서울남부지방법원 2026타경3061. 강서구 방화동 마곡한숲대림아파트 101동 204호, 전용 59.94㎡ 아파트입니다. 15층 건물의 2층이며 건축물현황도상 방3, 욕실및화장실1, 거실1, 주방/식당1, 현관과 발코니로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박원으로 2001.07.24. 소유권이전등기가 이루어졌고, 권리분석의 기준은 2010.04.08. 설정된 한국스탠다드제일은행 근저당권 36,000,000원입니다.
이 기준권리 뒤에 설정된 중소기업은행 근저당권 192,000,000원, 오케이저축은행 근저당권 231,600,000원, 케이비캐피탈 가압류 55,086,626원, 카카오뱅크 가압류 81,932,129원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 1999년 근저당, 2001년 전세권, 2011년·2012년 근저당, 2019년 근저당 및 전세권 등은 등기부상 이미 말소되어 이번 매각의 인수 판단 대상이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3061 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 862 마곡한숲대림아파트 제101동 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.94㎡ · 15층 내 2층 · 방3·욕실및화장실1·거실1·주방/식당1 |
| 소유자 | 박원 · 2001.07.24. 소유권이전 |
| 사용승인 | 1999.08.16. |
| 단지 규모 | 한숲마을대림 · 206세대 |
| 감정가 / 최저가 | 536,000,000원 / 536,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차인, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2010.04.08. 접수된 을구 5번 주식회사한국스탠다드제일은행 근저당권 36,000,000원입니다. 임차인 이상혁은 2012.06.29. 전입하여 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 자료의 판정대로 대항력은 없고, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금 액수가 확인되지 않아 우선변제 또는 최우선변제에 따른 실제 배당액은 현재 수치만으로 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상혁 | 전부 | 2012.06.29. | 2015.10.26. | 2026.03.04. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 96.0%, 다만 2층 거래는 520,000,000원
가격 판단에서는 전체 12건 평균 548,000,000원보다 최근 12개월 평균 558,600,000원, 최신 거래 595,000,000원, 최근 거래군과 이전 거래군의 추세 +3.4%를 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 536,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.0%로 평균보다 낮고, 최근 거래 추세도 하락이 아니라 +3.4% 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 59.94㎡ | 15 | 595,000,000원 |
| 2025.07 | 59.94㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2025.06 | 59.94㎡ | 10 | 590,000,000원 |
| 2025.06 | 59.69㎡ | 15 | 550,000,000원 |
| 2025.03 | 59.69㎡ | 8 | 538,000,000원 |
| 2025.01 | 59.69㎡ | 12 | 520,000,000원 |
| 2024.08 | 59.94㎡ | 15 | 570,000,000원 |
| 2024.08 | 59.69㎡ | 13 | 530,000,000원 |
| 2024.05 | 59.94㎡ | 9 | 587,000,000원 |
| 2024.04 | 59.69㎡ | 6 | 525,500,000원 |
| 2024.04 | 59.69㎡ | 6 | 525,500,000원 |
| 2023.03 | 59.69㎡ | 9 | 525,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 558,600,000원 |
전체 실거래 범위는 520,000,000원부터 595,000,000원이고, 전체 평균은 548,000,000원입니다. 그러나 가격 메리트 판단의 중심은 최근 12개월 평균 558,600,000원입니다. 최저가 536,000,000원은 이 평균의 96.0%여서 평균 대비로는 낮지만, 본건과 같은 2층의 2025.07 실거래 520,000,000원보다는 높은 가격입니다. 즉 평균 수치만 보고 큰 폭의 저가 매물로 해석하기보다 층과 개별 상태를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 536,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,760,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드제일은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 231,600,000원 | 231,600,000원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 55,086,626원 | 55,086,626원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 81,932,129원 | 13,553,374원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 596,618,755원 중 예상 배당액은 528,240,000원이며, 미배당은 68,378,755원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 536,000,000원 | 528,240,000원 | 68,378,755원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 428,800,000원 | 422,112,000원 | 174,506,755원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 343,040,000원 | 337,437,440원 | 259,181,315원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울정곡초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주변에는 학교·대단위 아파트단지·단독주택·다세대주택과 로변 주상용건물·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 서측에 방화역(5호선), 인근에 시내버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 15층 건물의 2층으로 사용승인일은 1999.08.16.이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지기·소화전·도시가스 난방 및 온수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 4,460,000원/㎡입니다. 단지 서·남측은 소로, 북·동측은 세로와 접하고 단지 내 도로는 외부 공도와 연결됩니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함되며, 아파트를 용도로 한 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2010.04.08. 을구 5번 근저당권이 기준이며, 그 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 임차인 보증금 확인. 이상혁의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 우선·최우선변제에 따른 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 2층 실거래 비교. 같은 전용 59.94㎡ 2층 거래가 2025.07에 520,000,000원으로 확인됩니다. 최근 12개월 평균 558,600,000원만 보지 말고 층 조건을 함께 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 수리비·점유상태·인도 난도는 현장조사로 보완해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정자료상 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 기간이 2026.12.31.까지로 기재되어 있으므로, 경매취득에 대한 적용 범위와 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 배당표 한계. 집행비용과 채권배당은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 다만 현재 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 ‘평균’보다 ‘2층 비교’가 중요하다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2010.04.08. 근저당권이 말소기준이고, 임차인 이상혁의 전입은 2012.06.29.로 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 가압류도 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 최근 12개월 평균만 보면 나쁘지 않습니다. 최저가 536,000,000원은 최근 12개월 평균 558,600,000원의 96.0%이고 최신 거래는 595,000,000원이며 최근 거래 추세도 +3.4%입니다. 다만 본건과 동일한 2층에서 520,000,000원 거래가 이미 확인되는 만큼, ‘최근 평균보다 낮다’는 사실만으로 신건 가격을 큰 폭의 저가라고 평가하기는 어렵습니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 최종 판단의 승부처는 2층이라는 조건과 실제 내부 상태를 반영한 가격입니다.
