 165,000,000원이 전액 배당되므로 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다. 하지만 유찰돼 매각대금이 보증금보다 낮아지는 순간 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 이 물건은 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3035 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 3-6 제1층 제104호 · 독산로50길 155 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 연립주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 지1층·지상4층 건물 내 제1층 제104호 · 사용승인 1996-04-10 |
| 소유자 | 김효곤 · 2020.06.11. 매매 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2023.05.23. 국민건강보험공단 압류입니다. 그 이후 농협은행·KB국민카드·하나카드·우리은행·롯데카드·현대카드·케이뱅크·서울신용보증재단·신용보증기금· 소상공인시장진흥공단 등의 가압류와 압류, 2026.01.08. 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 정하영은 2022.02.28. 이미 전입·점유해 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 보증금 165,000,000원이 낙찰가의 하방을 막는다
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정하영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.28. | 2022.01.18. | 165,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 잔액 인수 |
정하영은 배당요구도 2026.01.19. 접수했습니다. 따라서 현재 회차에서는 배당으로 보증금을 회수할 여지가 충분하지만, 매각대금이 내려가면 그만큼 미배당액이 생깁니다. 1회 유찰 시 매각대금 148,000,000원에서 임차인 배당액은 145,128,000원, 매수인 인수액은 19,872,000원입니다. 낙찰가와 인수를 합치면 167,872,000원입니다.
2회 유찰 시에는 매각대금 118,400,000원, 임차인 배당액 115,942,400원, 인수액 49,057,600원으로 계산됩니다. 이때 실질취득액은 167,457,600원입니다. 즉 낙찰가가 185,000,000원에서 118,400,000원까지 내려가도, 대항력 보증금 때문에 실제 부담은 약 167,000,000원대에 머뭅니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 1. 임차인 정하영 보증금 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 농협은행 가압류 | 9,893,568원 | 9,893,568원 |
| 3. KB국민카드 가압류 | 20,465,062원 | 6,716,432원 |
| 4. 하나카드 가압류 | 15,263,851원 | 0원 |
| 5. 우리은행 가압류 | 19,416,083원 | 0원 |
| 6. 롯데카드 가압류 | 20,943,287원 | 0원 |
| 7. 현대카드 가압류 | 8,926,537원 | 0원 |
| 8. 케이뱅크 가압류 | 6,306,209원 | 0원 |
| 9. 서울신용보증재단 가압류 | 50,949,667원 | 0원 |
| 10. 신용보증기금 가압류 | 71,315,024원 | 0원 |
| 11. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 51,922,466원 | 0원 |
| 12. 경매개시결정 · 정하영 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 정하영 보증금 165,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있고 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
회차별 실질 부담
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 185,000,000원 | 165,000,000원 | 0원 | 185,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 148,000,000원 | 145,128,000원 | 19,872,000원 | 167,872,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 118,400,000원 | 115,942,400원 | 49,057,600원 | 167,457,600원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신흥초등학교 북동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬라브지붕 지1층·지상4층 건물의 제1층 제104호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 부정형이며 남측과 서측으로 독산로50길에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 현장 확인. 실지 조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부구조 조사가 이루어지지 않아 실제 내부 상태는 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 계산. 1회·2회 유찰 가격만 보지 말고 매수인 인수액 19,872,000원·49,057,600원을 반드시 합산하세요.
- 임대차 실체 확인. 정하영이 임차권자이면서 강제경매 채권자이므로 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계를 직접 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단 압류 외에 국세·지방세 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 임차인 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 회차 0원 인수의 전제. 인수 0원은 185,000,000원 매각 및 현재 배당 시뮬레이션을 전제로 한 값입니다.
- 가격 판단. 실거래 시세를 별도로 확인하기 전에는 185,000,000원이나 유찰 후 실질취득액이 시장가격보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조는 집합건축물대장 현황도와 외부 관찰 등을 바탕으로 작성됐으므로 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관계·배당요구 및 임대차 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총액은 크게 안 내려간다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 현재 신건 185,000,000원에서는 임차보증금 165,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수가 0원입니다. 그러나 정하영의 전입일 2022.02.28.은 말소기준권리 2023.05.23.보다 빠릅니다. 유찰로 매각대금이 부족해지면 미배당 보증금 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
1회 유찰 가격 148,000,000원만 보면 37,000,000원 낮아진 것처럼 보이지만 인수 19,872,000원을 합치면 실질취득은 167,872,000원입니다. 2회 유찰 가격 118,400,000원에서도 인수 49,057,600원을 더한 실질취득은 167,457,600원입니다. 결국 이 물건은 유찰 횟수보다 대항력 보증금 165,000,000원의 미배당 여부가 가격 구조를 지배합니다. 시세 확인 없이 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
