서울남부지방법원 2026타경3249. 강서구 화곡동 성원하이츠 제2층 제202호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 다세대주택으로 이용 중이며, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 206,000,000원입니다. 현재 소유자는 박장우이고, 신청채권자는 신재은입니다. 신재은은 2023년 설정된 채권최고액 144,000,000원의 근저당권자로, 경매 청구액은 99,000,000원입니다.

권리분석의 핵심은 등기부에 나타난 근저당권보다 2018.08.23 전입한 임차인 신재은의 보증금과 실제 임대차관계입니다. 이 임차인의 전입일은 2023.01.17 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구 사실도 있으므로, 배당 순위와 배당액을 확인해야 합니다. 특히 임차인과 근저당권자가 동일한 이름으로 나타나므로 실질적인 권리관계를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차권은 별도 검토

말소기준은 2023.01.17 접수된 을구 19번 신재은 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후 경매개시결정 및 압류등기는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 과거 우리은행 근저당권을 비롯한 종전 근저당권도 이미 말소되어 별도로 인수할 등기상 근저당권으로 보지 않습니다.

그러나 등기상 권리의 소멸과 임차보증금 반환채무의 인수는 다른 문제입니다. 신재은의 전입일은 말소기준권리보다 앞서고 확정일자도 확인됩니다. 실제 임차권이 유효하고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면, 남은 보증금에 대한 매수인의 인수 가능성을 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 신재은의 실제 권리관계 확인 필요

③ 시세 비교 — 2022년 거래가와 현재 가격의 시간 차이

성원하이츠의 확인된 거래는 2022년 거래 2건입니다. 거래가는 모두 230,000,000원이고, 가장 늦은 거래는 2022년 8월입니다. 비교 대상 중 전용 58.02㎡ 거래는 이 사건과 면적이 일치합니다. 그러나 매각기일은 2026년 9월이므로, 이 거래들은 현시점의 최신 시세를 직접 입증하지 못합니다.

최저매각가 206,000,000원은 2022년 거래가 230,000,000원보다 24,000,000원 낮은 수준이며, 과거 거래가의 89.6%입니다. 다만 확인 거래가 모두 2022년에 집중되어 있어 2026년 현재의 가격 방향이나 최근 거래 수준을 판단하기 어렵습니다. 전용면적과 층수도 완전히 동일한 조건은 아니므로 직접 비교에는 한계가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정 · 임차인 배당 미반영)

아래 표는 집행비용과 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 배분입니다. 선순위 임차인의 보증금과 배당액이 반영된 확정 배당표가 아닙니다. 실제 배당에서는 임차권의 유효성, 배당 순위, 보증금 및 조세채권 등에 따라 배당금과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.

집행비용 3,684,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당 144,000,000원은 채권최고액을 기준으로 한 계산으로, 신청채권자의 청구액 99,000,000원과 구별해야 합니다. 임차인 배당·당해세·최우선변제 등이 미반영되어 있으며, 소유자 잔여 58,316,000원과 매수인 인수액 0원은 확정된 결과가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개

회차별 금액은 가정 시나리오이며, 실제 매각 일정이나 유찰을 확정하는 수치가 아닙니다. 근저당 배당액과 잔여금은 임차인 배당을 반영하지 않은 계산값입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 우장초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 1994.05.31 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택입니다. 지하 1층·지상 4층 중 2층에 위치하며, 도시가스 난방 및 급·배수·위생설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 정방형의 다세대주택 부지로, 남서측 세로(가)에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역의 적용 대상과 지정기간은 입찰 시점에 다시 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 10세대 규모의 다세대주택이며 확인된 매매사례는 2022년 거래 2건입니다. 최근 매매사례가 확인되지 않아 현재의 거래 활발도와 매각 가능 가격을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 신재은의 임대차계약서와 보증금 지급 내역을 확인하고, 실제 보증금과 잔액을 확정해야 합니다.
• 근저당권과 임차권의 관계. 임차인과 근저당권자가 동일한 신재은으로 나타납니다. 동일 채권의 중복 행사 여부와 담보 설정 경위를 확인해야 합니다.
• 배당 순위 및 인수액. 2018.08.23 전입, 2020.08.14 확정일자, 2023.01.17 근저당 설정의 선후관계를 기준으로 임차인 배당액과 미배당 보증금 승계 가능성을 산정해야 합니다.
• 점유 범위와 실제 거주. 임차인의 점유 부분이 명확하지 않으므로 실제 점유자와 임대차 대상 범위를 확인해야 합니다.
• 배당표 재검토. 집행비용과 근저당권만 반영한 예상배당표를 확정치로 사용해서는 안 됩니다. 임차인 보증금, 조세채권 및 기타 배당요구채권을 반영해 다시 계산해야 합니다.
• 현재 실거래가. 2022년 거래가 230,000,000원은 과거 참고가격입니다. 최근 거래 및 주변 유사 다세대주택 가격을 확인한 뒤 인수액을 포함한 실질취득비용과 비교해야 합니다.
• 유찰 가격의 착시. 최저가가 내려가더라도 선순위 보증금 인수액이 증가할 수 있으므로 낙찰가만 기준으로 입찰 상한을 정하지 않아야 합니다.
• 관리비·조세·건물 상태. 미납 관리비, 실제 조세채권, 내부 하자 및 수선 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 배당요구 내역을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “과거 시세보다 낮은 최저가 ≠ 저렴한 실질취득액”

화곡동 성원하이츠 202호는 감정가와 최저가가 206,000,000원인 신건입니다. 2022년 실거래가 230,000,000원과 비교하면 최저가가 89.6% 수준이지만, 과거 거래만으로 현재 가격의 적정성을 판단할 수 없습니다.

가장 중요한 미확정 요소는 선순위 임차인 신재은의 보증금입니다. 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서고 배당요구 사실도 확인됩니다. 동일인이 근저당권자이기도 하므로 실제 임대차관계와 담보권 관계를 함께 확인해야 합니다. 단순 예상배당표의 인수액 0원은 임차인 보증금이 반영되지 않은 수치로, 실제 매수인 인수액을 확정하는 근거가 될 수 없습니다.

이 사건의 판단 기준은 최저가가 아니라 실제 낙찰가에 확정된 인수 보증금을 더한 실질취득액입니다. 임차권의 유효성, 보증금, 배당액과 현재 시세가 확인되기 전까지는 가격상 이익과 권리상 부담을 확정하기 어렵습니다. 선순위 임차관계의 사실확인이 입찰 검토의 우선 과제입니다.