서울남부지방법원 2026타경3366. 화곡동 경동엠파이어시티 제101동 제6층 제608호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상13층이며, 해당 호실은 제6층에 있습니다. 사용승인일은 2013.12.31입니다.
권리분석의 핵심은 한국토지주택공사 명의의 122,000,000원 임차권입니다. 전입일은 2022.10.17, 확정일자는 2022.09.26이고 배당요구가 있어 우선변제권을 행사합니다. 등기상 말소기준권리는 2024.08.23 국의 압류로 잡혀 있어 이 임차권은 그보다 앞섭니다. 일반적인 구조라면 신건 매각가 107,000,000원에서 집행비용을 뺀 뒤 임차보증금에 104,702,000원이 배당되고, 부족분 17,298,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
하지만 이 사건은 그 일반 원칙 그대로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 채권자 및 임차권자가 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 한국토지주택공사 관련 부족분은 룰상 17,298,000원으로 계산되지만, 실질적으로 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3366 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1051-1 경동엠파이어시티 제101동 제6층 제608호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상13층 · 제6층 제608호 · 사용승인일 2013.12.31 |
| 소유자 | 주식회사한울컨설팅 · 2022.09.16 소유권이전 · 거래가액 103,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 133,193,917원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별매각조건으로 정리
2024.08.23 국의 압류가 말소기준권리이고, 그 이후 강서구 압류와 2026.01.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한국토지주택공사의 임차권은 말소기준권리보다 먼저 존재해 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다. 다만 이번 사건은 미배당 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로 해당 임차권에 관한 매수인 실질 부담은 0원으로 정리됩니다.
② 임차권 신고 — 실제 임차인 0명
| 신고 명의 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 122,000,000원 | 2022.10.17 | 2022.09.26 | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되므로 보증금 122,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 따라서 이 사건에서 실제 임차인 수는 0명으로 보고, 한국토지주택공사 명의의 임차권·보증금 채권 1건만 별도로 추적해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최근 실거래 근거 없이 신건 107,000,000원
감정가와 현재 최저매각가는 모두 107,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이지만 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료는 확인되지 않아, 최저가 107,000,000원이 현재 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
소유자 주식회사한울컨설팅의 등기상 2022.09.16 취득 거래가액은 103,000,000원입니다. 다만 이는 현재의 최근 실거래 시세 자료가 아니므로, 이 숫자만으로 신건 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,298,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 122,000,000원 | 104,702,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 133,193,917원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 한국토지주택공사 보증금은 17,298,000원이 부족하지만, 특별매각조건에 따라 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 부족분은 커져도 실질 인수는 0
| 회차 | 매각가 | 배당표상 보증금 부족분 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 107,000,000원 | 17,298,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 85,600,000원 | 38,340,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 68,480,000원 | 55,152,640원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질 취득비가 보증금 수준에서 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이므로, 위 표의 부족분은 배당 계산상의 숫자일 뿐 매수인의 실질 인수금으로 더하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철5호선 화곡역 북서측 인근이며, 주위는 업무시설·다세대주택·각종 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 화곡역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 난방·급수·배수·위생·승강기·기계식주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 30미터 내외, 북서측 약 6미터 내외, 남동측 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하고, 토지 공시지가는 13,100,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 전제로 합니다.
- 한국토지주택공사 임차권. 보증금 122,000,000원, 전입 2022.10.17, 확정일자 2022.09.26, 배당요구 2024.03.15 내역을 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 상태를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료 없이 감정가 107,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 배당 변동요인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번 사건은 조건이 다르다”
표면만 보면 최저가 107,000,000원보다 한국토지주택공사 보증금 122,000,000원이 커서 선순위 임차권 인수형으로 보입니다. 실제 배당계산에서도 신건 기준 17,298,000원의 부족분이 생깁니다. 그러나 이번 매각에는 미배당 보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 명시돼 있어, 이 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 권리의 핵심 위험은 특별매각조건으로 해소되는 구조입니다. 반면 최근 실거래 자료가 없어 신건 최저가 107,000,000원의 가격 경쟁력은 별도로 확인해야 합니다. 이 사건은 권리조건은 확인 가능하지만 가격 판단은 추가 시세 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
