서울남부지방법원 2026타경3195. 서울 금천구 가산동 한강 제1동 6층 604호입니다. 법원 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 201,000,000원, 신건 최저매각가 역시 201,000,000원입니다. 소유자는 이소영이며 2021.12.01 매매를 원인으로 2022.01.17 소유권을 이전받았고 거래가액은 205,000,000원입니다.
등기상 과거 든솔신용협동조합의 근저당권 2건은 2022.01.17 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 말소기준은 2023.02.01 경기광주세무서장 처분의 압류입니다. 그러나 임차인 곽창욱의 주민등록·점유개시일은 2022.01.17로 이보다 앞섭니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 2024년에 들어왔으니 말소된다”라고 보면 안 됩니다. 임차권등기 자체의 등기일과 별개로, 이미 확보한 대항력의 기준시점이 말소기준권리보다 앞선다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3195 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제6층 제604호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 디지털로 208-17 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건 내 제6층 제604호 · 사용승인일 2021.08.18 |
| 소유자 | 이소영 · 2022.01.17 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 240,999,673원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 빠르다
2021.08.31 설정됐던 든솔신용협동조합 근저당권 2건은 2022.01.17 이미 말소됐습니다. 그 뒤 2023.02.01 국의 압류가 들어오면서 이 권리가 현재의 말소기준권리가 됩니다. 이후 금천구 압류와 2026.01.14 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.05억이 가격판단의 기준
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 곽창욱 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.17 | 205,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 보증기관 승계 아님 |
임대차계약일자는 2021.11.27 및 2022.01.17, 확정일자는 2021.12.13, 임차권등기명령은 2024.01.31이고 등기접수는 2024.02.05입니다. 배당요구도 2024.02.05 확인됩니다. 그러나 예상배당 구조에서는 이 임차인에게 우선변제 배당이 잡혀 있지 않고, 신청채권자인 한국주택금융공사에 매각대금이 배당되는 구조입니다.
③ 민간임대주택 등기와 용도 확인
갑구에는 2022.01.17 민간임대주택등기도 존재합니다. 내용상 이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 등기돼 있습니다. 동시에 사건의 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용은 오피스텔입니다. 입찰 전에는 이 등기의 현재 효력과 실제 이용상태를 원본 서류에서 함께 대조할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 인수 · 임차인 곽창욱 보증금 | 205,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 240,999,673원 | 197,386,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 한국주택금융공사의 미배당은 43,613,673원입니다. 임차보증금은 배당표에서 0원으로 표시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 문구가 별도로 존재합니다. 실질취득 판단은 최저가 단독이 아니라 대항력 보증금 205,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득을 분리해 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 201,000,000원 | 197,386,000원 | 43,613,673원 | ≈205,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,800,000원 | 157,748,800원 | 83,250,873원 | ≈205,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 114,960,633원 | ≈205,000,000원 |
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가산동주민센터 북서측 인근이며 주위에 오피스텔과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 제1·7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 2021.08.18 사용승인됐습니다. 승강기·난방·기계식 주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 가장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 토지 남서측으로 노폭 약 3m~4m 내외 도로를 통해 노폭 약 2m 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 지역·지구. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 인수 재확인. 곽창욱의 전입·점유 2022.01.17과 말소기준권리 2023.02.01의 선후관계를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 최저가가 아니라 대항력 보증금 205,000,000원을 중심으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 보증금 205,000,000원, 확정일자 2021.12.13, 임차권등기명령 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.17 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 취급을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔 이용중이므로 실제 사용상태와 관련 공부를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부를 단정하기 어렵습니다. 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘낙찰가’보다 ‘보증금’이 먼저다
이 사건에서 가장 먼저 볼 숫자는 201,000,000원의 최저가가 아니라 205,000,000원의 임차보증금입니다. 곽창욱의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 매각물건명세서에도 미변제 보증금 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 160,800,000원이나 128,640,000원으로 낮아져도 그 숫자만으로 싸졌다고 볼 수 없습니다.
정확도 룰상 이 유형은 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수분이 커져 실질취득이 약 205,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 여기에 2022.01.17 민간임대주택등기, 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용이라는 용도 확인 요소까지 있습니다. 권리분석의 결론은 단순합니다. 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차보증금과 매각물건명세서의 인수 문구를 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
