서울남부지방법원 2026타경3293. 개봉동 326-24 ‘이호빌’ 제3층 제302호, 감정평가상 다세대주택입니다. 감정가는 310,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 310,000,000원입니다. 등기부의 현재 소유자는 권영만이며, 2022.01.27 안산세무서의 압류가 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 국세·지방세 압류, 2026.01.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 이 사건을 ‘인수 0원’의 안전형으로 볼 수는 없습니다. 현황조사·매각물건명세서에 김옥선이 신고되어 있고 전입일은 2020.05.25입니다. 말소기준 2022.01.27보다 1년 이상 앞선 날짜지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 규모와 배당 여부가 확인되기 전에는 실제 취득원가를 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3293 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 326-24 제3층 제302호 · 도로명 서울특별시 구로구 개봉로17길 30-30 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 감정평가 이용상태 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 · 사용승인일 2019.08.09 |
| 소유자 | 권영만 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김옥선 / 292,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리는 2022.01.27 안산세무서 압류입니다. 2022.09.13 주택도시보증공사 가압류 2,071,000,000원, 2024.01.17 구로구 압류, 2025.03.13 국 압류, 2025.09.16 강서구 압류와 2026.01.23 강제경매개시결정은 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김옥선 | 미상 | 2020.05.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 임차인으로 조사된 사람은 김옥선 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 앞서지만, 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부도 판단할 수 없습니다. 특히 김옥선은 이 사건의 강제경매 신청채권자와 이름이 동일합니다. 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있으므로, 동일인 여부와 실제 임대차관계를 원문서로 확인하는 것이 필요합니다.
③ 배당 구조 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 304,860,000원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 김옥선 | 292,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 계산에서는 집행비용 5,140,000원을 차감한 뒤 주택도시보증공사에 304,860,000원이 배당되어 매각대금이 소진됩니다. 신청채권자 김옥선의 청구액 292,000,000원은 예상배당 0원이며, 총 채권액 2,363,000,000원 중 미배당액은 2,058,140,000원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 다수 존재하고 임차인의 보증금과 우선변제 여부도 미상이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 미상은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 310,000,000원 | 304,860,000원 | 2,058,140,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 248,000,000원 | 243,728,000원 | 2,119,272,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 198,400,000원 | 194,822,400원 | 2,168,177,600원 | 0원 |
유찰되면 최저매각가는 248,000,000원, 198,400,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 낙찰가 하락만으로 이 물건이 저렴해진다고 판단해서는 안 됩니다. 김옥선의 보증금과 실제 인수 여부가 확인되지 않은 상태이므로, 낙찰가가 내려가더라도 매수인의 실질취득액은 별도 계산이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택이며, 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다.
- 주위환경. 개봉중앙시장 북측 인근으로 다세대주택 등이 형성된 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 이호빌 S-CLASS까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 개봉로17길이 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 토지면적 205.0㎡, 공시지가는 3,465,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 현장확인. 내부구조와 이용상황 조사는 집합건축물대장 도면과 외부관찰 등에 의했고, 발코니 확장 등으로 실제 구조가 다소 상이할 수 있다고 평가서에 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김옥선 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득가를 산정할 수 없습니다.
- 실제 임대차관계 확인. 임차인 김옥선과 강제경매 신청채권자 김옥선의 동일인 여부, 임대차계약의 실재와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 미배당 보증금의 승계 가능성을 판단하는 핵심 자료입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구 금액을 확인해야 합니다.
- HUG 채권 구조 확인. 주택도시보증공사 가압류 청구금액이 2,071,000,000원이고 현재 배당표상 대부분의 매각대금이 이 채권에 배당됩니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 최근 실거래가가 없으므로 감정가나 유찰가격만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가는 내부를 직접 전부 확인한 자료가 아니므로 실제 내부구조·시설상태를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘가격’보다 ‘보증금 확인’이 먼저다
등기만 보면 말소기준 이후 압류·가압류와 강제경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 하지만 2020.05.25 전입한 김옥선이 존재하고, 그 전입은 2022.01.27 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상 대항력은 가능·미상, 인수액도 미상으로 두는 것이 맞습니다. 현재 배당표에 매수인 인수 0원이 표시되어 있더라도 이를 실제 인수액 0원의 확정 근거로 사용할 수 없습니다.
또한 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 310,000,000원의 감정가가 시장보다 높은지 낮은지 판단할 자료도 부족합니다. 따라서 이 사건의 순서는 단순합니다. 임차인 보증금·확정일자·배당요구와 신청채권자와의 관계를 먼저 확인하고, 그 다음 실질취득가를 계산한 뒤, 마지막으로 실제 거래시세와 비교해야 합니다. 그 확인 전에는 최저가 자체를 투자 메리트로 해석하기 어렵습니다.
