서울남부지방법원 2026타경3089. 등촌동 경동미르웰양천향교101동 8층 806호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 한승우로 2024.01.18. 소유권을 이전받았으며, 등기에는 거래가액 149,000,000원이 기재돼 있습니다.
권리분석의 중심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라 이혜진의 선순위 임차권입니다. 임대차계약일은 2022.08.26., 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.09.28.이고, 임차보증금은 160,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.11.18. 이루어졌고, 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정 2026.01.09.보다 앞서므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3089 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 820 경동미르웰양천향교101동 제8층 제806호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 지하1층 지상11층 중 제8층 |
| 소유자 | 한승우 (2024.01.18. 소유권이전 · 거래가액 149,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이혜진 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2017.08.02. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 결론을 좌우한다
말소기준으로 제시된 권리는 2026.01.09. 강제경매개시결정입니다. 이후의 서울특별시 중구 압류와 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 이혜진의 임차관계는 전입·점유·확정일자 2022.09.28., 임차권등기 2024.11.18.로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
임차인 분석
실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 임차인과 경매 신청채권자는 모두 이혜진으로 표시됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜진 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.28. | 2022.09.28. | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 그대로다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가 자체가 아니라 낙찰가 + 인수액입니다. 현재 시세 비교 수치가 제시되지 않은 상태에서 “시세보다 싸다”는 판단을 붙일 수 없으며, 향후 시세와 비교할 때도 최저가 138,000,000원이 아니라 실질취득액을 기준으로 봐야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 단순 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 138,000,000원 | 24,732,000원 | 162,732,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 110,400,000원 | 51,945,600원 | 162,345,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 88,320,000원 | 73,669,760원 | 161,989,760원 |
③ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 1. 임차인 이혜진 보증금 | 160,000,000원 | 135,268,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이혜진 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 매각대금 138,000,000원 전액이 집행비용과 임차인 배당에 소진됩니다. 임차보증금 미변제액 24,732,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 경매 신청채권자와 임차인이 동일한 이혜진이고, 신청채권자 라인의 예상배당은 0원으로 제시돼 있으므로 임차보증금과 별도로 160,000,000원을 추가 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 물건은 지하1층·지상11층 건물의 제8층 제806호입니다.
- 주위환경. 성락강서교회 북서측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·오피스텔 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 양천향교역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2017.08.02.이며 위생·급배수설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함돼 있습니다. 토지이용계획에는 토지거래계약 허가구역 표기도 있어 실제 적용 여부 확인이 필요합니다.
- 하자·차이. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가돼 있습니다. 다만 내부조사는 집합건축물대장 도면과 외부관찰 등에 의한 것으로 실제 내부구조가 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 잔액 재계산. 응찰가를 정할 때마다 이혜진 보증금 160,000,000원의 예상배당액과 매수인 인수액을 함께 다시 계산해야 합니다.
- 배당변수 확인. 현재 배당표의 집행비용은 2,732,000원으로 추정돼 있고 당해세 등 일부 항목이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 이혜진의 임대차계약일 2022.08.26., 전입·점유·확정일자 2022.09.28., 임차권등기 2024.11.18. 및 배당요구 관계를 원본 문서로 대조하세요.
- 관계인 동일성 확인. 임차인과 경매 신청채권자가 동일한 이혜진으로 기재돼 있으므로 임차보증금 채권과 경매 신청채권의 동일성·원인을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔로 표시돼 있으므로 실제 건축물대장 용도와 사용현황을 확인하세요.
- 내부상태 확인. 감정평가가 외부관찰과 도면을 일부 활용한 만큼 실제 내부구조와 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “1.38억 경매”가 아니라 “1.6억 보증금 구조”
이 사건에서 숫자 하나만 기억한다면 감정가 138,000,000원이 아니라 임차보증금 160,000,000원입니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인 이혜진이 말소기준보다 앞서고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수합니다.
현재 회차에서는 낙찰가 138,000,000원에 인수액 24,732,000원을 더한 단순 실질취득이 162,732,000원입니다. 1회·2회 유찰 후에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 실질취득은 계속 160,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 유찰 횟수나 낮아진 최저가를 가격 메리트로 해석하면 안 되고, 실질취득액을 기준으로 판단해야 하는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
